3 vấn đề mà Quy hoạch ga Hà Nội và vùng phụ cận cần xin ý kiến Thủ tướng?

966

Phương án quy hoạch phân khu ga Hà Nội và vùng phụ cận với quy mô gần 100ha tiếp tục là vấn đề khiến dư luận xã hội đang rất quan tâm.

Câu hỏi lớn được đặt ra là: Tại sao một đơn vị tư vấn nhiều kinh nghiệm như Nikken Seikkei Civil Engineering Ltd lại đề xuất cần xây dựng các công trình cao tầng tối đa đến 200m.
Điều chỉnh dân số khu vực nội đô, tầng cao tối đavà hướng tuyến giao thông liên khu sẽ thế nào? Những nội dung này có vượt qua cả thẩm quyền của chủ đầu tư là UBND thành phố Hà Nội?

Nếu chỉ nghe qua nhưng tên gọi trong đồ án như ý tưởng “trứng Linh Quang và Rồng xanh” hay các khu Vườn ươm, khu truyền thông, khu nghỉ dưỡng đô thị, khu lối sống mới, khu thương mại quốc tế… có thể nhiều người cảm giác đó là những lời hoa mỹ để che lấp những điều ẩn giấu phía sau?!

Đó cũng là cảm giác nghi ngại ban đầu của chính người viết và một số tác giả khác, nhưng khi xem xét gần 250 trang thuyết minh tóm lược toàn bộ nội dung đồ án thì cảm giác đã hoàn toàn thay đổi.

Cá nhân tôi cho rằng Quy hoạch phân khu đô thị ga Hà Nội và vùng phụ cận do Nikken Seikkei và tư vấn địa phương lập là một đồ án có chất lượng, được phân tích kỹ lưỡng nhiều vấn đề gắn với kinh tế – xã hội – môi trường, đặc biệt chú trọng đến nghiên cứu các khớp nối các định hướng phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD) đã được áp dụng thành công ở Nhật Bản và nhiều quốc gia trên thế giới.

Đồ án đã đề xuất được những vấn đề quan trọng liên quan đến quan điểm phát triển bền vững về xã hội, kinh tế, môi trường và như chia sẻ mục tiêu của nhóm tác giả là “nghiên cứu lập quy hoạch có tính đột phá và tính khả thi”. Có thể nói, quan điểm của đơn vị tư vấn là khá rõ ràng, không ngại các “va chạm” hay né tránh các vấn đề thực tế và cố gắng tìm ra được các giải pháp mang tính thực tiễn cao, hướng đến khả năng triển đầu tư triển khai trên thực tế. Đây có thể nói là tâm huyết của nhóm tác giả cần được đánh giá đúng.

Tuy vậy một số đề xuất trong quy hoạch gặp phải các định hướng trước đó, cụ thể đơn vị tư vấn đã đưa ra kiến nghị 03 vấn đề liên quan đến nội dung cần điều chỉnh tại các quy hoạch cấp trên do Thủ tướng chính phủ quyết định gồm các điều chỉnh về: Dân số khu vực nội đô lịch sử; Tầng cao tối đa; Hướng tuyến giao thông liên khu.

Điều chỉnh dân số khu vực nội đô

Dân số khu vực nội đô đã khống chế 8 vạn người trong khu vực nội đô lịch sử theo Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2030. Tuy nhiên để đáp ứng yêu cầu thực tế tái định cư 100% dân số hiện trạng nhằm đảm bảo các yếu tố xã hội bền vững và đấy nhanh tiến độ triển khai dự án, phương án đã đề xuất tăng dân số khu vực lên 4,4 vạn người (cư trú), tăng khoảng 10% so với dân số hiện trạng và do vậy làm thay đổi dự báo dân số toàn bộ khu vực nội đô lịch sử từ 8 vạn lên 8,2 vạn người.

