Nhận định quy hoạch khu vực trung tâm hiện hữu mở rộng trong tổng thể trung tâm TP.HCM sẽ “có ảnh hưởng rất lớn” lên đời sống kinh tế – xã hội của người dân, TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn trao đổi với TTCT những vấn đề mà ông cho là cần cân nhắc và tính toán cẩn trọng trong bản quy hoạch này.
* Theo ông, đồ án quy hoạch trung tâm hiện hữu mở rộng này sẽ ảnh hưởng thế nào đến đời sống kinh tế – xã hội của người dân?
– Có ảnh hưởng rất nhiều. Tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng sẽ tăng cao trong khi vẫn giữ nguyên dân số, có nghĩa là tỉ lệ mét vuông trên đầu người ở khu vực này sẽ tăng. Giá địa ốc lại rất đắt, do đó cần tính đến việc ưu tiên xây dựng ngay những cộng đồng mới tại khu ngoại vi hoặc tại Thủ Thiêm với chất lượng sống tốt và kết nối giao thông tốt với quận 1 để tạo điều kiện người dân di dời ra đó với nhà ở khang trang, giá phải chăng và việc làm mới, nhưng cũng thuận tiện cho những người vẫn giữ công ăn việc làm hiện nay của họ tại khu trung tâm.
Ngoài ra, diện tích xây dựng tăng thêm phải phục vụ cho người dân toàn thành phố và khách vãng lai, do đó bước đầu cần ưu tiên xây dựng giao thông kết nối đa trung tâm thuận lợi cho người dân khắp nơi có thể vào khu trung tâm làm việc, học tập, vui chơi giải trí một cách thuận tiện.
* Dự án đã phân ranh giới khu văn hóa – lịch sử và khu biệt thự, trong khi nhiều ý kiến cho rằng vẫn cần xác định ranh giới khu lõi bảo tồn lịch sử. Ý kiến riêng của ông như thế nào?
– Khu văn hóa – lịch sử (213ha) và khu biệt thự (232ha) có diện tích lớn nên không thể bảo tồn toàn bộ 445ha mà sẽ cho phép xây dựng nhà cao tầng trong đó. Ngoài ra, hệ số sử dụng đất trung bình 3,5 của khu văn hóa – lịch sử thực chất sẽ gần như của khu trung tâm thương mại – tài chính, nếu trừ ra các diện tích xanh lớn phục vụ cho toàn thành phố (như Thảo cầm viên, vườn Tao Đàn đến công viên 30-4 trước dinh Thống Nhất). Do đó, những cao ốc vài chục tầng sẽ vẫn có thể mọc lên cạnh công trình lịch sử, nếu không có chính sách chỉ rõ ranh khu vực phải bảo tồn.
Ta cần khoanh vùng khu vực lõi bảo tồn lịch sử theo tiêu chuẩn bảo tồn quốc tế, trong đó công trình trong khu vực này không được cao hơn quá hai tầng so với công trình lịch sử lân cận. Khu ngoại vi giáp ranh với khu lõi sẽ tăng cao dần theo hình thức giật cấp để bảo vệ cảnh quan lịch sử. Qua tham vấn ý kiến các nhà chuyên môn trong và ngoài nước,khu lõi lịch sử nên được bảo tồn theo ranh giới giới hạn bởi các đường “Lê Duẩn – Hai Bà Trưng – Nguyễn Du – Tôn Đức Thắng – Lê Duẩn – Nguyễn Bỉnh Khiêm – bờ sông Sài Gòn – Tôn Đức Thắng – Lý Tự Trọng – Đồng Khởi – Lê Thánh Tôn – Nguyễn Trung Trực – Nguyễn Du – Huyền Trân Công Chúa – Nguyễn Thị Minh Khai – Lê Quý Đôn – Võ Văn Tần – Phạm Ngọc Thạch – Lê Duẩn”.
Lõi bảo tồn lịch sử này sẽ là khu vực nhiều cây xanh, theo hình lòng chảo, thấp ở giữa và cao dần về phía khu vực bao quanh. Các công trình cao tầng đã xây dựng được coi là hiện trạng và sẽ được cải tạo.
* Việc gia tăng diện tích xanh đúng là rất cần thiết, nhưng nhu cầu này, theo ông, nên giải quyết thế nào?
