Quy hoạch, phát triển đô thị & thị trường bất động sản

376

Các nhà đầu tư lớn không chỉ vẽ ra một đô thị với khối lượng BĐS lớn mà còn tạo ra những con đường, cây cầu để đô thị ấy trở nên hấp dẫn, dễ tiếp cận, tạo làn sóng giao dịch, giá cả và cơ hội kiếm lợi nhuận tăng cao. Ấy là mối liên hệ gần gũi khi còn “mặn nồng”. Hôm nay khi la liệt các thông tin BĐS “đắp chiếu”, các chủ dự án nợ nần, lẩn tránh khách hàng… thì liệu những bản QHĐT một thời lộng lẫy có lỗi gì về mặt chuyên môn, nó sẽ còn lại giá trị gì khi đã biết bao tài lực đổ vào đó mà hôm nay nhận được kết quả không như ý?

Bất động sản bất động đến thời điểm nào?

Con số 1 triệu tỷ đồng (gần 50 tỷ USD) đang nằm trong BĐS của Việt Nam được công bố là con số còn nhiều điều chưa rõ: BĐS là khu đô thị – nhà ở hay tính cả khu công nghiệp, cầu cảng đường xá?  Con số đầu tư vào BĐS này là những sản phẩm đã hoàn thành, đủ điều kiện giao dịch hay mới chỉ là những dự án xây dựng dở dang, san lấp mặt bằng xôi đỗ, đang ì ạch triển khai GPMB hay thậm chí vẫn còn nằm trên giấy??? Chưa có thông tin nào cho biết tường tận.

Tại Ailen, khi kinh tế suy thoái do đầu tư quá nhiều vào BĐS thì người dân cho rằng các sân bay, đường cao tốc, cầu cống được xây dựng nhiều và quy mô to lớn quá mức. Không chỉ các thành phố với la liệt khu nhà ở vắng người, những khu đất trống rộng lớn sau tường rào đầy cỏ dại, văn phòng đóng cửa, kho tàng hoang phế, có cả một trung tâm công nghệ cao bên cạnh khu trường đại học cũng vắng bóng sinh viên… tất cả được coi là BĐS dư thừa. Có KTS cho rằng 50 năm nữa khối BĐS ấy cũng không dùng đến – con số ước tính đến hàng chục tỷ USD trên đất nước có khoảng 5 triệu dân.

NX9

Trên báo chí có nhiều nhận định được cho là của các “chuyên gia” cho rằng cuối năm sau, giữa năm sau nữa hay một số tháng nữa… thị trường BĐS sẽ hồi phục, hay phân khúc này kia khởi sắc… Những nhận định vu vơ tiếp tục đưa ra nhưng những thực tế đã được trông thấy thì hoàn toàn khác. Tại quốc gia hàng xóm Philippines, chúng tôi nhìn thấy những khách sạn có cả nghìn phòng nằm bên đại lộ bên vịnh biển Manila đóng cửa gần chục năm nay. Những lô đất trung tâm thành phố xây tường rào cao nhưng ở trong lúp xúp cả trăm túp lều ổ chuột – nó đã là như vậy từ thập kỷ 80. Có cả một căn cứ hải quân khổng lồ, có sẵn hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại nhưng dự án chuyển đổi thành khu chế xuất dân sự cũng không tiến triển kể từ giữa những năm 90. Những khu nghỉ dưỡng với những ngôi nhà trên vách núi nhìn ra biển một thời sang trọng nay hoang phế tàn tạ, mốc meo nhiều chục năm rồi… mà không biết đến bao giờ lấy lại thời kỳ vàng son. Thành phố Manila với 12 triệu dân hôm nay vô cùng sôi động, nhưng các dự án BĐS đang được tiến hành theo cách thận trọng và khôn ngoan hơn xưa rất nhiều.

Không ai muốn 1 triệu tỷ đồng bất động, mòn đi, rỉ ra hàng ngày. Nhưng muốn nguồn của cải khổng lồ kia chuyển động hồi sinh thì cần một cách tiếp cận khác với cái cách cũ rích đã từng sinh ra nó: quan hệ thân hữu để có đất, có vốn, giao dịch mua bán ngầm để kiếm chênh lệch, lựa chọn cơ hội kinh doanh dựa trên những phân tích ma mị của một vài tổ chức môi giới chuyên nghiệp, lão luyện nhưng thiếu công tâm… trong bối cảnh thông tin thị trường BĐS hay thông tin quy hoạch mờ mịt. BĐS đang chết vì sự manh mún cát cứ thông tin và bị dẫn dắt bởi những tin đồn đoán thiếu cơ sở.

