Nhà ở giá rẻ trong điều kiện Việt Nam

88

Giá thành nhà ở phụ thuộc vào những yếu tố bất biến và những yếu tố khả biến, nói một cách khác là những yếu tố cố định và những yếu tố có thể thay đổi được. Tối ưu cái bất biến và tối giản cái khả biến là con đường tất yếu để giảm giá thành nhà ở, hay chính là tăng giá trị và giảm trị giá.

Nhà ở giá rẻ

Để dễ hình dung quá trình và các đối tượng tham gia vào sản xuất nhà ở trong điều kiện Việt Nam, có thể áp dụng biểu thức:

Giá  thành nhà ở = Chi phí nghiên cứu (1) + Chi phí sản xuất (2) + Chi phí lưu thông (3) + Chi phí bảo trì (4) + Lãi thặng dư (5).

Trong đó (2),(4) là những yếu tố bất biến, còn (1), (3), (5) là những yếu tố khả biến, ở một số trường hợp, yếu tố (2) được hiểu là đã có yếu tố (1). Thông thường, người kiến trúc sư chỉ có khả năng tối ưu hóa được những yếu tố bất biến, nghĩa là chỉ đóng góp một vai trò nhất định đối với giá thành nhà ở hay nhà ở giá rẻ.

Nhà ở giá rẻ được hiểu một cách phổ biến là kiểu nhà có giá thành rẻ (hay giá thành phù hợp) với phần đông những người có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế, ai cũng có nhu cầu về nhà ở giá rẻ …

Vậy thế nào là giá rẻ ?

Có hai cách hiểu, dẫn đến hai cách làm.

Cách thứ nhất là biến đổi nhà ở thông thường thành nhà ở giá rẻ. Bằng cách thu hẹp diện tích, chia nhỏ, cắt bớt các không gian thành phần cả bên trong và bên ngoài căn hộ. Đồng thời giữ nguyên hoặc giảm thiểu không đáng kể các chi phí (1),(2),(3),(4),(5). Cách này đang phổ biến trong các chung cư “giá rẻ kiểu Việt Nam”, và trên thế giới từ những năm 1960 – 1990 của thế kỷ trước.

Cách thứ hai là từ biểu thức giá thành nhà ở, tối ưu hóa từng tham số hoặc cắt giảm từng thành phần, từ đó có tổng tối ưu – “giá rẻ”, cụ thể:

Giải pháp 1

Chỉ có chi phí sản xuất và chi phí bảo trì, nghĩa là xây nhà không cần nghiên cứu (chỉ có kinh nghiệm), bỏ qua lưu thông, tách lãi. Đây là trường hợp rất phổ biến ở Việt Nam, đó là nhà ở do dân tự xây (popular housing), chủ đầu tư cũng là người tiêu dùng, phổ biến trong giai đoạn những năm 1990 tại các thành phố lớn.

Trên thế giới, rất nhiều nước phát triển qũy nhà ở đại chúng (mass housing) theo cách này. Như ở những nước đang phát triển, và kém phát triển như Bangladesh, Thổ Nhĩ Kỳ, khu vực châu Phi và một số vùng ở Nam Mỹ như Mexico hay Brazil, một số vùng ở châu Á như Hàn Quốc… Ở châu Âu, một số quốc gia như Thụy Điển cũng làm theo cách này.

Giải pháp này nhanh chóng giúp người dân có được nhà ở phù hợp với túi tiền và đáp ứng được nhu cầu đa dạng của từng hộ gia đình. Chính phủ nhận được sử ủng hộ từ người dân, đạt được mục đích ổn định an sinh xã hội. Nhưng nó tiềm ẩn những nguy cơ về sự lộn xộn trong quy hoạch và kiến trúc đô thị, dẫn đến mất kiểm soát.

Khi áp dụng cách này, cần tăng cường vai trò hướng dẫn và kiểm soát của nhà nước bằng các công cụ “mềm” như: sổ tay hướng dẫn xây nhà, cẩm nang xây dựng…

nhao2
Bảng 1: Chiến lược – tiêu chí – cách tiếp cận vấn đề nhà ở trong khối EU

Giải pháp 2

Tách bỏ phần lãi, phần lưu thông, chỉ còn chi phí sản xuất và chi phí nghiên cứu và chi phí bảo trì.

Kiểu cách này dẫn đến sự hình thành các tổ chức phi chính phủ – NGOs (Non-Govermental Organizations), do các nhóm – tổ chức người đứng ra làm nhà và phân phối lại cho các thành viên theo hình thức phi lợi nhuận. Ở Mỹ có 1,5 triệu NGOs, nước Nga có 277.000 NGOs, còn ở Ấn Độ có 3,3 triệu NGOs vào năm 2009…

Hình thức biểu hiện thông thường của NGOs là sự hình thành của các hợp tác xã nhà ở, hay các tổng công ty, xí nghiệp, cơ quan nhà nước đứng ra xây nhà cho cán bộ – công nhân viên – người lao động của chính họ. Một hình thức biểu hiện khác là nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng cần thiết và giao đất cho người dân tự làm nhà.

