Trong khoảng gần một thế kỷ, những khu vực đô thị trải dài, nơi mỗi ngôi nhà của một gia đình đều có sân riêng, nhà để xe và hàng rào màu trắng là những hình ảnh đại diện cho đỉnh cao của khát vọng sống ở nước Mỹ…

Đó là đại diện cho giấc mơ Mỹ (American Dream): sở hữu nhà, không gian sống tách khỏi sự hối hả và nhộn nhịp của trung tâm thành phố. Thời gian trôi qua và điều kiện kinh tế xã hội thay đổi, các thành phố từng chật kín những ngôi nhà dành cho một gia đình này nhận ra rằng có lẽ những quy định về phân vùng kiểu này đã lỗi thời và cần phải tạo ra những giải pháp mới để ngăn chặn cuộc khủng hoảng nhà ở hiện nay ngày càng lớn hơn và đang dần mất kiểm soát.

Có rất nhiều lý do tại sao các thành phố ngày càng trở nên đắt đỏ hơn, một trong những động lực đằng sau sự gia tăng giá cả có liên quan đến mối tương quan trực tiếp giữa các mã phân khu lạc hậu và việc thiếu nhà ở của những khu vực này. Dù thất bại trong việc tạo ra những ngôi nhà có giá cả hợp lý và những phản ứng dữ dội về chính trị – xã hội ở những phân khu này, song vẫn còn một động lực rất lớn để cập nhật luật phân khu để cho phép mọi người sống một lối sống hiện đại của năm 2020 hơn. Khi thế hệ trẻ ngày càng có xu hướng tìm kiếm lối sống đô thị nơi họ không bị gánh nặng bởi khoản thế chấp 30 năm, những luật này sẽ cần phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu thực tế ngày càng gia tăng về nhà ở.

Đây không phải là vấn đề chỉ xảy ra ở Mỹ mà còn là vấn đề chung trên khắp thế giới. Các thành phố lớn đang phải đối mặt với tác động của vấn đề người dân có thu nhập thấp nhưng nhu cầu cao về nhà ở khiến ngay cả những ngôi nhà nhỏ nhất họ cũng không đủ khả năng chi trả.

Hãy xem xét Hồng Kông – nơi mà quy hoạch chỉ cho phép 7% đất được quy định để làm nhà ở. Tại một trong những thành phố đông đúc nhất trên thế giới, đất đai khan hiếm, việc mở rộng đô thị là điều không thể dẫn tới giá nhà ở đắt đỏ, nhiều người buộc phải sống trong những ngôi nhà quan tài, hoặc những “cái lồng” nhỏ được đóng gói trong những căn hộ nơi họ có thể chỉ cất một tấm nệm nhỏ và ít đồ dùng cá nhân.

Ngay cả các quy định về quy hoạch ở London cũng đã có những tác động nhất định. Đối với những nhà để xe không sử dụng sẽ được chuyển thành nhà dành cho một gia đình nhằm điều chỉnh phù hợp với dân số ngày càng tăng trong khi mọi người vẫn phải tuân thủ các luật lỗi thời này.

Năm 1916, Hội đồng Ước tính thành phố New York (The New York City Board of Estimate) đã phát hành bản đồ phân vùng đầu tiên trong lịch sử quốc gia với các khu vực lân cận được gắn nhãn là “dân cư”, “thương mại” hoặc “công nghiệp”. Sắc lệnh này cũng tách các khu vực không được chỉ định cho các ngôi nhà đơn lẻ hoặc nhiều gia đình. Quy mô của thành phố khiến các quy định nghiêng nhiều về việc tạo ra nhiều tòa nhà có thể chứa nhiều gia đình hơn. Trong mười năm qua, thành phố New York đã tiếp tục phân chia khu vực lân cận để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, thậm chí thành phố còn điều chỉnh giá cả nhà ở phải chăng hơn. Tuy nhiên ở một số khu vực lân cận, như khu vực truyền thống the East Village, việc quy hoạch lại không tạo ra số lượng căn hộ giá cả phải chăng như dự kiến. Thực tế là chúng chỉ được “khuyến khích” và không nhất thiết phải có, và vẫn tồn tại các hạn chế khác do phải bảo tồn các công trình mang tính biểu tượng của khu phố không thể quy hoạch được.

Một số thành phố đã áp dụng ý tưởng phân vùng hoặc thay đổi luật phân vùng. Điều này có khả năng biến đổi các khu công nghiệp cũ hoặc khu kinh doanh được chỉ định trước đây thành các khu đất ở. Ý tưởng này cũng có thể được triển khai thành công như một công cụ tài chính nhằm tái tạo đô thị khi có nhu cầu thị trường. Tại Washington D.C., khu đất được quy hoạch lại bên cạnh Ga Union, trung tâm giao thông đa phương thức của thủ đô đã được quy hoạch để tạo ra một khu hỗn hợp rộng 360 mẫu Anh có tên NoMa. Chỉ riêng thành phố đã tạo ra hơn 50 triệu đô la tiền thuế bất động sản hàng năm. Khu vực này thành công như vậy vì nó khuyến khích các chủ sở hữu đất và các nhà phát triển sử dụng nguồn vốn để đầu tư vào nâng cấp cơ sở hạ tầng và đổi lại, mật độ dân cư được phép tăng lên.

Chỉ một năm trước, Minneapolis đã giới thiệu kế hoạch của họ để loại bỏ hoàn toàn các phương thức phân vùng cho một gia đình và kêu gọi tăng 60% diện tích đất phát triển, yêu cầu các nhà phát triển đưa vào một tỷ lệ nhà ở giá rẻ nhất định trong mỗi dự án để nhiều người dân có thể tiếp cận hơn và có nhiều lựa chọn hơn trong bối cảnh dân số đang gia tăng nhanh chóng của thành phố, đặc biệt là những người ưa thích các khu đô thị hơn là các vùng ngoại ô. Việc tạo ra những căn hộ song lập, căn hộ ba tầng và căn hộ sân vườn này sẽ giúp lấp đầy khoảng trống được mệnh danh là “phần giữa còn thiếu” và đảo ngược thực tiễn phân vùng lịch sử phân biệt đối xử theo chủng tộc và tầng lớp xã hội. Trong thời đại mà chỉ có những ngôi nhà dành cho một gia đình và những tòa nhà chọc trời khổng lồ với hàng trăm căn hộ tồn tại, giờ đây người ta kêu gọi một kiểu nhà ở để làm cầu nối giữa hai thái cực tồn tại này.

Nhưng liệu khái niệm phân vùng mới này sẽ hoạt động hiệu quả? Khái niệm phân vùng tương đối mới và chưa được áp dụng rộng rãi ở các thành phố để đảm bảo rằng đó là một giải pháp khả thi. Mặc dù nhiều lựa chọn nhà ở có thể đồng nghĩa với việc đa dạng dân cư hơn nhưng nó cũng có thể làm nghiêng quy mô theo cách ngược lại và tạo ra sự bất bình đẳng trong xã hội. Liệu những khu phức hợp này có thể thúc đẩy kinh tế địa phương? Điều này cần thời gian để chứng minh.

Nói tóm lại, đây là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị và phát triển, có khả năng tạo ra sự linh hoạt trong các chính sách hoạch định cho tương lai của các thành phố trên thế giới.

Biên dịch | Đàm Thủy (Nguồn: Archdaily)

XEM THÊM: