Tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư cũ

109

Những nguyên nhân khiến cải tạo chung cư cũ “kém mặn mà” đối với doanh nghiệp đã dần được giải tỏa khi dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ của Chính phủ vừa được Bộ Xây dựng chính thức phát đi. Với những ưu đãi về tài chính, thuế đất, chiều cao…các chuyên gia cho rằng, đây sẽ là mảnh đất màu có sức hút lớn đối với doanh nghiệp trong thời gian không xa.

100028baoxaydung_1
Cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng là kênh đầu tư hấp dẫn đối với doanh nghiệp xây dựng trong nhiều năm tới.

80% khó khăn nằm trong công tác giải phóng mặt bằng

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là chương trình đã được Đảng, Nhà nước, ngành xây dựng quan tâm từ hàng chục năm nay. Tuy nhiên, kết quả thực hiện đến nay cho thấy vẫn chỉ là những con số quá khiêm tốn. Theo thống kê, cả nước hiện có gần 1.690 chung cư cũ và tập trung nhiều nhất ở hai đô thị trung tâm là Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư đang rất cần được cải tạo, xây dựng lại. Cũng sau 10 năm nỗ lực thực hiện, Hà Nội cũng chỉ mới cải tạo, xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ.

Chia sẻ về những nguyên nhân “kém mặn mà” trong việc đầu tư, xây dựng lại chung cư cũ, các doanh nghiệp đều cho rằng khó khăn lớn nhất hiện nay nằm trong công tác giải phóng mặt bằng, bởi nó không chỉ tạo áp lực về mặt thời gian mà còn gây những tốn kém không nhỏ về vấn đề tài chính. Thực tế này đã được minh chứng từ nhiều dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội như khu tập thể Nguyễn Công Trứ (Hai Bà Trưng, Hà Nội) với 7 năm làm “tư tưởng” cho công tác giải phóng mặt bằng hay thâm niên thấp hơn như nhà B6 Giảng Võ là 5 năm…

Đúc rút nhiều bài học từ việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại Dự án chung cư D2 Giảng Võ, ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Gia Bảo cho biết: “80% khó khăn của doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay nằm ở công tác giải phóng mặt bằng. Nếu như khâu này được Nhà nước và các bên liên quan đưa phương pháp giải quyết triệt để thì việc xây dựng lại chung cư cũ sẽ không phải là chuyện khó như “húc đầu vào đá” nữa. Đơn cử như Dự án nhà D2 Giảng Võ, với hơn 2 năm xây dựng thì công tác giải phóng mặt bằng của chúng tôi đã mất khoảng hơn 1 năm. Bởi khi đã ký hợp đồng được tới 70% các hộ dân, song 30% còn lại do không đồng tình nên đã đưa đơn khiếu kiện khiến cho tiến độ của dự án gặp nhiều trở ngại”.

Rào cản thứ hai là vấn đề quy hoạch kiến trúc, việc lo ngại phá vỡ quy hoạch do chiều cao và mật độ dân số đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích doanh nghiệp trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Phân tích của ông Trần Văn Thành đã cho thấy tính hợp lý về mật độ dân số sau khi tòa nhà của ông đi vào sử dụng: “Không ai làm việc tận Thanh Trì mà lên Giảng Võ mua nhà cả. Hầu hết các hộ dân sống tại đây đều là những người thuộc khu tập thể cũ này hoặc có hộ khẩu của quận Ba Đình hoặc làm việc quanh đó. Mặt khác, hệ thống dịch vụ sẵn có như nhà hàng, chợ, hệ thống siêu thị ngay dưới tầng 1 nên cũng không gây ảnh hưởng đến trật tự dân sinh như các nhà quy hoạch trước đó đã đặt ra”.

Ông Trần Viêt Sơn, Tổng Giám đốc Cty Sông Đà 207 cũng cho rằng: “Trở ngại lớn nhất là vấn đề quy hoạch kiến trúc. Nếu chiều cao của các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được các nhà quy hoạch điều chỉnh thì khó khăn đối với doanh nghiệp sẽ không còn bị hạn chế nhiều”.

Những chính sách làm xóa bỏ rào cản

Để đảm bảo nhu cầu thực tiễn về an sinh xã hội cũng như bảo đảm sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ cho ban hành dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm quy định một số cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, công nghệ xây dựng để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo quy định của Luật Nhà ở.

Với nhiều cơ chế thông thoáng, các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ được hưởng các cơ chế ưu đãi như tài chính, thuế. Cụ thể, tại khoản 3 Điều 5 của Nghị định này, doanh nghiệp sẽ được hưởng những ưu đãi như: “a) Được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan (kể cả nguồn vốn vay của Trung ương và địa phương); b) Được huy động vốn tín dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật về tín dụng; c) Được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội”.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích, nếu có nhu cầu vay vốn thì được Nhà nước xem xét, hỗ trợ cho vay ưu đãi để thanh toán khoản tiền chênh lệch nêu trên theo quy định của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án cũng sẽ được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về nhà ở thương mại đối với các diện tích căn hộ còn lại (sau khi thực hiện bố trí tái định cư) và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án (nếu có) theo phương án đã được phê duyệt.

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh cho biết: Một trong những rào cản lớn nhất doanh nghiệp là chiều cao công trình cũng đã được loại bỏ trong dự thảo. Theo đó, chủ đầu tư dự án sẽ được phép tăng chiều cao công trình theo quy hoạch đã được duyệt của khu vực đó. Đây là ưu điểm rất lớn và tạo sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp về sức đầu tư mạnh trong thời gian tới.

Cùng với những nỗ lực của Chính phủ và ngành xây dựng, dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ kỳ vọng sẽ tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp và trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, tạo sức nóng cho thị trường.

(theo baoxaydung)