Ở Việt Nam, chương trình phát triển nhà ở cho cán bộ nghành than của tập đoàn than khoáng sản (Vinacomin) đã và đang được chính phủ phê duyệt. Mỗi tấn than – khoáng sản bán ra, Vinacomin được phép trích lại 1USD vào quỹ tiết kiệm xây dựng nhà ở.

Trên các diễn đàn, báo chí xây dựng hiện nay đã và đang có nhiều xu hướng vận động thành lập các hợp tác xã nhà ở, còn nhà nước chỉ đóng vai trò hoạch định, cung cấp nguồn “đất” và “vốn” sạch.

Giải pháp 3

Giữ nguyên toàn bộ 5 tham số (1)+(2)+(3)+(4)+(5), nhưng tối ưu hóa. Đây là kiểu thức nhà ở Công – Tư (Public-Private housing) hay còn gọi là PP, một phương pháp tiếp cận rất phổ biến hiện nay trên thế giới như Malaysia, Trung Quốc…

Biến thể trước đây của hình thức này là nhà ở Công (Public housing) rất được ưa chuộng tại các nước như Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc. Nó phù hợp với nền kinh tế, dân số, và chính sách của các nước phát triển.

Giải pháp này cho phép tận dụng nguồn lực tổng thể quốc gia, tạo dựng hình ảnh đô thị đẹp đẽ theo quy hoạch dài hạn, có năng lực kiểm soát và trị lý đô thị hiệu quả. Tuy nhiên, nó cũng đòi hỏi những điều kiện cụ thể đối với một “môi trường” chính trị – xã hội.

nhao1 (1)
Nhà ở XH khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính – Hà Nội

Giải pháp 4

Giống như giải pháp 3, nhưng ở trường hợp này, nhà nước chỉ đóng vai trò là bên cung cấp. Còn người dân đóng vai trò bên thụ hưởng dưới dạng thuê hay thuê mua dài hạn.

Đây là hình thức cao nhất trong sản xuất nhà ở. Nó phù hợp với những quốc gia có dự trữ ngân sách cao thông qua hình thức thu thuế hay hình thành các quỹ tiết kiệm nhà ở. Nó cũng đòi hỏi những điều kiện khác như tổng dân số, hay tâm lý học hành vi của hình thức sử dụng/sở hữu nhà.

Ở châu Âu, chỉ có một số ít quốc gia thực hiện được theo cách này như Thụy Sĩ. Ở Việt Nam, tâm lý người Việt hình như vẫn theo lối “ăn chắc mặc bền” hay “mua đứt bán đoạn”. Tuy nhiên, việc hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở trong một số đối tượng người dân có thu nhập ổn định như công chức hưởng lương, lực lượng vũ trang… là hết sức cần thiết.

Vài gợi ý để phát triển “Nhà ở giá rẻ trong điều kiện Việt Nam”

Gợi ý thứ nhất: Làm rõ tên gọi “nhà ở giá rẻ”!

Tên gọi, tự thân nó, thể hiện một phần chiến lược nhà ở của mỗi quốc gia.

Theo kinh tế học hành vi (behavior economic), tâm lý của người mua có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định mua một sản phẩm. Trong nền kinh tế thị trường, đó chính là thương hiệu (trade mark/brand). Làm rõ tên gọi, chính là định vị thương hiệu.

Về bản chất, nhà ở giá rẻ (cheap-housing) là một phạm trù hẹp của nhà ở xã hội (social-housing), theo kinh nghiệm của khối EU, cùng là nhà ở xã hội nhưng mục tiêu của từng quốc gia có khác nhau. Ở Áo là nhà ở cho những người có mức thu nhập dưới trung bình của xã hội (housing for people below a certain income ceiling). Ở Bỉ, Hungary, Tây Ban Nha là nhà ở cho người thu nhập thấp. Ở Bulgaria, Anh là nhà ở đáp ứng nhu cầu của từng nhóm người/nhóm thu nhập (housing people/groups in need). Ở Slovenia là nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp (housing for low-income and middle-income). Ở Hà Lan là cung cấp nhà ở cho thuê cho người có thu nhập trung bình (providing housing rental for people middle-income)

Ở châu Á, như Malaysia, nhà ở giá rẻ là một phần của nhà ở xã hội – nhà ở đáp ứng cho cả 3 dạng đối tượng thu nhập: thấp, trung bình và cao (housing social for low-income, middle-income and high-income).