Vậy, BĐS sẽ kết thúc tình trạng bất động trong 1-2 năm / 5 năm /10 năm hay nhiều chục năm nữa? Điều đó phụ thuộc vào sự quyết tâm, can đảm của chính những chủ thể sinh ra thực trạng này có tỉnh ngộ mà tự nguyện minh bạch hóa thông tin liên quan để cộng đồng quan tâm có cơ sở quan sát khách quan, tìm ra cơ hội sinh lợi mới – Biến các tài sản bất động trở thành những tài sản sinh động hơn trong thời gian ngắn nhất có thể.

Quy hoạch đô thị và phát triển bất động sản

Mối liên hệ mật thiết giữa QHĐT và BĐS như môi với răng. Khi nắm bắt được thông tin QHĐT các nhà đầu tư BĐS thính hơi có mặt từ rất sớm để đón đầu đánh tắt, tuy vậy họ cũng chỉ là những nhà đầu tư cò con. Các nhà đầu tư lớn thì không chỉ vẽ ra một đô thị với khối lượng BĐS lớn mà còn tạo ra những con đường, cây cầu để đô thị ấy trở nên hấp dẫn, dễ tiếp cận, tạo làn sóng giao dịch, giá cả và cơ hội kiếm lợi nhuận tăng cao. Ấy là mối liên hệ gần gũi khi còn mặn nồng. Còn hôm nay, khi la liệt các thông tin BĐS đắp chiếu, các chủ dự án nợ nần, lẩn tránh khách hàng, các chủ đầu tư một thời nhanh tay hay mắt nay vỡ mộng và bực tức trào dâng, thất vọng tràn trề… thì cần đánh giá và thay đổi từng bước tính chuyên môn về dự báo và quản lý đô thị của công tác quy hoạch hiện nay. Sẽ còn tốn nhiều giấy mực để phân tích nguyên nhân, nhiều cuộc hội thảo mổ xẻ “thực trạng và triển vọng”. Chúng tôi chỉ mô tả lại chân dung của những người đã gặp liên quan đến BĐS và QH trong 10  năm trở lại đây: Chủ dự án / người thực hiện QH và các nhà đầu tư.

phiatay000

Tại một tỉnh đồng bằng, trung du Bắc Bộ, có vị trí lơ lửng giữa Hà Nội và biên giới phía Bắc gần trăm cây số, cách cảng biển cũng cả trăm cây… không có khoáng sản, thiếu năng lượng, dân số hơn triệu người thuần nông… vậy mà la liệt khu công nghiệp và đô thị. Các nhà đầu tư tư nhân có một chút vốn cũng tham gia vào thị trường BĐS. Một số đến từ bên ngoài, trong tỉnh cũng xuất hiện vài đơn vị kinh doanh thương mại tư nhân quy mô vừa và nhỏ cũng đề xuất khu du lịch nghỉ dưỡng rộng mấy ngàn ha, khu đô thị, công nghiệp quy mô trăm tỷ, ngàn tỷ đồng. Các nhà quy hoạch thực hiện hết sức nhanh chóng. Họ lập quy hoạch khu công nghiệp mà không hề có trong tay số liệu về xu hướng thị trường gia công, phương án tiêu thụ sản phẩm, nhu cầu năng lượng, bảng phân tích lợi thế giá thành vận chuyển nguyên liệu và sản phẩm xuất xưởng, kế hoạch đào tạo nhân lực. Các nhà lập kế hoạch khu đô thị thì không cần biết chủ nhân tương lai khu đô thị mình là ai, từ đâu đến, độ tuổi, trình độ nào, nguồn thu nhập ra sao và thậm chí lý do gì để họ sẽ trở thành chủ nhân của các ngôi nhà ở vô hồn trong khu đô thị vẽ ra! Kết quả là hàng nghìn ha ruộng lúa hai vụ đã  gần 10 năm qua hoang hóa, những cư dân nông nghiệp phải chuyển đổi sang ngành dịch vụ kinh doanh khác. Các chủ đầu tư nợ nần, ngân sách địa phương yếu kém nên các công trình dân sinh không đủ vốn hoàn thành… rồi tỉnh lại phải xin Trung ương cứu trợ.

