Vì sao nên nỗi ?

201

Không ai phủ nhận tính tích cực của việc cải tạo chung cư cũ, nhưng vì sao khi thực thi lại gặp nhiều ách tắc? Câu hỏi gai góc ấy được hai chuyên gia KTS Trần Huy Ánh và PGS, TS Nguyễn Trọng Hòa lý giải bắt đầu từ việc mổ xẻ những bất cập từ thực tế hai điểm nóng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Đừng chọn cái lợi trước mắt!

Đối với Hà Nội, dự án cải tạo chung cư cũ đầu tiên có lẽ được tiến hành vào năm 1995 tại khu tập thể Giảng Võ – Dỡ bỏ ngôi nhà năm tầng cũ nát, xây từ năm 1960 để xây mới khu nhà sáu tầng. Dự án này có hai lợi thế cơ bản: một là diện tích đất trống còn rộng nên việc tăng diện tích sàn tầng một rất thuận lợi, lại cộng thêm số tầng gia tăng nên diện tích các căn hộ sau cải tạo đã được tăng gần gấp đôi; hai là vốn ngân sách hỗ trợ phần kết cấu và hạ tầng nên chi phí đóng góp của người dân cũng rất thấp. Công trình hoàn thành được coi là bài học tốt để nhân rộng việc cải tạo chung cư cũ. Tiếp theo đó, cũng tại Giảng Võ, một ngôi nhà năm tầng lắp ghép được đập bỏ xây mới cao tám tầng. Do nhận được một phần ngân sách đầu tư chống sập, lại có diện tích tăng thêm nhiều nên chủ đầu tư lãi lớn. Cái “khôn” của chủ đầu tư là tranh thủ những lợi thế công để thu lợi riêng, còn cái “khôn” của cư dân tại đây là bảo nhau đồng thuận nhanh để được hưởng lợi trực tiếp.

Điểm chung của hai công trình này là doanh nghiệp và cư dân đều có lợi, chỉ có thành phố Hà Nội phải bỏ ra nhiều nguồn lực công (tài nguyên đất đai, tiền bạc) để đầu tư nhà ở, còn lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản thu về cho ngân sách lại chẳng được bao nhiêu.

Thừa thắng xông tới, chủ đầu tư dự án thứ hai nhắm tới ngôi nhà tiếp theo có vị trí gần đó. Cư dân tại chỗ để yên cho chủ đầu tư xoay sở để được phép thực hiện dự án, nhưng khi giấy phép có rồi, họ lại khôn ngoan bắt tay với chủ đầu tư khác để hưởng lợi ích nhiều hơn. Chủ đầu tư cũ ngậm ngùi ra đi, chủ đầu tư mới tiếp quản dự án, hỉ hả với bao lời hứa hẹn cao tít tầng cao để cư dân rời nhà, giao lại cho chủ đầu tư mới san phẳng dãy nhà lắp ghép 5 tầng trong nháy mắt. Niềm vui ngắn chẳng tày gang, cơn sốt bất động sản hạ nhiệt nhanh chóng, chủ đầu tư mới cân đối những khoản hứa hẹn vượt quá lợi nhuận kinh doanh bất động sản từ dự án, nên không thể thực hiện mà tìm cách chuyển nhượng dự án này cho chủ đầu tư khác- một ông chủ đầu tư không tiền, không ràng buộc lời hứa nào nhưng rất có kinh nghiệm bán nhà trên giấy. Vậy là không ai chịu dại dột để tâm đến chuyện xây nhà mới, còn cư dân đã di chuyển nay không còn nhà cũ, chạy đôn đáo khắp nơi, không biết tìm đâu người sẽ thực hiện lời hứa nhà cao cửa rộng cho mình. Thấm thoát đã 10 năm, dự án đắp chiếu.