– Chúng ta cần tính toán tỉ lệ diện tích xanh trên tổng diện tích sàn xây dựng, chứ không phải trên tổng diện tích chiếm đất. Việc biến đường Tôn Đức Thắng dọc bờ sông thành mảng xanh, chuyển tuyến giao thông xe xuống tầng ngầm là một giải pháp không thực tế vì quá tốn kém và lại ngăn chặn dòng chảy của nước thẩm thấu vào lòng đất thoát ra sông Sài Gòn, do đó có thể làm tăng ngập lụt. Đồ án hiện nay vẫn chỉ có những mảng xanh lớn có từ thời Pháp chứ không tăng thêm công viên quan trọng nào đáng kể, cho dù diện tích sàn xây dựng gia tăng rất nhiều.
Khu trung tâm đang thiếu nghiêm trọng diện tích xanh và cần gia tăng khoảng gấp đôi hiện nay. Do đó, ngoài không gian xanh ở khu lõi lịch sử nói trên, nên dành ra ít nhất 30-40% diện tích của khu Ba Son và của khu cảng Sài Gòn sau khi di dời để làm các công viên. Ngoài ra, khi các khu nhà trong hẻm được giải tỏa để làm các dự án cao tầng, nên dành diện tích cho những công viên nhỏ ở trong lõi khu phố, cân bằng sinh thái cho khu vực và tạo thành các khu sinh hoạt xanh. Các tuyến đại lộ xanh sẽ kết nối những công viên lớn với nhau và với sông rạch sẽ giúp dẫn gió làm mát cho đô thị.
* Hiện nay đã có đề xuất xây tổng cộng một hầm chui, một cầu đi bộ và bốn cây cầu cho xe kết nối hai bờ đông – tây. Ông có đồng quan điểm với những ý kiến đề nghị cần kết nối khả thi hơn với khu Thủ Thiêm?
– Đề xuất hầm và cầu của Sở GTVT hiện nay chỉ mới tính đến khả năng kết nối về mặt giao thông chứ chưa tính đến giải pháp quy hoạch kiến trúc kèm theo để đem lại hiệu quả kinh tế – xã hội cho kết nối này. Do đó, điều tất yếu đã xảy ra là sau khi xây dựng cầu Thủ Thiêm 2 và hầm Thủ Thiêm, tình trạng phát triển tại Thủ Thiêm vẫn không khá lên, trong khi quận 1 vẫn tiếp tục xây dựng nhiều nhà cao tầng cho dù tình trạng kẹt xe ngày càng gia tăng.
Quy hoạch kết nối phải có tư duy chiến lược tổng thể cho toàn khu trung tâm hai bờ đông – tây hỗ trợ lẫn nhau về mọi mặt, nhưng cả hai phương án Sasaki và Nikken Sekkei (*) đều chưa nghiên cứu sâu. Do đó, khi xem xét phê duyệt quy hoạch bờ tây, các nhà lãnh đạo cần xem xét kết nối với bờ đông như một tổng thể hoàn chỉnh, trong đó có các tiềm năng phát triển sau:
(1) Nên xác định khu vực lõi cao tầng cho toàn khu trung tâm nằm ở hai bờ đông – tây theo ranh giới theo các đường “Lê Lợi – Tôn Đức Thắng kéo dài qua cầu sang Thủ Thiêm – trục đường vòng cung Thủ Thiêm – trục đường Hàm Nghi kéo dài qua cầu sang Thủ Thiêm – Lê Thánh Tôn”. Khu vực lõi cao tầng này sẽ gồm các phức hợp cao ốc cao nhất ở phía Thủ Thiêm và thấp hơn phía quận 1. Từ biên của lõi cao tầng, các cao ốc sẽ giảm dần về cao độ, tạo nên một tổng thể hình dáng đô thị trung tâm hình chóp.
(2) Nên lập tuyến xe buýt vòng quanh dọc các đại lộ ranh giới lõi cao tầng nói trên để kết nối các đại lộ chính của hai trung tâm hai bên bờ sông lại với nhau bằng giao thông công cộng, cũng như kết nối hai trung tâm metro & buýt tại Bến Thành và Thủ Thiêm với nhau trong tương lai, vừa giúp khu lõi phát triển mạnh, tiết kiệm nhiều tỉ đôla cho thành phố khi không cần xây dựng tuyến metro ngầm kết nối hai bờ đông – tây qua đường hầm dưới sông Sài Gòn.
Nên xem cầu Hàm Nghi và tuyến xe buýt vòng quanh như kết nối chiến lược giúp gia tăng giá trị, kích thích phát triển Thủ Thiêm và giúp giải quyết tận gốc vấn đề ách tắc giao thông tại quận 1 sau này. Khi đó người dân tại khu ngoại vi và các tỉnh vào khu trung tâm quận 1 sẽ đến gửi xe cá nhân tại Thủ Thiêm và dùng xe buýt sang quận 1 hoặc đi bộ (chỉ mất 15 phút để qua chợ Bến Thành), tránh được nguy cơ tắc nghẽn giao thông nghiêm trọng ở đầu đường Nguyễn Hữu Cảnh và Võ Văn Kiệt kết nối vào trung tâm quận 1.