Tại một thành phố cảng biển miền Trung, một thời nhộn nhịp tàu thuyền vào ra nhưng “ngày vui ngắn chẳng tày gang”, bản đồ hàng hải quốc tế đã thay đổi nhanh chóng khi những con tàu trọng tải ngày càng lớn mới đảm bảo giá thành vận chuyển cạnh tranh đã đẩy những cảng nhỏ nước nông vào hoàn cảnh hoang vắng. Khu công nghiệp ra đời được quy hoạch sát bên cảng nhưng hàng hóa vận chuyển chủ yếu bằng đường bộ nên không có nhiều lợi thế sản xuất, biến thành kho hàng hóa trung chuyển, lèo tèo vài chuyến xe vào ra mỗi ngày. Dễ nhận thấy khu công nghiệp không hề sản xuất gì vì vắng bóng công nhân và các ống khói chưa từng nhả khói. Trong thành phố hàng loạt dự án cao ốc văn phòng, nhà ở, trung tâm thương mại thi công cầm chừng hay đắp chiếu vì lý do đơn giản là ai sẽ đến đây làm việc, giao dịch, mua sắm khi động lực kinh tế của thành phố cảng đã không còn. Thành phố còn lợi thế là có hàng chục cây số bãi biển đẹp, những làng chài nối đuôi nhau với rừng phi lao chắn cát được trồng mấy chục năm được các nhà quy hoạch và chủ đầu tư thay thế bằng những khu nghỉ dưỡng cao cấp, sân golf với hàng cau vua ngoại lai và thảm cỏ Nhật. Cư dân làng chài được chuyển vào các nhà cao tầng nằm xa bãi biển hàng cây số… Nhiều sáng kiến đưa ra để làm đẹp và tạo văn minh đô thị như quản lý và hạn chế những dịch vụ vỉa hè, như hàng rong, đánh giầy, bán vé số bị quét sạch. Tuy nhiên vẫn gặp rất nhiều khó khăn để thu hút cư dân mới đến ở. Các đơn vị đầu tư nhỏ lẻ tự phát vì lý do vốn và năng lực triển khai cũng buộc phải bỏ cuộc trước một sân chơi ngày càng chọn lọc và khắc nghiệt.

Hai ví dụ trên nằm trong hàng trăm địa chỉ cho thấy phát triển BĐS nằm trong quy hoạch tổng thể của từng địa phương và vai trò của các nhà quản lý hay các nhà quy hoạch có mối liên hệ mật thiết với nhau. Quan trọng là đề ra những kế sách mới cần thiết lúc này. Và thực tế từ đầu năm đã không ít sáng kiến, vận động chính sách, những kịch bản giải cứu đã được tung ra… nhưng câu trả lời khi nào thị trường BĐS hồi phục thì vẫn là ẩn số. Chúng tôi mạnh dạn đưa ra 3 dự báo trên cơ sở phân tích thực tế ở thời điểm hiện tại.

Những dự án BĐS ra đời “ngẫu hứng” và dễ dãi nay chỉ giải cứu bằng những biện pháp thông thường và dễ dãi thì không định chế tài chính nào lúc này bỏ tiền thật ra cứu nhà đầu tư ảo – có sách cũng như không – ấy là hạ sách. Các doanh nghiệp BĐS tự cứu mình bằng các chiêu giảm giá, khuyến mãi, cho vay ưu đãi, giao hàng sớm, hậu mãi tốt… ấy là các doanh nghiệp thực lực, họ sẽ tồn tại và phát triển, tiếc là họ không nhiều. Phần lớn các doanh nghiệp BĐS yếu kém, lệ thuộc vốn vay. Các nhà đầu cơ giờ cũng kiệt quệ nên thị trường BĐS tự điều tiết, đào thải tự nhiên, quá trình diễn ra từ tốn vài năm cho đến hàng chục năm, để tự nó diễn biến lâu dài – gọi là trung sách.

Thượng sách là lấy cái thừa bù cho cái thiếu, nhưng làm được thì phải có hệ thống thông tin minh bạch. Kẻ dư thừa BĐS thì công khai thực trạng để thị trường lựa chọn.  Người quản lý địa phương công khai nhu cầu hạ tầng kinh tế xã hội địa phương và lộ trình bù đắp: nhà ở, không gian công cộng, nhà trẻ, trường học, y tế  hay những chính sách thuế khóa chuẩn mực và khả thi. Các định chế tài chính công khai những lợi ích đầu tư tiền bạc vào các dự án. Những lợi ích ấy minh bạch rõ ràng tới mức không chỉ thuyết phục các nguồn tiền từ ngân sách Nhà nước mà còn hàng chục tỷ USD đang được cư dân cất giữ bằng ngoại tệ, vàng bạc, đá quý vào cuộc giải cứu ngoạn mục này. Nghe xa vời nhưng đã có bài học thành công huy động tài chính canh tân đô thị diễn ra tại Paris (Pháp), Cairo (Ai Cập), Bogota (Colombia), Istanbul (Thổ Nhĩ Kỳ), Mumbai (Ấn Độ), Sao Paulo (Brazil)… và nhiều thành phố khác đã được liệt kê trong cuốn sách “Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho phát triển đô thị” do Ngân hàng Thế giới xuất bản.

KTS Trần Huy Ánh