Tiêu chí thiết kế cho nhà ở thu nhập thấp

1078

Tình hình phát triển thị trường bất động sản trong những năm vừa qua đã minh chứng giá trị thực sự của các công trình nhà ở cao tầng, đồng thời đưa ra bài toán buộc các nhà đầu tư bất động sản phải giải quyết đó là đi tìm giá trị thực của sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng có hiệu lực từ ngày 1/6/2013 được xem là tín hiệu tốt cho người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội thực sự cũng như những doanh nghiệp chuyên sâu trong lĩnh vực phát triển nhà ở giá rẻ. Tiếp nối chuyên đề “Giải pháp giảm giá thành nhà ở” số 4/ 2013, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam kỳ này xin tiếp tục giới thiệu ý kiến của một chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn thiết kế về việc xây dựng tiêu chí thiết kế kiến trúc nhà ở thu nhập thấp.

Năm 2012, UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định công bố bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở cho người cho thu nhập thấp, nhà ở phục vụ di dân GPMB, nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Hà Nội cũng như các thành phố phát triển của cả nước, là khu vực tập trung số lượng nhà chung cư cao tầng, quỹ đất phát triển nhà ở cao tầng rất lớn, nên việc ban hành quyết định này như kim chỉ nam định hướng cho các nhà đầu tư nhà ở  xã hội cũng như các đơn vị thiết kế có được những giải pháp thiết thực cho sản phẩm của mình.

Mỗi một dự án sẽ có những đặc thù riêng về chủ trương đầu tư, đặc thù riêng về kỹ thuật giới hạn trong thiết kế. Để phù hợp với tình thực tế, các dự án chủ yếu sẽ phải dựa trên định hướng chung yêu cầu của thị trường, và một phần nhỏ sẽ mang dấu ấn riêng. Để đánh giá định hướng đầu tư của dự án, trước hết cần đánh giá tiêu chí trong bộ thiết kế cơ sở  làm căn cứ tính đến các giải pháp áp dụng được cho các phương án thiết kế. Bộ thiết kế được đưa ra dựa trên số lượng nhu cầu của khu ở, trong đó các căn hộ là cơ sở để tạo nên hình dạng, diện tích, dây chuyền công năng cho mẫu. Ngoài các tiêu chuẩn hiện hành về xây dựng nhà ở an toàn, PCCC, an ninh cho tòa nhà mà nhà mẫu phải thỏa mãn, các tính chất về diện tích, tiện nghi trong căn hộ được xem xét điều chỉnh cho phù hợp với giá trị của căn hộ, phù hợp với sinh hoạt và mức sống của người có thu nhập thấp, sao cho căn hộ có mức giá thấp nhất nhưng vẫn đáp ứng đủ điều kiện ăn ở cho người dân trong xã hội văn minh hiện đại. Các tiêu chí được đưa ra như sau:

Yếu tố tạo kiến trúc mẫu thiết kế

 – Các căn hộ có diện tích từ 35 – 60m2. Trong đó, tỷ lệ căn hộ có diện tích trung bình 50m2 chiếm 50% số lượng căn hộ trong mỗi đơn nguyên. Các căn hộ có diện tích < 45m2 chiếm khoảng 30%. Số căn hộ được giảm diện tích phòng ngủ tối thiểu từ 10m2 xuống còn 8m2, không có phòng khép kín (dùng 1 khu vệ sinh chung cho căn hộ), sinh hoạt chung không tách biệt chỗ ăn với tiếp khách (khi ăn thì không tiếp khách và ngược lại). Còn các căn hộ có diện tích > 45m2  thiết kế theo các cấu trúc thông thường. Để giảm thiết bị sử dụng (điện, nước) trong căn hộ, mỗi căn hộ có 2 mặt tiếp xúc với bên ngoài nhằm luôn đảm bảo thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên.

– Khối sử dụng chung ở tầng 1 gồm phòng sinh hoạt cộng đồng, quản lý, dịch vụ tại chỗ và để xe máy.

– Giao thông tối thiểu có 2 thang bộ và  hành lang rộng từ 1,8m÷2,4m. Sân vườn có ít nhất 2 lối ra vào tòa nhà, 1 lối chính, 1 lối phụ có thể kết hợp với ra vào để xe.

– Chiều cao tầng 1 từ 3,6m÷3,9m.Tầng căn hộ cao từ 3,3÷3,5m.

