Royal City – Cuộc sống hoàng gia giữa lòng Hà Nội

2632

LTS: Năm 2013 này, khi thị trường BĐS tiếp tục trầm lắng, thì việc chủ đầu tư Vingroup đưa vào sử dụng hai khu đô thị có quy mô lớn, Royal City và Times City được xem là điểm sáng hiếm hoi. Đặc biệt, với Royal City, xung quanh nó là rất nhiều câu chuyện, dưới nhiều góc nhìn, của đông đảo dư luận, về những cái được và chưa được. Rất cần những đánh giá nhìn nhận khách quan và đầy đủ xung quanh câu chuyện nóng hổi này, khi trong tương lai, các hình mẫu khu đô thị tương tự có thể tiếp tục được hình thành.

v-2

Năm 2013, một năm buồn cho thị trường BĐS cũng như giới truyền thông. Thay vì những bài viết giới thiệu các dự án mới là tin về những vụ kiện tụng của người dân với các chủ đầu tư, tin các chủ đầu tư bỏ trốn, lừa đảo. Các tin rao vặt bán BĐS thay vì cụm từ “suất ngoại giao”, “chênh ít” là cụm “bán cắt lỗ”, “cần tiền bán gấp”… Trong khung cảnh ảm đạm như vậy thì tin về dự án Royal City nổi lên với đủ hỉ, nộ, ái, ố, từ những lời khen ngất trời, với những giải thưởng được trao tận bên quốc đảo sư tử hay lời can ngăn của chủ đầu tư VIN Group tới người dân đừng đến Mega Mall vào dịp 2-9 để… đỡ phải chen lấn. Song song với những lời khen ngợi là làn sóng bán cắt lỗ của người đầu cơ, những vụ kiện cáo của người mua nhà về những “thay đổi mà không cần báo trước” của nhà mẫu so với nhà thật, sự cắt giảm đến tối thiểu số lượng bóng đèn, ổ cắm, thu sàn WC, cách đo đạc diện tích căn hộ… Kèm theo đó là sự biến mất đầy bí hiểm của những bài báo phê phán dự án và chủ đầu tư! RoyalCity là dự án thế nào mà lại có sức hút với truyền thông và dư luận như vậy?

Công bằng mà nói Vingroup là chủ đầu tư rất chuyên nghiệp trong việc tiếp thị dự án và quản lý thi công. Royal City và Times City, đều do Vingroup đầu tư thông qua các công ty thành viên, được mở bán vào thời điểm thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu chìm lắng nhưng cách thức tiếp thị của chủ đầu tư đã tạo nên cơn sóng cuối cùng với những thông tin tràn ngập các mặt báo, các thông tin rỉ tai với suất mua của người quen, nội bộ chủ đầu tư, suất ngoại giao, chiết khấu cao, mua không nhanh là hết… Thế là dân tình nháo nhào gom tiền để ôm, có người ôm cả vài căn hay cả tầng. Hai dự án có tốc độ thi công rất nhanh, bất kể sự ảm đạm của thị trường BĐS, với chất lượng thi công tương đối tốt. Đặc biệt, RoyalCity có vị trí khá gần trung tâm nên dễ thu hút khách mua.

v36

Theo trang web www.royalcity.com.vn: Được ví như một “thành phố châu Âu” thu nhỏ, Royal City là một đô thị phức hợp hoàn hảo, nơi bạn được tận hưởng những trải nghiệm thú vị về một cuộc sống tiện nghi trong không gian xanh, sạch và an toàn. Với khu căn hộ được thiết kế theo kiến trúc sang trọng mang phong cách hoàng gia châu Âu, bao quanh bởi nhiều không gian mở, hiện đại như trung tâm thương mại liên hoàn trong lòng đất lớn nhất Châu Á, sân trượt băng tự nhiên trong nhà – Vinpearl Ice Rink Royal City, trường học quốc tế, công viên nước trong nhà – Vinpearl Water Park Royal City, quần thể vui chơi giải trí, rạp chiếu phim, phố ẩm thực,… Royal City biến ước mơ của bạn về một tổ ấm “Xanh, Thông minh” trở thành hiện thực.

Với phong cách thiết kế ngoại thất và cảnh quan kiểu “Hoàng gia” châu Âu, Royal City tạo cảm giác “Paris giữa lòng Hà Nội” với điều kiện là đừng nhìn lên cao! Điều này cũng rất dễ thu hút khách hàng có điều kiện. Phong cách cổ điển một thời là biểu hiện cho sự giàu sang của chủ căn hộ. Ở trên mái một khu phức hợp khổng lồ như vậy là sự hãnh diện của không ít người vì rất tiện mua sắm, giải trí, ăn uống. Cộng thêm những tiện ích như bể bơi, sân tập thể thao, trường học, chỗ chơi cho trẻ em… thì cư dân Royal City chả mấy khi cần phải đi ra ngoài tiểu thành phố này để giải quyết những nhu cầu kể trên. Thật là tiện lợi cho cuộc sống hoàng gia.

