Không gian đô thị hiện đại thúc đẩy gia tăng giá trị BĐS tương lai?

87

Chúng ta đã có những ví dụ từ Tokyo, Bangkok, Manila về những tuyến giao thông lập thể kết nối các công trình cao tầng và tầng ngâm bên đường, đặc biệt là các BĐS dịch vụ thương mại. Quay lại Hà Nội, nơi đã xuất hiện những cột đỡ hệ thống giao thông trên cao và những con đường trên cao để nhận diện những cơ hội mới cho các bất động sản cao tầng đang sừng sững bên đường và cả không gian hứa hẹn cao tầng trong tương lai, nơi nào sẽ biết nắm bắt cơ hội để trở nên giá trị hơn?

Những ngôi nhà cao bên đường trên cao

Đã gần 40 năm qua (1976-2013), tuyến đường Nguyễn Trãi nối Hà Nội với Hà Đông liên tục nâng cấp sửa chữa: mở rộng đường, cải tạo thoát nước, chỉnh trang làn tuyến và làm đường sắt trên cao. Các công trình xây dựng lớn hai bên đường cũng nâng tầng cao dần sau mỗi lần nâng cấp đường xá. Tuy vậy tồn tại một hạn chế là không có kết cấu nào chứng tỏ có sự sẵn sàng phối hợp giữa đường trên cao và các tòa nhà cao tầng đã có và sẽ có hai bên đường… Như vậy việc xây dựng nhà và phố trên tuyến đường này vẫn còn tiếp tục.

20130909095208-1 20130909095208-2
Cột đỡ tuyến đường sắt trên cao trên đường Nguyễn Trãi nối Hà Nội với Hà Đông: Hai bên đường các tòa nhà thương mại cao tầng. Hoặc khoảng trống sẽ xuất hiện nhà cao tầng tương lai.

Những tòa nhà, những cột đỡ đường đang thi công tách rời nhau. Tòa nhà thương mại lớn mới hoàn thành bên cạnh hàng cột đỡ nhà ga trước cửa cũng nằm riêng rẽ, không có kết cấu nào sẵn sàng kết nối với nhau để cùng khai thác lợi thế giao thông với gia tăng giá trị khai thác BĐS ven đường.

20130909095242-3 20130909095242-4
Những cần cẩu thi công nhà cao tầng và đường trên cao quay về hai hướng khác nhau. Cột đỡ nhà ga trên cao trước cửa trung tâm thương mại.

Ngay trước cửa tổ hợp thương mại tập trung dân cư, tuyến giao thông mật độ cao nhất lại bố trí lối quay đầu bất cẩn, gây ùn tắc căng thẳng. Với cách bố trí nhà và đường thiếu đồng bộ như vậy. Ngay cả khi có tuyến đường bộ trên cao sẽ đi qua đây, tình trạng rối loạn giao thông không có hy vọng được cứu vãn. Việc tách rời hệ thống vận chuyển hành khách khối lượng lớn, tốc độ cao với trung tâm thương mại dịch vụ thu hút đông người đã gây tác hại kép: tạo xung đột lớn giữa người vào ra trung tâm thương mại và giao thông thành phố bao gồm giao thông công cộng và cá nhân: đi bộ, thô sơ và cơ giới…

Ngay chân cầu vượt là một lối quay đầu luôn gây tắc đường ngay cả trong thời gian vắng nhất.
Ngay chân cầu vượt là một lối quay đầu luôn gây tắc đường ngay cả trong thời gian vắng nhất.

Giao thông lập thể cần phối hợp đa ngành

Tuyến đường bộ trên cao vành đai 3 đưa vào sử dụng đầu năm 2013, đoạn qua phố Nguyễn Xiển có 2 lối lên xuống. Mặt đường lớn các phương tiện đi nhanh làm hạn chế tiếp xúc nhà phố người đi lại trên phố. Trên tuyến đường đã có đề xuất tuyến xe buýt vành giá rẻ đi trên làn đường mặt đất, như vậy cũng tăng cường thu gom khách bộ hành trên đường. Vấn đề nảy sinh khi cần vuợt ngang qua đường trên cao và dưới đất. Đã có lối đi ngầm qua ngã tư Nguyễn Trãi, Nguyễn Xiển, và sẽ có những đường ngang trên cao vượt đường thấp và chui dưới đường cao… Như vậy, liệu có xuất hiện đường đi bộ trên cao nối các cầu đường bộ và tiếp cận các không gian thương mại dịch vụ trên cao?

20130909095347-6 20130909095347-7
Tuyến đường cao tốc trên cao tách rời khỏi các tòa nhà hai bên đường phố Nguyễn Xiển

 

Làm thế nào để những tòa nhà lớn mới xây dựng gia tăng giá trị thương mại khi kết nối với hành lang đi bộ trên cao? Giải pháp nào để cơ hội gia tăng BĐS cho cả những ngôi nhà cũ, đơn lẻ, quy mô nhỏ vốn đã có trên phố này 30- 40 năm không bị lãng quyên, gạt ra rìa trong vận hội mới?… đó chính là câu hỏi không chỉ dành riêng cho KTS hay kỹ sư giao thông.