Nhìn sang dự án cải tạo lớn khu tập thể Nguyễn Công Trứ cũng thật nghịch cảnh. Dự án đã được công bố, một dãy nhà cao tầng đã lên khung thô trên nền dãy nhà 5 tầng cũ dỡ bỏ, nhưng vẫn còn đó hơn 10 dãy nhà khác không biết đến bao giờ mới được thực hiện. Nhìn bản vẽ phối cảnh dự án, thì sẽ có rất nhiều nhà cao tầng sẽ được xây dựng tại đây, và sự lo ngại về những vấn đề phát sinh khi tập trung dân cư ở đây không phải không có lý. Để giải quyết bài toán này, các nhà nghiên cứu đô thị Thụy Điển đề xuất một số phương án thay thế các khối nhà cao tầng chen chúc, bằng việc bố trí các tuyến phố mới đi xuyên qua, tạo nhiều không gian công cộng hấp dẫn đi đôi với bố trí hợp lý tuyến phố thương mại, khu phố ẩm thực… Phương án này sẽ đem lại lợi nhuận tiền bạc ít hơn nhưng chất lượng sống cao hơn so với phương án cải tạo đã công bố. Nhưng liệu phương án này có được chấp thuận hay không thì lại là vấn đề khác.

Để giải quyết được nút thắt trong các dự án cải tạo chung cư cũ, các cơ quan quản lý cần nhận thức rõ, đây là quá trình giúp người dân nâng cao chất lượng sống, vậy nên cần lựa chọn phương án chất lượng sống của tương lai chứ không phải là cái lợi trước mắt. Quy hoạch và cải tạo chung cư là giúp cộng đồng hình dung tương lai của họ. Để làm được điều này, cần có các quy tắc ứng xử được điều chỉnh trong luật nhằm thể hiện vai trò quản lý của nhà nước là bảo đảm lợi ích công cộng, người dân được hưởng từ lợi ích đó cũng phải có nghĩa vụ đóng góp xứng đáng khi tham gia dự án, chứ không phải là sự đòi hỏi quá đáng. Cụ thể hơn là chính quyền địa phương, doanh nghiệp giảm lợi nhuận đi một chút để tăng chất lượng sống. Nhà nước cũng cần tính toán, không thỏa mãn lợi nhuận của nhà đầu tư mà xem nhẹ trách nhiệm xã hội.

Chính quyền – doanh nghiệp – người dân đều cần làm tròn vai

Là một trong những đô thị có quy mô dân số lớn nhất cả nước, TP Hồ Chí Minh có khá nhiều khu chung cư có quy mô và chất lượng khác nhau. Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ nhiều năm qua hầu như dậm chân tại chỗ là bởi chúng ta vẫn cứ loay hoay mãi trong việc lo giải bài toán tìm sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ. Bài toán này sẽ chỉ tìm được lời giải hợp lý nếu các bên nhìn nhận thấu đáo trách nhiệm của mình.

Ở đây, trách nhiệm của người dân và chủ đầu tư có thể nhìn thấy rất rõ: Người dân đang sống trong các khu nhà chung cư cũ xuống cấp này có quyền đòi hỏi những căn hộ có điều kiện sống an toàn hơn, tiện nghi hơn. Nhà đầu tư trong một nền kinh tế thị trường chỉ có thể tham gia vào công việc này nếu họ tìm được lợi nhuận, thậm chí nếu lợi nhận nhiều thì họ còn cạnh tranh nhau trầy da tróc vẩy để “xin được đầu tư” như vừa qua tại Khu chung cư Ê-Đen cũ…

Đối với phần trách nhiệm của quản lý nhà nước, hiện còn khá mờ nhạt. Tại cấp địa phương, trách nhiệm của các cấp chính quyền cũng có rất nhiều vấn đề. Ở đây phải thành thật khẳng định chúng ta không thiếu các “khẩu hiệu”, “quyết tâm” nhưng tại phần lớn các dự án, bài toán vẫn chưa tìm được lời giải. Có bao giờ chúng ta sốt sắng coi việc tạo cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp cũng giống như xem xét cho các nhà đầu tư đề nghị xây dựng các khu chung cư cao cấp mới? Đã bao giờ chúng ta chủ động dành hẳn những khu đất có quy mô đủ lớn theo quy hoạch, thuận tiện về giao thông cho những dự án tái định cư hay dự án loại này chưa?

Về tầm chiến lược, chúng ta cũng cần phải hiểu rằng, việc phát triển loại hình nhà ở chung cư phải là một trong những ưu tiên chiến lược hàng đầu. Vậy nên, các cấp chính quyền phải xem xét lại một cách thấu đáo trách nhiệm của mình, và huy động doanh nghiệp, người dân cũng xắn tay vào thì công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp mới có thể thực hiện tốt được.

(Theo Báo Nhân dân)