Tuy nhiên, cái gì cũng có tính 2 mặt của nó, tùy theo quan điểm của mỗi người. Sau đây là những bất tiện theo quan điểm chủ quan của một KTS chưa từng được sống trong môi trường hoàng gia.

Cái giá của vị trí trung tâm là tắc đường, với tổng diện tích sàn 230.000m2 của khu Mega Mall cộng với khoảng 15.000 cư dân sống tại căn hộ nằm trong khuôn viên khoảng 121.000 m2 thì thành phố Hoàng Gia hứa hẹn trở thành nơi có mật độ người thuộc loại cao hàng đầu ở Hà Nội nhưng lại chỉ có 1 lối ra vào duy nhất là ra đường Nguyễn Trãi. Nơi đây đã và đang là điểm nóng về tắc đường vào giờ cao điểm hay dịp lễ tết. Vì thế có thể nói Vingroup thật có trách nhiệm với cộng đồng khi đã cảnh báo tắc đường cho người dân vào dịp 2-9 vừa rồi. Tiếc là người dân Việt Nam lại hay có thói vui đâu chầu đấy nên lời cảnh báo trên lại trở thành câu tiếp thị mang tính nhân văn hàng đầu!

royal 1

Về kiến trúc cảnh quan, RoyalCity chắc chắn đẹp hơn cái nhà máy cũ nát mà nó thay thế trên vị trí khu đất, như vậy cũng là sự đóng góp lớn cho cảnh quan khu vực. Nhưng với hình ảnh một kiến trúc cao tầng thì RoyalCity giống mấy anh chàng béo rụt cổ mặc áo kẻ caro trắng với cái quần đùi nhăn nhúm bởi gờ phào ngồi quanh mâm thịt chó!

Với kiểu quy hoạch tổng mặt bằng kiểu “ngồi quanh mâm” như vậy thì sẽ tạo nên tầm nhìn rất tốt cho các căn hộ đối diện nhau. Kiểu thiết kế này sẽ tạo nên tính cộng đồng cao, chỉ với 1 cái ống nhòm thì mỗi cư dân có thể biết mặt và có thể theo dõi được sinh hoạt của gần hết những người hàng xóm ở tòa nhà đối diện.

Mặt bằng kiến trúc tầng căn hộ với lối thiết kế hành lang giữa rộng cỡ 1,8m dài hun hút, không có ánh sáng và thông gió tự nhiên, có cụm thang phục vụ tới 15 căn hộ làm người ta gợi nhớ đến hình ảnh phố cổ Hà Nội “ngõ nhỏ phố nhỏ nhà tôi ở đó”. Ngõ nhỏ này hiện đại hơn với điều hòa, thông gió, chiếu sáng suốt ngày đêm bằng… tiền của cư dân. Hành lang giữa không có khe thông thoáng đã tạo cho hầu hết các căn hộ (chỉ trừ căn hộ đầu hồi) những phòng ngủ không có cửa sổ và quạt thông gió. Điều này sẽ không thành vấn đề nếu tòa nhà có đường cấp ô xy tới từng căn hộ như các bệnh viện và tặng kèm mỗi căn hộ 1 chiếc tivi LCD 100″ để làm cửa sổ giả. Hiện nay khoa học công nghệ đã rất phát triển, ở trong tàu ngầm và tàu vũ trụ người ta còn sống được thì phòng ngủ không có cửa sổ cũng không phải là vấn đề lớn lắm với những cư dân hoàng gia. Kiểu phòng ngủ này cũng làm người ta liên tưởng đến phòng ngủ của các ngôi nhà chia lô chỉ có 1 mặt thoáng, thật đậm đà bản sắc địa phương.