Trang bị và bố trí nội thất căn hộ

Việc thiết kế cấu trúc căn hộ mẫu được dựa vào nghiên cứu nhân trắc của người Việt Nam, kết hợp với bố trí đồ đạc sao cho mỗi không gian sinh hoạt đủ tiện nghi, thỏa mãn trạng thái hoạt động (ngủ, làm việc, nấu ăn, đi lại, lấy đồ…) đồng thời đáp ứng yếu tố vật lý, tâm lý (tầm nhìn, ánh sáng, thông thoáng). Để đạt được các yếu tố trên trong phạm vị diện tích eo hẹp, đồ đạc cần gọn gàng về kích thước, đơn giản về bài trí (salong góc, bàn ăn gập kết hợp tủ bếp, giường ngủ 1 táp ly để có thể kê sát tường, phòng ngủ của con có thể dùng giường tầng…).

Để giảm diện tích căn hộ đến tối thiểu mà vẫn đáp ứng điều kiện ở văn minh hiện đại, an toàn tiện nghi cho người có thu nhập thấp, các căn hộ dưới 50m2 nên chỉ có 1 khu vệ sinh chung có chậu rửa riêng ở ngoài. Như vậy vẫn có thể 2 người sử dụng khu vệ sinh cùng một lúc. Đối với các căn hộ có diện tích dưới 45m2, nên kết hợp chỗ ăn và tiếp khách là một. Thực tế khảo sát ở nhưng khu nhà ở xã hội đã có hiện nay cho thấy đa số không gian sinh hoạt chung bao gồm cả tiếp khách và cũng là nơi ăn uống.

Kết cấu công trình

Tùy theo tình trạng nền đất nơi xây dựng có thể áp dụng các giải pháp gia cố nền móng khác nhau. Tuy nhiên, các mẫu chủ yếu áp dụng cọc khoan nhồi và cọc bê tông ép trước tùy theo tải trọng công trình. Kết cấu phần thân có thể sử dụng biện pháp bê tông cốt thép toàn khối hoặc áp dụng các phương án kết cấu mới như: sàn Bubble Deck, bê tông đúc sẵn bán lắp ghép, tấm 3D… nhằm giảm giá thành ngay từ các cấu kiện, giảm thời gian thi công xây dựng và hạn chế ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh, ví dụ :

– Cọc bê tông cốt thép DƯL 400×400 (Sức chịu tải 160T/1 cọc). Khung bê tông bán tiền chế kết hợp lõi vách đổ tại chỗ.

– Cọc ống ly tâm DƯL D500 (Sức chịu tải 160T/1 cọc). Khung bê tông cốt thép đổ tại chỗ.

– Cọc nhồi D800 kết hợp với hệ dầm giằng trên nền gia cố bằng công nghệ TOPBASE. Cột công trình là kết cấu BTCT đổ tại chỗ. Sàn sử dụng sàn Bubble Deck.

– Cọc ống ly tâm DƯL D600 (Sức chịu tải 160T/1 cọc). Kết cấu khung, dầm, giàn thép đúc hoặc hàn tổ hợp từ cos +5.5 đến mái, Kết cấu BTCT truyền thống từ móng đến cos +5.5 lõi cứng bê tông cốt thép từ tầng hầm đến mái. Sàn BTCT 3D Việt Đức.

Tiêu chí hướng tới là áp dụng tối đa điển hình hóa các cấu kiện, tăng cường sản xuất tại nhà máy và giảm nhân công thi công tại công trường, giảm tiến độ, dễ quản lý chất lượng công trình.

Điện nước, PCCC, Thông gió, PCCC, Chống sét, Điện nhẹ, Thu gom rác và Thiết bị tòa nhà

Các hệ thống chung cho tòa nhà luôn đảm bảo phù hợp với các tiêu chuẩn hiện hành, nhằm duy trì ổn định theo tuổi thọ trong quá trình sử dụng của cấp công trình.

Để giảm giá thành, trong nội thất mỗi căn hộ nên giảm số lượng các công tắc, ổ cắm. Trong mỗi phòng cũng cần giảm tối đa (các phòng riêng bố trí 1 vị trí ổ cắm và công tắc, phòng sinh hoạt chung 2 vị trí 1 cho bếp và 1 cho tiếp khách). Giải pháp này còn giúp người dân thực hiện chính sách tiết kiệm điện.

