Tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị

57

Để gỡ rối những sai lầm trong quy hoạch (QH) đô thị do phát triển quá nhanh và không kiểm soát, Nhật Bản đã ứng dụng thành công các công cụ quản lý rất hữu hiệu thông qua việc tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị.

Nhật Bản đã ứng dụng thành công các công cụ quản lý rất hữu hiệu thông qua việc tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị.
Nhật Bản đã ứng dụng thành công các công cụ quản lý rất hữu hiệu thông qua việc tái điều chỉnh đất và tái phát triển đô thị.

Hệ thống QH của Nhật có hai bộ luật tiêu chuẩn quy chuẩn chính là Luật QH và quy chuẩn xây dựng. Trong hệ thống QH, Nhật Bản ứng dụng hệ thống về quản lý phát triển, điển hình là các công cụ về khu vực khuyến khích đô thị hóa (ĐTH) và khu kiểm soát ĐTH. Khu vực khuyến khích ĐTH là khu vực đã ĐTH và các khu vực kề cận có nhiều khả năng ĐTH trong vòng 10 năm tới. Trong các khu vực như vậy thì đất được phân khu theo các hệ thống zone khu vực và được quy định rõ với các quy chuẩn tiêu chuẩn trong quy chuẩn xây dựng công trình. Hiện tại ở Nhật hệ thống zone bao gồm có 12 khu chức năng chính, các quy định phân khu này bao thầu hầu hết các hoạt động và chức năng chính của đời sống đô thị. Không như khu vực kiểm soát phát triển có các hạn chế chặt chẽ về phát triển họ đặc biệt chú ý đến đất nông nghiệp và các khu vực cảnh quan nhạy cảm. Một ví dụ điển hình là các nhóm đất ruộng nông nghiệp lớn hơn 20ha hoặc đất rừng lớn hơn 100ha đều được đưa vào vùng kiểm soát phát triển chặt chẽ. Thêm vào đó chỉ những dự án phát triển hoặc chuyển đổi theo các mục đích công như an ninh quốc phòng… thì sau khi trình Chính phủ và được chấp nhận thì mới được thực hiện.

Hệ thống kiểm soát phát triển này được đặt dưới sự chỉ đạo trực tiếp của chính quyền vùng. Các công cụ này cũng phải đồng bộ với QH tổng thể. Hệ thống QH tổng thể này của tỉnh phải được sự chấp thuận của Bộ Xây dựng. Bộ căn cứ trên QH tổng thể toàn quốc để phê duyệt QH tỉnh. Ở Việt Nam hiện nay QH Vùng lãnh thổ chưa được xem xét chặt chẽ như là một công cụ quản lý chủ yếu của chính quyền Trung ương trong các hoạt động mang tính điều phối hài hòa và bền vững giữa các bên. Việt Nam nên xây dựng và củng cố hơn nữa mô hình và công cụ quản lý Vùng lãnh thổ và phải được luật hóa.

Hệ thống này được nghiên cứu và chuyển đổi vào Nhật từ Đức. Công cụ này nhằm cải thiện các đô thị hiện hữu về cơ sở hạ tầng và các hệ thống hạ tầng xã hội khác bằng việc mua lại đất, hợp nhất các ô đất kém hữu dụng, tái điều chỉnh các ô phố. Hệ thống này làm việc rất thành công do cả Nhà nước và người dân đều hưởng lợi từ hệ thống này. Tư nhân sẽ đóng góp một tỷ lệ đất nhất định vào các hệ thống đất công cộng như mở đường xây dựng các không gian mở, bù lại Nhà nước trong quá trình tái điều chỉnh sẽ có thêm đất đem bán để hoàn lại số tiền bỏ ra xây dựng các hạ tầng xã hội. Các hộ tư nhân sẽ được tái điều chỉnh tuy mất một ít đất nhưng bù lại họ được hưởng lợi từ giá đất tăng lên nếu đem bán hoặc các lợi ích từ các hạ tầng xã hội khu vực được cải thiện.

Kèm theo bộ luật tái điều chỉnh đất là bộ luật tái phát triển đô thị trong đó chính quyền thành phố giới thiệu QH tổng thể tái phát triển đô thị. Trong QH tổng thể này chính quyền xác định và tập trung vào các dự án nhà ở, chú trọng vào các hệ thống hạ tầng xã hội và cơ sở hạ tầng là chủ yếu. Hệ thống tài chính sẽ được thông qua kênh Nhà nước cho các công trình công cộng và hạ tầng cơ sở, kết hợp với người dân về quyền sử dụng đất và tái điều chỉnh đất…

Hiện nay Hà Nội và TP.HCM đang có những bước tiến nhất định trong các dự án tái phát triển các khu tập thể cũ. Điều này cần được nghiên cứu điển hình và áp dụng các bài học nước ngoài để đưa ra các cơ chế chính sách cụ thể.

Trúc Anh – Quốc Khánh

TS.KTS Nguyễn Trúc Anh – Phó chủ nhiệm VP thường trực BCĐ QH và ĐTXD Vùng Thủ đô
TS Lê Quốc Khánh – Chuyên viên cao cấp Văn phòng thường trực.

Theo Baoxaydung