Đối với nhà cao tầng thì giải pháp kết cấu ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây dựng. RoyalCity có giải pháp kết cấu tương đối đơn giản và cổ điển, hệ dầm cột cho phần thân và sàn nấm cho tầng hầm. Hệ lưới cột tương đối vuông vức, chỉ dùng vách bê tông cho vách tầng hầm và thang máy. Công trình không hề có các khe thông gió và lấy sáng nên kết cấu rất đơn giản, tiếp kiệm chi phí hơn nhiều so với các tòa chung cư sử dụng vách bê tông thay cho cột, như chung cư Trung Hòa – Nhân Chính, Eco Park, Dolphin Plaza… nhưng đổi lại, có rất nhiều cột to trong các căn hộ gây khó khăn cho thiết kế nội thất vì làm cho căn phòng bị méo. Các tòa nhà dùng vách bê tông thay cho cột thì phần lớn kết cấu đã lẩn tường, diện tích sử dụng của căn hộ sẽ cao hơn hệ kết cấu có sử dụng cột. Diện tích cột rất lớn này là nguyên nhân chính dẫn đến những vụ kiện cáo chủ đầu tư của người mua nhà về vấn đề diện tích chung và diện tích riêng, cách đo diện tích căn hộ. Với cách đo diện tích đến tim tường và phủ bì hiện nay sẽ khiến cho người mua nhà phải mua rất nhiều diện tích cột. Các tòa nhà với thiết kế thông thoáng tốt cho các phòng cùng với sảnh thang và hành lang chung sẽ tiết kiệm năng lượng hơn các tòa nhà phải thông gió và chiếu sáng cưỡng bức ở nhiều vị trí. Nói cách khác thì Royal City là công trình thiếu yếu tố “xanh”, nghĩa là không tiết kiệm năng lượng, như vậy động nghĩa với chi phí vận hành công trình sẽ tốn kém và cư dân sẽ là người phải trả các chi phí đó về lâu dài. Nói tóm lại, một cách tổng quát, thì công trình xanh, tiết kiệm năng lượng thường có đầu tư ban đầu cao nhưng chi phí năng lượng về lâu dài lại thấp, còn các công trình không tiết kiệm năng lượng thì ngược lại. Dễ thấy, với chi phí đầu tư ban đầu thấp và bán được giá cao thì chủ đầu tư sẽ tối đa hóa lợi nhuận. Còn chi phí năng lượng cao thì người sử dụng, chấp nhận ở một cuộc sống hoàng gia, phải gánh chịu.

201007110720_copy_of_masterplan1_copy.jpg
Mặt bằng tổng thể

Sống trên 1 đại siêu thị, ngoài sự tiện lợi, cũng có những bất tiện riêng của nó. Những tiện ích công cộng tưởng chừng như dành riêng cho cư dân lại phải phục vụ nhu cầu của khách vãng lai, như khu vực sân trong. Ngoài ra, các sự kiện ngoài trời của các công ty cũng hay được tổ chức tại khu vực sân trong đi kèm với âm thanh náo nhiệt của loa đài và con người gây ô nhiễm âm thanh cho các căn hộ nhìn vào sân trong. Với số lượng cư dân quá lớn nhưng diện tích dành riêng cho cư dân như sân tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em với số lượng và diện tích quá nhỏ thì khi chỉ 50% cư dân về ở, e rằng phải có suất ngoại giao mới có thể được sử dụng các tiện ích này.

Khu Mega Mall với 2 tầng hầm có diện tích mỗi tầng lên tới hàng trăm nghìn m2 khiến cho khách mua sắm dễ dàng lạc lối cho dù có bản đồ tại các nút giao thông. Lẽ ra chủ đầu tư phải tặng cho mỗi khách vào cửa 1 cuốn hướng dẫn sử dụng kèm cẩm năng thoát hiểm khi có sự cố cùng bản đồ hoặc phần mềm bản đồ trên smartphone có định vị GPS. Xin lưu ý là đại siêu thị với rất nhiều những cửa hàng ăn uống, vui chơi giải trí tập trung đông người như rạp chiếu phim… lại ngầm dưới đất là thể loại công trình có nguy cơ cháy nổ và tạo ra thảm họa rất cao và phải có kỹ năng thoát hiểm thì mới có thể dễ dàng thoát ra được, không giống như những công trình trên mặt đất. Tầng hầm có khá nhiều thang thoát hiểm nhưng dám chắc rằng đa số khách mua sắm đều không có đủ kỹ năng thoát hiểm trong một tòa nhà khổng lồ. Kinh nghiệm cá nhân khi tham quan RoyalCity là phải vừa đi vừa chụp ảnh, đặc biệt là chụp ảnh vị trí đậu xe, để tránh lạc đường.

Một năm đi vào vận hành là khoảng thời gian cần thiết để đánh giá về một dự án bất động sản như RoyalCity. Đây là kiểu dự án tương đối mới ở Việt Nam với sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và đại siêu thị nên sẽ không tránh khỏi những hệ lụy mà cư dân chưa từng có trải nghiệm trước đó. Thời điểm căn hộ được rao bán thì thị trường BĐS vẫn còn đang nóng nên rất nhiều người mua nhà không để ý đến thiết kế mặt bằng căn hộ, chỉ quan tâm đến diện tích căn hộ, chủ đầu tư và vị trí dự án. Khi dự án bắt đầu vận hành thì nhiều cư dân mới phát hiện ra nhiều điểm bất cập. Điều đó góp phần không nhỏ vào đợt sóng bán cắt lỗ các căn hộ tại dự án này. Có lẽ qua đợt khủng hoảng BĐS này người dân sẽ tỉnh táo hơn trong việc chọn mua căn hộ chung cư, điều đó khiến các chủ đầu tư phải tạo nên những sản phẩm vì con người hơn nữa.

Thị trường BĐS cần có những đợt đào thải tự nhiên như thế này.

KTS Dương Quốc Chính