Lý thuyết vị thế – Chất lượng và các ứng dụng chính sách trong phát triển đô thị và thị trường bất động sản

1018

Nhân dịp thành lập Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị, Tổng hội Xây dựng Việt Nam phối hợp với Khoa Kinh tế và Quản lý Đô thị Trường Đại học Xây dựng Hà Nội tổ chức Tọa đàm về Lý thuyết Vị thế – Chất lượng vào ngày 21 tháng 5 năm 2013. 

Lý thuyết Vị thế – Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick Wakely phát triển và công bố vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” (Phe & Wakely, 2000). Vì các đóng góp về mặt lý luận và ứng dụng, công trình đã được tặng Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson (Donald Robertson Memorial Prize 2000) cho nghiên cứu xuất sắc nhất trong năm 2000 của tờ Urban Studies (Đô thi học), một tạp chí quốc tế hàng đầu xuất bản tại Vương quốc Anh. Đây là giải thưởng uy tín về mặt học thuật trong lĩnh vực nghiên cứu đô thị trên thế giới, chỉ tặng mỗi năm một lần.

Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học (dynamics) của việc hình thành và phát triển các khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị. Lý thuyết mới này có nội dung khác biệt so với lý thuyết hiện có, phát triển bởi William Alonso (1964). Alonso và những người khác đã dựa vào các ý tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và tiến hóa của các khu dân cư đô thị,  dựa trên sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.

Được xây dựng như một hệ thống lý luận nhằm giải thích sự hình thành và phát triển của cấu trúc đô thị trong nhiều hình thái kinh tế khác nhau, các hệ quả của lý thuyết Vị thế – Chất lượng đã dẫn đến việc xây dựng thành công một mô hình hoàn toàn mới về cư trú đô thị, trong đó sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở trong mô hình cổ điển của (Alonso (1964); Muth (1969) được thay thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở.

lythuyet2

lythuyet1 (1)

Lý thuyết Vị thế – Chất lượng có thể được phát biểu vắn tắt như sau:

• Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục…, tùy theo hình thái xã hội. Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội;

• Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL); Vị thế như định nghĩa ở trên chỉ có thể đo được một cách gián tiếp; Chất lượng được hình thành từ các yếu tố vật thể và vì thế có thể đo đếm được trực tiếp;

• Tại mỗi điểm vị thế (VT) có một giá trị chất lượng (CL) tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn;

• Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao hơn, giá nhà được đặc trưng bởi giá trị trao đổi.

Các kết quả căn bản khiến lý thuyết Vị thế – Chất lượng tạo ra được một bước tiến mới trong hiểu biết về cấu trúc đô thị và giá trị nhà ở/BĐS, có thể được chia thành 3 nhóm, với các ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và phát triển đô thị (Hoàng Hữu Phê, 2013).

Ở nhóm kết quả thứ nhất, lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng như quan hệ tương hỗ giữa chúng, được phân tích một cách đồng thời, với sự áp dụng của kỹ thuật đo lường kinh tế hedonic (hedonic price index). Lý thuyết Vị thế – Chất lượng đã chứng minh rằng, các phân khúc thị trường nhà ở khác nhau có các thuộc tính tương đồng với các phạm trù giá trị khác nhau, và quá trình biến thiên đồng thời của hai phạm trù này là một quá trình phi tuyến. Quá trình biến thiên này có quy luật, với kết quả là có thể tính toán được đường (mặt) ngưỡng của giá nhà và BĐS, cũng như xác lập quan hệ toán học giữa các thành phần vị thế và chất lượng của nhà ở/BĐS. Các hiểu biết này sẽ dẫn đến các hệ quả quan trọng về mặt chính sách đô thị, bao gồm:

• Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thống kê để phân tích thị trường nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đưa ra các chính sách đô thị;

• Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh;

• Xác định vị trí và thứ bậc của mỗi đô thị trong hệ thống cạnh tranh đô thị toàn cầu;

