Không gian công cộng: Giải thoát sự bế tắc của các dự án Tái thiết chung cư cũ HN

220

Xây dựng lại những khu chung cư cũ không còn là có nên làm hay không. Nó là việc bắt buộc khi mà chất lượng xây dựng của các khu chung cư cũ đã xuống thấp, gây nguy hiểm cho người ở tại đó và chung quanh khi các ngôi nhà “có thể sụp đổ bất kỳ lúc nào” cho dù đã từng liên tục sửa chữa, nâng cấp chắp vá. Xét về tổng thể thì chất lượng sống tại những khu này xuống cấp từng ngày, và nếu không xây dựng lại, thì vấn nạn ổ chuột hóa các nhà cao tầng ngày càng trầm trọng.

Có thể ở trong vài khu chung cư cũ, đã xây dựng mới lại vài chung cư cũ nát đã có một vài kết quả tích cực: cải thiện điều kiện nhà ở cho cư dân và quan trọng hơn cả là đem lại lợi ích kinh tế cho các doanh nghiệp thực hiện thì tình trạng chung có thể nhìn thấy: các dự án tái thiết các khu chung cư cũ đang rơi vào bế tắc trong khi đa số người dân đang sinh sống tại nơi này ( ở tầng 2 trở lên) không muốn sống trong các căn hộ cũ kỹdự, thiếu tiện nghi ,và môi trường chất lượng thấp …giữa thành phố đang đổi thay từng ngày.

Hầu hết các dự án tái thiết chung tại Hà Nội, khó có dự án nào thành công, làm hình mẫu cho việc cải tạo hàng chục khu chung cư cũ. Bởi lẽ các Chủ đầu tư đang giải quyết những việc đòi hỏi trước mắt và đáp ứng nhu cầu của tương lai bằng lỗi tư duy và phương thức thực hiện cũ kỹ. Tất nhiên chủ đầu tư – doanh nghiệp phải đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Tuy vậy phương án kinh doanh lập ra bởi con tính cộng trừ quá đơn giản : khai thác cạn kiệt lợi thế địa điểm, tăng sức ép lên đất, nâng tầng, nâng diện tích sàn, bán được nhiều hơn… bỏ qua nhiệm vụ chính yếu là cải tạo chung cư cũ là cơ hội nâng cấp chất lượng sống trong trung tâm thành phố – Đôi khi những dự án lập ra chỉ ưu tiên lợi ích kinh tế làm bối rối nhà quản lý: không chấp thuận thì nhiệm vụ không hoàn thành, chấp thuận thì phá vỡ những quy tắc quản lý.

Vượt qua những đợt sóng dập dềnh lên xuống của thị trường bất động sản người mua nhà hôm nay có nhu cầu thật, có tích lũy đã có nhiều cơ hội lựa chọn. Yêu cầu của họ, không chỉ dừng lại ở tiện nghi căn hộ / tòa nhà, mà còn tìm hiểu sự vượt trội về chất lượng không gian sống của khu vực xung quanh. Không cần quảng cáo, những lời chào mời, những những lời hứa hẹn gói hỗ trợ tài chính màu mỡ đến ngạc nhiên, khách mua nhà hôm nay khôn ngoan hơn trước nhiều và những chung cư có hạ tầng tốt bên ngoài bao giờ cũng dễ bán hơn . Ngay trong 3 dự án bất động sản của cùng một doanh nghiệp, nó đều có lợi thế như nhau về giao thông, tương đương về suất đầu tư thì Dự án ở nơi có khung cảnh sống rộng rãi, con người giao tiếp với xã hội nhiều hơn được ưu tiên lựa chọn, khách mua nhà âm thầm lấp kín dự án ngay từ khi dự án còn trên giấy. Những căn hộ “xấu đều như nhau ” được xây trong trung tâm TP, thì ở nơi thoáng đãng, không gian công cộng gần kề, được tiêu thụ nhanh hơn những căn hộ cùng loại, đầu tư rất nhiều thiết bị giải trí tốn kém nhưng bí bách không còn chỗ bố trí không gian công cộng ngoài trời do đã khai thác cạn kiệt nên đành nhét vào trong tòa nhà.