Ở Việt Nam, khi nói đến nhà ở giá-rẻ, mọi người thường hình dung đến những kiểu nhà có chất lượng thấp. Và theo kinh nghiệm thế giới, tên gọi nhà ở giá-rẻ cũng chưa phản ánh hết mục tiêu mà nó hướng đến.

Nên chăng, thay bằng tên gọi nhà ở đại chúng (mass housing), hay nhà ở bình dân (popular housing), nhà ở có thể chi trả được (housing affordable), hoặc nhà ở giá-rẻ-bền-vững (cheap-housing sustainable), có lẽ phù hợp hơn với cảm quan của người Việt!

nho3
Bảng 2 : 39 tiêu chí đánh giá chất lượng/ giá trị nhà ở của Thụy Sĩ

Gợi ý thứ hai: Vai trò của Nhà nước và các tổ chức trung gian

Trong điều kiện nước ta, Nhà nước nên đóng vai trò nhà hoạch định hơn là nhà cung cấp, cụ thể:

– Tạo điều kiện cho thành lập các yếu tố trung gian như hợp tác xã nhà ở (giải pháp 2) và quỹ tiết kiệm nhà ở (giải pháp 4) – do nhà nước hay một cơ quan do nhà nước cử ra thành lập. Kinh nghiệm ở Hàn Quốc là thành lập tổng công ty/tổng cục phát triển nhà ở.

– Xây dựng những mục tiêu và hệ tiêu chí cho nhà ở giá rẻ. Ở góc độ quản lý nhà nước, là những tiêu chí mang định hướng tổng quát (quy mô, mức đầu tư, thời gian, tuổi thọ công trình, tỷ lệ sở hữu/cho thuê/thuê mua, tỷ lệ nhà/1000 dân, cách tiếp cận nguồn vốn…), sau đó là những tiêu chí để đánh giá độ “rẻ” của công trình trên cơ sở trị-giá và giá-trị sử dụng.

Gợi ý thứ ba: Nâng cao năng lực của các nhà tư vấn

– Bằng các hình thức như làm rõ vai trò của nhà tư vấn (kiến trúc sư – kĩ sư – các nhà nghiên cứu chuyên nghành khác), tăng tính tương tác, phối hợp đa ngành  trong việc giảm giá thành và tăng giá trị sử dụng.

– Ngoài quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, cần có thêm những tiêu chí cụ thể để đánh giá chất lượng nhà ở từ tổng thế quy hoạch đến từng chi tiết của công trình. Đây cũng là một cách để thẩm định lại chất lượng nhà ở và năng lực của nhà tư vấn. Có thể tham khảo một số bảng tiêu chí, hướng dẫn cho nhà ở được áp dụng phổ biến ở Thụy Sĩ tại Bảng 2.

Hệ tiêu chí này đã được nghiên cứu và thử nghiệm thực tế và hoàn thiện tính đến nay khoảng 50 năm, gồm có 39 tiêu chí được tính điểm từ 1 đến 8. Một số tiêu chí được nhân hệ số. Chia thành 3 nhóm đánh giá từ bên trong cho đến bên ngoài căn hộ. Tổng điểm thu được là một căn cứ để đánh giá chất lượng/giá-trị của nhà ở.

Gợi ý thứ tư: Với người sử dụng – hãy trở thành những người tiêu dùng thông thái

“Tâm lý tiêu dùng” ảnh hưởng tới các quyết định mua/bán một sản phẩm-nhà ở. Và “tâm lý thị trường” tiếp theo bị ảnh hưởng bởi các “tâm lý tiêu dùng” đó. Có những nghịch lý trong thị trường tiêu dùng ở nước ta, ngoài lỗi hệ thống của chuỗi giá-trị/trị-giá từ bên cung, tâm lý tiêu dùng đã góp phần đáng kể vào sự gia tăng những nghịch lý này. Tâm lý bầy đàn, tâm lý đám đông, bong bóng chứng khoán, nhà ở là những biểu hiện rõ rệt nhất.

Tại các nước phát triển, trong nền kinh tế thị trường lâu đời đã hình thành những lớp người biết tiêu dùng và biết giá-trị. Người Việt ta, hình như quan tâm nhiều hơn đến trị-giá, quá cao và quá thấp. Ô tô tiền tỷ, điện thoại di động ngàn đô-la… và những căn nhà giá rẻ.

Ở Việt Nam, phân khúc thị trường nhà ở/nhà ở giá rẻ rất phong phú, có đủ sản phẩm thay thế cho người dân lựa chọn. Lựa chọn đúng, không chỉ tốt cho người tiêu dùng, mà còn có tác động tích cực tới thị trường, tới các nhà đầu tư và tư vấn, như một yếu tố kích cầu và tham chiếu chất lượng hiệu quả.

KTS.Hoàng Anh

Nguồn ảnh: Tân Phạm
Theo Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 5/2013