Cáp trục ngang trong toà nhà chung cư được đi trong máng cáp trên trần giả dọc hành lang từ vị trí đặt các tủ tầng (sau hộp công tơ) đến hộp Aptomat căn hộ. Hệ trục ngang dùng cáp một sợi hai lớp cách điện Cu/PVC/PVC. Trong căn hộ dùng dây 2×2,5mm2 cấp nguồn cho hệ thống ổ cắm, dây 2×1.5mm2 dùng cho hệ thống đèn chiếu sáng và quạt. Cấp điện cho điều hoà, cho bình nước nóng chọn dây 2×2,5mm2.

Máy bơm cấp nước sinh hoạt sử dụng máy bơm ly tâm trục đứng, máy bơm hoạt động theo chế độ tự động. Chọn hai máy bơm làm việc luân phiên.

Các đề xuất trên đây cơ bản đã đưa ra giới hạn tối đa cho các dự án hướng đến giảm chi phí xây dựng, đưa ra giá thành phù hợp cho đại đa số người dân.

Đối với đơn vị tư vấn thiết kế, sản phẩm dành cho chủ đầu tư gắn liền với thương hiệu công ty, thế nên những giải pháp thiết kế đưa ra vẫn phải mang những nét đặc trưng của đơn vị tư vấn. Trên những quan điểm, đề xuất chung, việc bắt tay vào thiết kế đưa giải pháp tổng thể cho 1 dự án nhà ở cao tầng bao giờ cũng được nhìn nhận, đánh giá theo các giải pháp.

– Modul hóa căn hộ với sự linh hoạt trong các dạng căn hộ có thể thay đổi được.

– Hệ số sử dụng sàn ở cao để đem lại hiệu quả đầu tư.

– Hệ kết cấu đơn giản và các giải pháp kỹ thuật thuận tiện.

Modul hóa căn hộ

Ngay từ ban đầu đưa ra ý tưởng thiết kế, việc đề xuất hình khối, giải pháp hệ trục hợp lý để đưa ra các căn hộ có modun 7,4x7m cho những căn hộ điển hình có kích thước từ 55 – 70m2. Mặt bằng bố trí chức năng ưu tiên các phòng ngủ tiếp xúc trực tiếp bên ngoài hoặc tạo ban công lấy ánh sáng gián tiếp. Phòng bếp và phòng khách là không gian liên thông, tạo sự rộng rãi cho phòng ở, tiếp xúc với mặt ngoài công trình. Phòng vệ sinh bố trí tiếp giáp mặt trong, gần với hành lang chung của tòa nhà. Vệ sinh và khu bếp bố trí giáp tường 2 bên để việc triển khai kỹ thuật chung cho modul phòng được thuận tiện.

Cơ cấu căn hộ 50 – 70m2: sẽ gồm 2 phòng ngủ, 1 – 2 vệ sinh, bếp và phòng ăn riêng biệt, phòng khách, ban công kết hợp phơi, giặt.

Căn hộ từ 70 – 85m2: sẽ gồm 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, bếp và phòng ăn riêng biệt, ban công kết hợp phơi, giặt đồ.

Nếu nhà đầu tư muốn đa dạng hóa diện tích căn hộ thì việc thay đổi giữa các modul sẽ thuận tiện, nhưng không làm thay đổi hệ kết cấu, dẫn đến phức tạp thi công.

Hệ số sử dụng sàn ở cao

Hay thực chất ra là việc tổ hợp mặt bằng tầng căn hộ hợp lý, giao thông tối thiểu. Khu vực thang, giao thông đứng nằm ở vị trí trung tâm, thuận tiện tiếp cận các căn hộ. Để phát triển dạng chung cư với chi phí thấp thì giải pháp hành lang giữa, các căn hộ ở 2 bên tiếp cận là giải pháp hiệu quả nhất. Hiệu suất sàn ở khoảng 78 – 81% sẽ mang lại hiệu quả tốt cho đầu tư. Yếu tố này sẽ hỗ trợ việc triển khai modul hóa các căn hộ diện tích nhỏ.

Hệ kết cấu đơn giản 

Với giải pháp kiến trúc tổ chức hành lang giữa, hệ kết cấu theo hình vuông, hình chữ nhật với 4 hàng cột, khoảng cách bước cột vừa phải, lõi giao thông ở giữa, tường xây sử dụng vật liệu nhẹ… tạo nên sự vững chắc cho bản thân kết cấu công trình đồng thời cũng giảm đáng kể giá thành xây dựng.

KTS. Trần Nguyễn Quảng / Tổng Giám đốc Công ty Liên doanh Sunjin Việt Nam

Theo Kientrucvietnam