1 (Copy)

2 (1) (Copy)
Những tuyến giao thông công cộng kết nối các không gian công cộng và thương mại

Nhiệm vụ đưa ra các mô hình tái thiết chung cư đang được đặt lên vai các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, câu hỏi đầu tiên, vô cùng chính đáng của họ là có cân bằng được tài chính hay không? Nếu như được trả lời, thì câu hỏi tiếp theo là: Bán cho ai? Và muốn bán được cho ai đó, thu hồi vốn nhanh thì phải như thế nào? Nếu ở những khu vực tính mét vuông ra tiền, nếu chỉ có mỗi bài nâng tầng cao, trong khi xung quanh chất lượng cảnh quan thấp, môi trường kết nối cộng đồng kém, tiện ích dùng chung, không gian công cộng không có, thì đừng mơ gì đến việc tiếp cận tới khách hàng sẵn sàng trả giá cao, trả ngay nên nguy cơ sẽ rất chật vật để thu hồi vốn.

3 (Copy)

4 (Copy)
Những tuyến giao thông công cộng kết nối các không gian công cộng và thương mại

Không chỉ ở VN mà các cuộc tái thiết chung cư khắp thế giới đã có chung một kết quả đúng: phải cung cấp được các dịch vụ công cộng cùng tiện ích tốt nhất. Nơi nào có sáng tạo hơn trong loại hình dịch vụ không gian công cộng sẽ có sức hấp dẫn hơn. Trong vòng 30 năm trở lại đây, nhờ những tiến bộ về công nghệ xây dựng cũng như tiến hóa kiến trúc cảnh quan nên việc cân đối diện tích thương mại và công cộng đã được giải quyết ổn thỏa. Hầu hết các công trình cao tầng đều có móng sâu, xử lý nền đất tốt, nên việc chuyển các dịch vụ công cộng xuống dưới mặt đất trở nên đơn giản: chỗ để xe, hạ tầng kỹ thuật, khu thương mại, kết nối giao thông công cộng… Để dành tầng mặt đất để tiếp xúc xã hội. Người dân đến với chung cư như đi từ công viên vào ngôi nhà của họ một cách tự nhiên nhất …sáng kiến này đã xuất hiện, ngay sau chiến tranh thứ hai: (khu nhà ở Marseille của Le Corbusier) sau 70 năm, khắp nơi nơi, các khu chung cư muôn vàn sáng tạo được thể hiện không có giới hạn.

5 (Copy)

6 (Copy)
Các lối đi từ mặt đất xuống tầng hầm, và xuống tầng hầm sâu hơn: không gian công cộng thường bố trí những nơi tiếp xúc với mặt trời

Không chỉ các khu cao cấp, mà cả khu bình dân cũng đưa các tiện ích chung vào nóc nhà hay nóc những khu thương mại như bể bơi, vườn cây, khu vui chơi trẻ em… Một giải pháp rất thành công khác là kết nối các nhà tẻ nhạt lại với nhau để hình thành những không gian công cộng vô cùng sinh động ở các tầng cao khác nhau – kết nối lập thể. Tuy vậy, cùng với những thành công về xắp đặt không gian cần có những tiến hóa về công cụ quản lý, cần có những định chế thích ứng trong cách thức, quy định trong luật liên quan sở hữu chung riêng hay những điều khoản linh hoạt áp dụng vào quy trình phê duyệt dự án. Với các chủ đầu tư, chìa khóa của thành công dành cho những ai bết tạo sự hấp dẫn từ khung cảnh khoáng đạt bên ngoài thay vì những cải thiện tủn mủn ở bên trong tòa nhà để những dự án BĐS hình thành trong các dự án tái thiết chung cư cũ thoát khỏi tình trạng bế tắc như hiện trạng.

Giữa bức tranh ảm đạm của các khu đô thị ma không một bóng người, các khu chung cư cũ có sẵn hấp lực lớn nhất: Khách hàng chính là cư dân hiện tại, họ đang cư trú với mật độ cao, nhưng các chủ dự án luôn than thở là khó giải phóng mặt bằng – lý do của sự bế tắc cũng thật dễ dãi, giản đơn có nguồn cơn của bệnh lười sáng tạo.

