Quy hoạch ga Hà Nội: Kiểm soát hệ số sử dụng đất quan trọng hơn tầng cao ở ga Hà Nội.

576

Theo đơn vị tư vấn, việc tăng chiều cao tối đa cho một số công trình (tối đa 200m-khoảng 50 tầng) nhằm tạo điểm nhấn không gian đô thị, sức hút mới cho khu vực nội đô và tăng diện tích sàn thương mại, đảm bảo cân đối nguồn tài chính cho dự án.

Quy hoạch là một công cụ nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan gồm Cộng đồng – Nhà quản lý – Nhà đầu tư. Việc đầu tư tái thiết khu vực ga Hà Nội và phụ cận nhằm khai thác tính hiệu quả của đất đai và không gian đô thị đúng với vai trò và vị thế trung tâm theo mô hình TOD gắn với giao thông công cộng là một lựa chọn đúng và sẽ học hỏi được kinh nghiệm thành công trên thế giới và Nhật Bản.

 

Phát triển công trình cao tầng có định hướng trên nền tảng của hệ thống giao thông công cộng hoàn chỉnh, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị vận chuyển khối lượng hành khách lớn sẽ là cơ hội đảm bảo khả năng phát triển bền vững và kết nối đô thị trong tương lai dài hạn. Do vậy sự phát triển khu vực cần đảm bảo tiến độ phù hợp với sự hoàn thành hệ thống đường bộ, đường sắt đô thị nhằm đảm bảo khả năng kết nối.

Đối với công trình cao tầng, yếu tố quan trọng cần phải kiểm soát là hệ số sử dụng đất (hoặc tổng diện tích sàn xây dựng). Bởi lẽ, chiều cao với đặc điểm là lợi thế sẵn có của công trình cao tầng trong khả năng khai thác không gian đô thị (không gian phía trên đất) nhằm giảm tỷ lệ chiếm đất trong đô thị cần được phát huy phù hợp. Ở một khía cạnh khác, lợi thế tạo nên diện tích sàn lớn phù hợp với xu thế phát triển nén, hỗn hợp đa chức năng theo chiều đứng sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nên trung tâm (với mật độ dân số phù hợp) tạo động lực phát triển kinh tế đô thị và giảm phát sinh các nhu cầu đi lại…

Nội dung kiểm soát hệ số sử dụng đất – tổng diện tích sàn xây dựng đã được thực hiện từ kinh nghiệm ở New York, Mỹ năm 1940, Nhật Bản năm 1970 và Singapore năm 1989. Đây là tiền đề xây dựng các chương trình ưu đãi hệ số sử dụng đất, cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển (TDR) tại Mỹ, Nhật bản và cơ chế phát triển công trình xanh trong xây dựng các công trình cao tầng tại Singapore.

Theo quy định của Nhật Bản, hệ số sử dụng đất (thuần-netto) cho công trình hỗn hợp tối đa là 13 lần (1300%), mật độ xây dựng tối đa 80% mà không phụ thuộc vào quy định về chiều cao tối đa. Đối với các khu vực có đầu mối giao thông công cộng hoặc đáp ứng các chiến lược của thành phố và cộng đồng có xem xét điều chỉnh tăng thêm diện tích sàn theo các cơ chế ưu đãi tổng diện tích sàn. Tại Singapore khu vực trung tâm CBD mới bên cạnh vịnh Marina cũng xác định phát triển các công trình hỗn hợp quy mô lớn với chiều cao khoảng 50 tầng và phải đảm bảo hệ số sử dụng đất từ 12,6 đến 20 lần.

Trong phương án quy hoạch phân khu đề xuất hệ số sử dụng đất trung bình (gộp-brutto) và một số khu vực chức năng hỗn hợp cao tầng là điểm nhấn đô thị với chiều cao khoảng 50 tầng (200m) có hệ số sử dụng đất thuần tương đối cao khoảng từ 18-25 lần. Chỉ tiêu này cần được đánh giá cụ thể hơn về tác động giao thông TIA hoặc các đánh giá tương đương nhằm khẳng định sự phù hợp. Dẫu vậy, cho dù kết quả chiều cao công trình tối đa có thể 200m hoặc thấp hơn theo quyết định của cấp thẩm quyền, đồ án vẫn cần đưa ra yêu cầu đặc biệt về kiểm soát hệ số sử dụng đất thuần cho mỗi ô đất song song với tầng cao tối đa ngay từ đồ án quy hoạch phân khu 1/2000. Bởi đây sẽ là cơ sở định hướng cấu trúc và phát triển hạ tầng phù hợp đồng thời là yếu tố kỹ thuật duy nhất đảm bảo được sự kiểm soát thống nhất từ quy hoạch đến dự án chi tiết tổng diện tích sàn 2 triệu m2.

Đặc biệt chỉ tiêu tổng diện tích sàn xây dựng tối đa này rất cần thiết khi triển khai cụ thể từng dự án riêng lẻ, tránh những “hiểu lầm” về tầng cao tối đa trong thực hiện dự án đơn lẻ. Việc kiểm soát chặt tổng diện tích sàn cũng là cơ sở có thể xây dựng các cơ chế thưởng, ưu đãi đặc thù thêm diện tích sàn nếu dự án đáp ứng được các chiến lược phát triển của thành phố theo cơ chế cho phép được quy định trong Luật Thủ Đô.

Tiến sỹ quản lý đô thị. KTS. Nguyễn Hoàng Minh

Phó Viện trưởng

Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Thiết kế Đô thị Nông thôn – IPU

Bài liên quan:

3 vấn đề mà Quy hoạch ga Hà Nội và vùng phụ cận cần xin ý kiến Thủ tướng?