* Theo ông, vì sao phải ưu tiên phát triển Thủ Thiêm trước?
– Việc ưu tiên ngân sách để phát triển bờ tây trong giai đoạn đầu là một cách làm rất phi kinh tế, vì làm cho bờ đông không phát triển được, mà lại gia tăng gánh nặng cho người dân. Không thể nói việc xây dựng bờ tây do tư nhân thực hiện nên không ảnh hưởng ngân sách, bởi vì khi ta chưa có chính sách phí môi trường trong xây dựng, trong đó nhà đầu tư phải chi trả phí hạ tầng cho các dự án cao tầng, việc cấp phép tràn lan các cao ốc đặt các nhà lãnh đạo vào vị thế buộc phải dành thêm ngân sách nâng cấp hạ tầng phục vụ cho diện tích xây dựng vừa tăng thêm.
Giai đoạn đầu phát triển khu trung tâm, nên ưu tiên vốn ngân sách cho việc phát triển Thủ Thiêm để thu hồi vốn, giải tỏa áp lực trả lãi vay khoảng 4 tỉ đồng/ngày hiện nay. Còn phát triển tại trung tâm hiện hữu mở rộng từ nay phải dưới sự khống chế của khả năng phục vụ hiện hữu của hệ thống hạ tầng, nếu cao hơn mức này thì nhà đầu tư phải góp chi phí cải tạo nâng cấp hạ tầng để phục vụ diện tích xây dựng ngoài tiêu chuẩn cho phép.
QUỐC THANH thực hiện
__________
(*): Nikkei Sekkei (Nhật) là công ty có phương án đoạt giải nhất cuộc thi “Ý tưởng thiết kế đô thị khu vực trung tâm hiện hữu mở rộng TP.HCM” năm 2007. Trên cơ sở ý tưởng này, TP.HCM ký hợp đồng với họ để xây dựng quy hoạch chi tiết 1/2000.
Sasaki (Mỹ) là công ty có phương án đoạt giải nhất cuộc thi “Ý tưởng quy hoạch chung khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm” năm 2003. Trên cơ sở ý tưởng này, TP.HCM đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000.
__________
Những luận chứng còn bỏ ngỏ
 |
| Việc làm đường ngầm Tôn Đức Thắng sẽ tạo ra bức tường bêtông chắn gió và ngăn độ thấm nước mưa của cả vùng lõi – Ảnh: Minh Đức |
Mục đích thiếu rõ ràng
Đồ án này đặt mục tiêu quy hoạch các phân khu chức năng, nhưng khu trung tâm gồm quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh là khu vực do người Pháp quy hoạch cơ bản ngay từ giữa thế kỷ 19 và ngày nay đã là khu vực có mức độ “đô thị hóa” cao nhất TP – tức là đã định hình và ổn định. Như vậy việc đặt vấn đề “quy hoạch khu trung tâm” phải chăng là “quy hoạch lại” một vùng đã ổn định và có lịch sử lâu dài? Đường sá và kiến trúc đô thị là những công trình cố định, không thể dễ dàng thay đổi, sắp xếp lại như những mảnh ghép Lego. Có lẽ chỉ nên gọi là “chỉnh trang khu trung tâm”.
Nếu muốn “hạn chế nhà cao tầng ở vùng lõi” nhưng lại cho xây nhà cao tầng ở bờ tây sông Sài Gòn – khu vực đã là ranh giới vùng lõi từ lâu – sẽ tạo áp lực dân số và giao thông cho vùng lõi. Vậy làm sao hạn chế được dân số trong vùng này?
Việc xây nhà cao tầng ven bờ tây sông Sài Gòn và làm đường ngầm Tôn Đức Thắng đã bị nhiều kiến trúc sư phản bác, do sẽ tạo ra “bức tường bê tông” chắn gió đông nam của cả vùng lõi và phía tây TP, đồng thời tạo ra bức tường ngầm ngăn độ thấm nước mưa, làm tình trạng ngập úng ở TP trầm trọng hơn. Bên cạnh đó, việc xây đường ngầm ở vùng đất yếu sát sông sẽ rất khó khăn và tốn kém.
Bản quy hoạch nêu sẽ hình thành dải công viên và khu vực công cộng dọc bờ tây sông Sài Gòn, và cho phép phát triển nhà cao tầng bởi vì đây là khu vực nén…, tức là bờ tây sông Sài Gòn vừa là khu “mở”, vừa là khu “nén”. Nhưng lại chưa nêu rõ luận chứng kỹ thuật về việc kết hợp giữa mở và nén trên cùng một khu vực sẽ như thế nào.