• Tính toán và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá nhà/BĐS, khi biết một trong trong hai thành phần. Ví dụ, có thể xác định rõ mức chất lượng phù hợp của một chương trình nhà ở được hoạch định trên một địa điểm có giá trị vị thế cho trước, hay ngược lại, mức vị thế phù hợp với một chương trình có các thông số chất lượng định trước (Trần Thanh Hùng, 2013).
lythuyet3 lythuyet2

Ở nhóm kết quả thứ hai, việc nêu bật vai trò quyết định của hai phạm trù giá trị vị thế và chất lượng trong khi phân tích mô hình hóa sự hình thành giá nhà ở/BĐS đã cho phép hình thành hai chiều kích (trục) của mô hình này, trong đó chiều kích vị thế, hay trục vị thế, trùng hướng với khoảng cách ngắn nhất đến (các) trung tâm đô thị. Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận được một không gian Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị trùng với khoảng cách được hiệu chỉnh của vị thế. Bằng cách này, lần đầu tiên về mặt học thuật, cấu trúc ba chiều trừu tượng của thị trường nhà ở có thể được lồng ghép với cấu trúc không gian ba chiều (Cartesian) của các đô thị đơn hay đa cực, với các hệ quả hữu ích dẫn đến các khả năng:

 • Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy các tiềm năng vị thế, hay các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian của đô thị;

• Chú trọng sự khác biệt trong tương quan về vị thế – chất lượng của các khu vực cũng như các phân khúc thị trường nhà ở đô thị (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), nhằm tìm ra các mô thức phát triển thích hợp (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2013).

Ở nhóm kết quả thứ ba, trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lượng liên quan đến các tính chất vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất phi vật thể. Vì các lý do hiển nhiên, phạm trù giá trị vật thể (gồm các đại lượng vật lý đo đếm được, như số m2 sàn, số tầng cao…) của nhà ở và BĐS bao giờ cũng có quán tính lớn hơn so với phạm trù giá trị phi vật thể (thị hiếu và phong cách kiến trúc, khoảng cách đến, hay sự lân cận đối với các trung tâm vị thế mới…). Dựa trên lập luận này, có thể dễ dàng nhận thấy, khi giá nhà và BĐS thay đổi, đương nhiên phạm trù phi vật thể sẽ có xu hướng thay đổi nhanh hơn. Yếu tố này dẫn đến các ứng dụng rất quan trọng:

  • Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở, thể hiện bằng sự bành trướng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lượng thay đổi chậm vì có quán tính lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trường hợp bong bóng toàn cục hay bong bóng cục bộ;

• Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực nhất định (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trường thứ bậc về chất lượng) của thị trường nhà ở, khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lượng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vượt qua một giá trị nhất định.

Việc nghiên cứu và ứng dụng lý thuyết Vị thế – Chất lượng, được tiến hành trên thực tế bởi Đại học Tài nguyên Môi trường và Đại học Công nghiệp tại TP HCM, đã mang lại các kết quả khả quan (Trần Thanh Hùng, 2013; Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2013). Một chương trình NCKH về chỉ số giá nhà ở/BĐS sử dụng lý thuyết Vị thế – Chất lượng trong khuôn khổ hoạt động của Ban Chỉ đạo Chương trình Nhà nước về Nhà ở và BĐS cũng đã được Bộ Xây dựng bước đầu cung cấp kinh phí.

Sự phối hợp giữa những người quan tâm đến lý thuyết này tại các viện nghiên cứu và các trường đại học trong thời gian sắp tới,  chắc chắn sẽ mở rộng và nâng cao lý thuyết Vị thế – Chất lượng để có thể phục vụ tốt hơn sự nghiệp phát triển nhà ở và BĐS tại các đô thị trên cả nước
TS Hoàng Hữu Phê – Vinaconex R&D
TS Trần Thanh Hùng – Đại học Tài nguyên Môi trường Tp Hồ Chí Minh
TS Nguyễn Thị Mỹ Linh – Đại học Công nghiệp Tp Hồ Chí Minh

Theo kientrucvietnam