Cá nhân tôi cho rằng đây là một kiến nghị cần thiết nhằm đảm bảo vấn đề xã hội, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và quan trọng nhất thúc đẩy nhanh sự thay đổi bộ mặt, vị thế khu vực ga trung tâm Hà Nội đã khá nhếch nhác, tồn tại từ lâu trong đô thị.

Mặt khác, trong lý luận về phát triển trung tâm khu vực nhà ga gắn với mô hình TOD thì việc xây dựng được hệ thống kết nối, tập trung nguồn khách cho hệ thống giao thông đường sắt đô thị là một nội dung cực kỳ quan trọng.

Theo đồ án, dân số cư trú tối thiểu 4 vạn người được coi là đảm bảo cho tính hiệu quả của hệ thống đường sắt đô thị, cụ thể dân số dự báo là 4,4 vạn dân số cư trú và 3,6 vạn dân số lao động đã được tính toán dựa trên tổng 2 triệu m2 sàn xây dựng dự án (trong đó sàn nhà ở cho dân số cư trú là 860.000m2, văn phòng dịch vụ 700.000m2).

Để có được con số này, tư vấn đã đưa ra các giải pháp rất chi tiết về điều chỉnh đất đai, cải tạo, xây mới công trình, xây dựng các cấu trúc hỗn hợp nhà ở – thương mại – dịch vụ trong công trình cao tầng hỗn hợp với quy mô diện tích sàn xây dựng tính toán cho từng chức năng.

Đây là một cách làm thông thường khi lập quy hoạch ở Nhật Bản, đảm bảo kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng công trình từ quy hoạch đến thực tế và được thể hiện qua chỉ tiêu “hệ số sử dụng đất” (thuần) cho từng khu vực hoặc quy định theo các chức năng.

Do đây là một chỉ tiêu thống nhất quan trọng, thể hiện khả năng khai thác đất đai của một khu vực là tổng hòa của hai chỉ tiêu mật độ xây dựng và tầng cao. Đây là chỉ tiêu thống nhất kiểm soát, quản lý trong quá trình đầu tư xây dựng của dự án nhằm đảm bảo kiểm soát 2 triệu m2 tổng diện tích sàn xây dựng đã đề xuất, là cơ sở tính toán quy mô dân số bao gồm dân số cư trú và dân số lao động.

Tuy nhiên trong tài liệu đồ án đơn vị tư vấn chưa đưa ra các kiểm soát hệ số sử dụng đất chi tiết cụ thể cho từng ô đất hoặc Do vậy đơn vị tư vấn cần xem xét cụ thể hóa các chỉ tiêu hệ số sử dụng đất hoặc tổng diện tích sàn xây dựng đã được tính toán trong nội dung quy hoạch cho từng ô đất hoặc chức năng trong đồ án và quy định quản lý kèm theo đồ án. Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất này tương đương với tổng diện tích sàn xây dựng, là cơ sở tính toán quy mô dân số gồm 4,4 vạn dân số cư trú và 3,6 vạn dân số lao động. Đồng thời đảm bảo sự phù hợp với khả năng cung ứng đã tính toán của hệ thống hạ tầng theo quy hoạch và tránh các “hiểu lầm” trong các bước triển khai thực hiện dự án.

Theo tôi, vấn đề điều chỉnh quy mô dân số là có thể chấp nhận được nhằm giải quyết vấn đề xã hội về di dân giải phóng mặt bằng và đảm bảo sự thành công trên thực tế. Tuy nhiên dù được chấp thuận hoặc phải giảm quy mô dân số thì đồ án cũng cần phải xác lập chỉ tiêu hệ số sử dụng đất (thuần-netto) thống nhất, nhằm kiểm soát, khống chế tổng sàn tối đa cho nhà ở và từng khu chức năng với mục đích kiểm soát tổng quy mô dân số khu vực từ quy hoạch đến thực tế.

Tiến sỹ, KTS Nguyễn Hoàng Minh

Phó viện trưởng
Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Thiết kế Đô thị Nông thôn