Cần có điều tra xã hội học
Theo quy hoạch này thì dân số khu trung tâm 930ha sẽ bị hạn chế trong khoảng 226.000 người. Nhưng dân số hiện đang ở trong khu vực là bao nhiêu? Nếu dân số đã cao hơn dự kiến này thì sẽ giảm bằng cách nào, “số dư” sẽ giải quyết thế nào? Trên thực tế, đa số cư dân ở vùng này đã cư trú lâu dài và khá ổn định nên rất khó thay đổi.
Nếu quy hoạch khu quận 1 và 3 rộng 232,3ha sẽ là “khu biệt thự” thì những nhà cao tầng đã xây và các khu nhà phố cũ và mới còn tồn tại không? Nếu chuyển phần lớn thành biệt thự cũng có nghĩa là chuyển đổi thành phần dân cư. Những người có thu nhập thấp sẽ bị “đánh bật” khỏi khu vực này, thay vào đó là những người có thu nhập cao để ở biệt thự? Như vậy sẽ tạo ra sự cách biệt giữa những “khu nhà ngói” và những “xóm nhà lá”, người nghèo sẽ thiệt thòi nhiều hơn trong khi người giàu lại hưởng lợi do chiếm được “đắc địa”?
Nếu đường Lê Lợi được nối dài từ Nhà hát TP đến khu Ba Son thì sẽ phải giải tỏa một vệt dài thuộc khu vực “tấc đất tấc vàng” và có nhiều tòa nhà đắt tiền nên sẽ rất tốn kém. Cư dân trong khu giải tỏa được biết tới đâu về quy hoạch này, họ sẽ đi đâu, họ có đồng thuận không?
Những vấn đề nêu trên là bài toán khó giải và chưa có đáp số. Điều đó chứng tỏ đồ án “quy hoạch khu trung tâm 930ha” còn nhiều điểm chưa thuyết phục, chưa chứng minh được lợi ích về kinh tế – xã hội có lớn hơn so với ngân sách đầu tư cùng những xáo trộn về hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân. Việc công bố đồ án để lấy ý kiến rộng rãi là cần thiết nhưng chưa đủ, mà cần phải tiến hành các cuộc điều tra xã hội học có tính độc lập và chuyên nghiệp để đánh giá mức độ ảnh hưởng lên người dân thành phố nói chung và trong khu quy hoạch nói riêng. Mức độ đồng thuận của nhân dân phải được coi là một trong những luận chứng quan trọng nhất của đồ án quy hoạch vì họ chính là chủ nhân của thành phố.
|
Nếu “quy hoạch khu trung tâm” chỉ nhằm tạo ra năm phân khu thương mại – tài chính sẽ nảy sinh một số vấn đề: Việc “khoanh vùng” rồi gán cho một cái tên chức năng không giúp khu vực đó tự tạo ra chức năng mà phải có hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với chức năng ấy. Nếu khu vực ấy đã có hạ tầng kỹ thuật và đang hoạt động với chức năng của nó thì chỉ là “đặt tên đúng chức năng” chứ không phải là “quy hoạch”. Nếu khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật phù hợp với tên chức năng thì việc xây dựng mới là rất kém khả thi vì khu trung tâm hầu như không còn quỹ đất đáng kể. Nếu thay đổi một số kiến trúc cũ để làm chức năng mới thì rất lãng phí, tốn kém và gây xáo trộn lớn cả về hoạt động kinh tế và đời sống của cư dân. Như vậy, đồ án “quy hoạch khu trung tâm” chưa có luận chứng về mục đích một cách thuyết phục. |
TS NGUYỄN HỮU NGUYÊN
(Trung tâm Nghiên cứu kinh tế miền Nam – SVEC)
Kiến trúc sư Koen Olthuis của Waterstudio.nl được Inhabitat đánh giá là kiến trúc sư ngoại lệ, người đi mở Read more
Bạn đã bao giờ muốn trồng cỏ ở khu vực cua xe ô tô vào nhà, nhưng bạn lại không Read more
Hệ thống hoạt động dựa trên web được điều chỉnh theo yêu cầu có khả năng kết nối được với Read more
CNN đã trao đổi với Ken Yeang, kiến trúc sư và cũng là nhà sinh thái học, nguyên lý thiết Read more
Loại đèn này có một tính năng đặc biệt cho phép đèn diode (LED) có thể bố trí và phát Read more
Những phát triển trong công nghệ hiển thị và vật liệu xây dựng đang dẫn đến những hình thức kiến Read more