Có lẽ nguyên nhân dẫn đến bế tắc khiến các dự án tái thiết từng khu chung cư cũ trở nên bất khả thi nằm ở vấn đề thiếu tính kết nối. Nếu kết nối tốt, rất nhiều lợi thế của khu chung cư này có thể bổ sung cho khu chung cư kia. Hoặc trong tổng thể kết nối ấy, quỹ đất có được do di chuyển các cơ quan công sở, các nhà máy trong chủ trương di dời nhà máy công công sở ra ngoài khu trung tâm, làm loãng khu đô thị kết hợp gia tăng diện tích không gian công cộng. Do đó, đây không chỉ là vấn đề của nội tại các ngôi nhà, hay là nhấc ra một vài tòa nhà trong khu cung cư cũ để phá đi xây mới, mà là bài toán cần được giải quyết trên tổng thể. Nếu không có ván cờ tổng thể ấy, việc tái thiết chung cư cũ sẽ ngày càng rơi vào bế tắc, đẩy mật độ khai thác đất cao, và đẩy nhiệm vụ cải thiện hạ tầng xã hội và công cộng cho người đi sau gánh chịu.

7-Ballymun2 (Copy)

8-Manila2 (Copy)
Dublin ( Ai-len) và Manila ( Philippin) Tái thiết chung cư và xây chung cư mới đều bố trí KGCC để tăng hấp dẫn, thu hút khách mua nhà

Có cần chăng một nghiên cứu nghiêm túc để các bên cùng nhận thấy rằng không gian công cộng sẽ là cứu cánh cho các dự án bất động sản nói chung, các dự án tái thiết chung cư cũ nói riêng. Không gian công cộng làm gia tăng giá trị bất động sản đồng thời tăng giá trị sống của đô thị, tạo nên tính hấp dẫn của thành phố, và nếu được nó trở thành thương hiệu mới có tính cạnh tranh của Thành phố.

9-San nước1 (Copy)

10-Sân nước6 (Copy)
Singapore: Không gian công cộng miễn phí trên mái các trung tâm thương mại trong khu chung cư: sân chơi cát , địa hình và sân nhạc nước

Thực trạng Hà Nội có quá nhiều ví dụ các dự án đô thị mà KGCC bị lờ đi cho thấy: các ý tưởng khởi tạo không gian công cộng không đến từ các chủ đầu tư kinh doanh BĐS – có thể phần lớn họ có chung điểm xuất phát từ những DN nhỏ và nghiệp dư, do vây tầm nhìn có phần hạn chế, thiếu đi sự sáng tạo vượt trội của người doanh nhân – nghệ sĩ. Để rút ngắn khoảng cách này, chủ đầu tư sẽ là người trả tiền cho các nghệ sĩ để mua ý tưởng sáng tạo . Còn người đồng ý với ý tưởng ít nhất phải là 3 bên: người quản lý thành phố, nhà đầu tư và người kiểm soát ý tưởng có mang lại lợi ích cho xã hội hay không: đó chính là xã hội, là sự tham gia của cộng đồng. Cộng đồng không gói gọn là cư dân đang sinh sống trong đó, mà bao gồm cả các chuyên gia am hiểu về lĩnh vực đô thị, các vấn đề tài chính, tính liên kết đa ngành và liên kết xã hội. Những cái nhìn khách quan của họ giúp nhà quản lý thêm sáng suốt, công tâm hơn để điều chỉnh lại các lợi ích trong cùng một dự án mà chủ đầu tư sẵn sàng chi trả, rốt cuộc các khoản chi hào phóng ấy sẽ được hoàn lại bởi những khách hàng tiềm năng: họ sẵn sàng mở hầu bao để sở hữu các Bất động sản tiện nghi và chung quanh nó là khung cảnh đô thị hiện đại và thân thiện, riêng tư trong sự kết nối xã hội rộng mở.

THA& PTH , Hà Nội tháng 10/2014

Trích dẫn:

Doanh thu trên thị trường bán lẻ của London tăng từ 5-15% tương ứng với đầu tư vào KGCC gần đó; không gian xanh tăng thêm 1% có thể làm giánhà trung bình tăng thêm 0,3-0,5%. Cải thiện thiết kế đường phố cũng có thể tăng giá nhà ở trên phố lớn thêm 5,2% và giá cho thuê tăng lên 4,9%.

Tỷ lệ KGCC chiếm 50% diện tích không gian rất phổ biến ở các thành phố quy hoạch đô thị thành công. Các thành phố như Manhattan, Barcelona và Brussels có tới 35% diện tích dành cho không gian đường phố và 15% cho các mục đích công cộng khác.

Nguồn: UN HABITAT : « QHĐT cho lãnh đạo TP »


Trần Huy Ánh – Phạm Thanh Hải