Tuyến đường sắt trên cao, cầu vượt qua đường đơn tuyến, chưa trở thành yếu tố kết nối với những nhà phố cao và thấp tầng , cũ và mới xây dựng hai bên đường.
Tuyến đường sắt trên cao, cầu vượt qua đường đơn tuyến, chưa trở thành yếu tố kết nối với những nhà phố cao và thấp tầng , cũ và mới xây dựng hai bên đường.

Những con đường kết nối không gian phố- nhà

Trên đường phố Hà Nội mỗi ngày có thêm những công trình giao thông mới, dần tạo ra những không gian đi lại và tiếp xúc giữa cư dân và đường phố theo cách mới. Cần bổ sung những chức năng mới: không chỉ để đi lại mà còn phát triển cơ hội giao thương, không chỉ kinh doanh mà còn giải trí, sinh hoạch công cộng, những thói quen hàng phố mới hình thành bổ sung cho những sinh hoạt truyền thống vốn thiếu hụt không gian hoạt động.

20130909095434-9

20130909095434-10Cầu vượt trên đường Phạm Ngọc Thạnh bỏ phí khoảng trống trên cao kết nối với tòa nhà thương mại gần đó. Cầu đường bộ phố Chùa Bộc: vỉa hè đông đúc , sôi động và búi dây điện dầy đặc.

Kết nối các cầu đường bộ vượt đường ngang làm tăng thêm diện tích đi bộ an toàn, kết hợp tạo máng đỡ bố đường dây đường ống trên phố có trật tự, đảm bảo an toàn, mỹ quan đường phố… Các không gian thương mại tầng cao thêm cơ hội kinh doanh, BĐS ven đường nhờ đó khai thác hiệu quả hơn –gia tăng giá trị.

20130909095434-11 20130909095527-12
Thiếu đường đi bộ an toàn ngay cả khi đã có cầu vượt, búi dây điện khổng lồ

Không gian mới, cơ hội mới cần những định chế mới:

Trong những thảo luận về ga đường sắt trên cao, có chuyên gia góp ý nên làm giống nhà sàn. Khi hay tin bố trí ga tầu điện ngầm bên Hồ Gươm, nhiều người e ngại ảnh hưởng đến Rùa trong hồ… Những ám ảnh của quá khứ vẫn đè nặng trong lòng cư dân Hà Nội ngay cả khi suy nghĩ về tương lai. Nói tới bảo lưu giá trị truyền thống, người Nhật Bản khá mẫu mực. Trong sảnh ga Sakuragicho- Tp Yokohama có treo những bức tranh ga thay đổi 1904,1923,1950,1971… Nhưng đó chỉ còn là kỷ niệm, còn hôm nay toa tầu cao tốc lướt êm nối Tokyo với Yokohama đang đỗ trong lồng kính trên tầng 2 nhà ga đã làm thay đổi cơ bản về khung cảnh nhà ga cổ xưa.

20130909095527-1904 20130909095527-1950
Nhà ga Sakuragicho- Yokohama (Nhật Bản) năm 1904 và năm 1950

Từ nhà ga có thể đi bộ vào trung tâm TP trên hàng lang rộng lớn để ngắm nhìn cảnh đường phố náo nhiệt bên dưới… Điều đó cho thấy những tuyến giao thông trên cao đang hứa hẹn mang lại cơ hội lớn cho các BĐS bên đường gia tăng giá trị, thành phố sẽ có thêm những khoản thu mới từ chênh lệch địa tô cũng như gia tăng cơ hội giao thương, cư dân bên đường nhờ đó cũng hy vọng và rất nhiều những bất cập về giao thông, hạ tầng kỹ thuật, an toàn hay cảnh quan được cải thiện…

20130909095055-sakuragicho-station 20130909095055-2010
Ga Sakuragicho 2010: tầu cao tốc đỗ trên lồng kính tầng 2, chạy từ Tokyo tới Yokohama

Đường đi bộ trên cao dẫn từ nhà ga vào trung tâm thành phố Yokohama

Tuy vậy những vấn đề mới sẽ nẩy sinh và cần được quy định trong các văn bản pháp luật. Ngay khi hay tin “Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc chung thành phố Hà Nội” đang thảo luận nhưng cũng chưa thấy công bố những nội dung liên quan. Còn nhiều vấn đề quan hệ nữa cần đề cập trong Luật Đất đai sửa đổi 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS sửa đổi bổ sung đang được bàn thảo trong thời gian tới… rất cần những quy định cụ thể để có đủ hành lang pháp lý phù hợp, hỗ trợ khuyến khích cả xã hội chung tay xây dựng phố mới bên những con đường mới Hà Nội.

Trần Huy Ánh

Ảnh minh họa: Hanoidata, 2010-2013

 

Theo Vietnamnet