Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: Học được gì từ kinh nghiệm của Nhật?

125

Trong lòng một Thủ đô hiện đại, phát triển như Hà Nội nhưng cũng không mấy khó khăn khi muốn mục sở thị chung cư cũ (CCC) đã tồn tại gần nửa thế kỷ như Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Giảng Võ… Thực tế sau hàng loạt các chủ trương, chính sách của Nhà nước suốt thời gian qua thì việc cải tạo, xây dựng lại các CCC hư hỏng, xuống cấp theo nguyên tắc xã hội hóa đến nay mới đạt 1% khối lượng công trình cần cải tạo, xây dựng lại. CCC – “rau muống luộc trên chiếc đĩa vàng” thực sự đang bị bỏ phí và mắc kẹt không lối thoát…

Khu Shinonome Canal Courtđã được chọn làm dự án thí điểm cho cách thức cải tạo mới tại các khu đất và chung cư cũ hiện có tại Nhật

Theo Sở Xây dựng Hà Nội thì việc cải tạo CCC phải đảm bảo hàng loạt các yêu cầu như tái định cư tại chỗ, không tăng mật độ dân số, nhà đầu tư có thể khai thác lợi nhuận từ dự án… Trong thời gian qua, một vài dự án đã được tiến hành như cải tạo những tòa nhà 5 tầng và xây dựng những tòa nhà cao tầng như khu Kim Liên. Khi tòa nhà được đi vào sử dụng thì số dân tăng lên gấp đôi là 10 nghìn dân và phải xây lên cao 22 tầng. Nếu chủ đầu tư không thay đổi mật độ xây dựng hay số tầng, chiều cao thì không thể đáp ứng được yêu cầu và khả năng khai thác lợi nhuận. Thế nhưng khi DN thực hiện như vậy thì sẽ sinh ra mâu thuẫn đối với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và khu vực lõi đô thị trong việc giảm mật độ dân số. Đồng thời, sau khi những tòa nhà này hoàn thành, người ta nhận ra rằng hạ tầng hiện có không thể đáp ứng được với sự tăng lên về số lượng của các tòa nhà mới. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để cải tạo những ngôi nhà cũ khi mà người dân không muốn di chuyển đến một địa điểm khác và các DN đầu tư BĐS không thể tạo ra lợi nhuận nếu chỉ xây dựng các tòa nhà thấp tầng?

Nhật Bản, một đất nước không giàu có tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai. Họ cũng đã trải qua những vấn đề tương tự sau chiến tranh thế giới thứ hai với việc cải tạo những ngôi nhà cũ. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ Nhật đã thiết lập hệ thống làm mới khu trung tâm dựa trên luật làm mới khu vực thành thị ban hành năm 1969. Đặc điểm của hệ thống này là cách chuyển đổi và người dân tiếp tục ở lại sau khi hoàn thành cải tạo. Chính phủ đã đầu tư rất nhiều tiền cho những dự án cải tạo mới khu vực thành thị. Do đó, hạ tầng cho khu vực cải tạo cũng được làm mới trong một thời điểm. Đây là biện pháp điển hình cho việc cải tạo mới những tòa nhà cũ ở Nhật. Theo chia sẻ một vài chuyên gia đến từ các Cty uy tín của Nhật cho biết: Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong tiến trình bằng luật cải tạo mới khu vực đô thị và đặc biệt là hỗ trợ tài chính. Theo đó, thứ nhất là trợ cấp từ ngân sách quốc gia: Tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm (năm 2012 toàn bộ ngân sách là khoảng 500 triệu USD). Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 – 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án cho các dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại). Thứ hai là miễn thuế: Cư dân không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi họ nhận được nhà mới. Trong 5 năm, thuế BĐS sẽ được khấu trừ 50%… Thứ ba là các khoản cho vay từ các tổ chức công cộng: Họ sẽ cung cấp các khoản vay cho các nhà đầu tư và người dân của các dự án cải tạo. Hầu hết các trường hợp, mức lãi suất thấp hơn nhiều (trong một số trường hợp 0%) so với giá thị trường.

Có thể thấy rất khó để có thể cải tạo những ngôi nhà cũ ở Nhật bởi vì hầu hết những ngôi nhà cũ đều được xây dựng từ gỗ. Và các DN đầu tư BĐS không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm. Nhưng nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ thì công tác xã hội hóa, thu hút DN đầu tư cải tạo, xây dựng lại những khu nhà cũ của Nhật đã thành công. Chính quyền và DN ở Nhật đã thay đổi tư duy tồn tại lâu đời là “đổ phế liệu và xây dựng mới” bằng việc tiếp cận, sử dụng các tòa nhà hiện hữu, xuống cấp như nguồn hàng “tồn kho chất lượng cao” để tái tạo và tái sử dụng. Và những bài học kinh nghiệm đó luôn mới mẻ với Việt Nam, với chính quyền các thành phố đang loay hoay với những dự án cải tạo CCC, đảm bảo cân bằng nhu cầu tái định cư của người dân và quyền lợi của DN đầu tư.

Theo Báo xây dựng