Nhà ở xã hội…lặn lội đi tìm?

75

Xếp hàng đã khó nhưng để sở hữu được “cái sẽ là của mình” còn khốn đốn hơn: Nộp trước một khoản tiền phân đoạn nộp tiền hay trả “một cục” đều là cả một vấn đề vô cùng lớn vì trước và sau khi sở hữu được nơi ở mới này, người thu nhập thấp vẫn là người thu nhập thấp.

Khó” từ quỹ đất

Đến nay, Hà Nội có khoảng hơn 40 dự án nhà cho người thu nhập thấp đã được khởi công xây dựng, tổng diện tích sàn là 907.000 m2, tuy nhiên, mới có 1.714 căn hộ được hoàn thành đưa vào sử dụng, với diện tích sàn 95.000 m2.

Chỉ riêng năm 2011 trên địa bàn Hà Nội có trên 200 dự án nhà ở được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc. Tính từ ngày 1/10/2006 – 10/2009, tổng diện tích đất xây nhà ở nói chung khoảng 2.011,57ha, nhưng tỉ lệ đất dành cho nhà ở xã hội chỉ chiếm 1,54%. Còn từ ngày 10/6/2009 đến nay, tổng diện tích đất các dự án, đồ án xây dựng, nhà ở khoảng 208,97ha, nhưng tỉ lệ đất dành cho nhà ở xã hội là rất thấp.

Có thể thấy một số vướng mắc, đó là quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nhưng hầu hết các dự án đầu tư trên địa bàn TP.Hà Nội thuộc tỉnh Hà Tây trước đây đều nằm trong đối tượng điều chỉnh để phù hợp quy hoạch chung. Do vậy, việc xác định các quỹ đất 20% tại các dự án đầu tư này còn nhiều biến động.

… Chật vật ghi tên

Nếu có cuộc điều tra xã hội học để xem “đối tượng đăng ký và đối tượng sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp có là một hay không?” thì chắc chẳn sẽ có những kết quả kì thú. Một vài bài báo từng đăng tin chuyện chủ sở hữu các căn hộ hay lô đất dành cho người thu nhập thấp nơi này nơi kia lại chính là các cán bộ chức trách đương nhiệm. Thực ra việc này cũng không sai về đối tượng “khó khăn” nhà ở nhưng để xét ưu tiên theo trật tự công bằng xã hội (theo đúng nghĩa) thì thứ tự “ưu tiên” này chưa hẳn đã là đúng!

Quá trình từ: Tìm hiểu thông tin nhà ở cho người thu nhập thấp ở đâu – “Tiếp cận” danh sách đăng ký như thế nào đến khi “chắc chân” được đóng tiền “huy động” tham gia dự án xây dựng thì không phải ai cũng được là người trực tiếp “nói chuyện” với đơn vị đầu mối tiếp nhận danh sách đăng ký là Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất trước kia (hay sở Xây dựng ngày nay) hoặc các chủ đầu tư xây dựng công trình.

Quy trình không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi lúc lại có những lời đồn – chuyện đùa như thật: Số “đầu” căn hộ được “phân phối” cho cán bộ Ban quản lý, bên thiết kế hay đơn vị phê duyệt, mỗi nơi được vài suất để “chủ động” tìm người sử dụng “phù hợp”. Cách thức này có khi còn được coi như một cách làm sáng kiến nhằm giúp cải thiện đời sống cán bộ công nhân viên dự án “đã vất vả” thực hiện các công việc liên quan. Nên nhiều khi công trình đã xây xong, kiểm tra người đứng tên từng căn hộ đã đủ đầy nhưng lại không thấy buồng phòng sáng đèn sử dụng vì thực chất là căn hộ vẫn chỉ “găm” tên người trên giấy mà thôi.

Để khắc phục những “khó khăn”, nghịch lý có thể xảy ra như trên, cần xây dựng quy chế quy định rõ ràng, minh bạch và cụ thể từng khâu: công bố rộng rãi danh mục dự án nhà ở cho mọi đối tượng thu nhập thấp, công khai tiêu chuẩn đối tượng sử dụng, danh sách đơn vị cá nhân có nhu cầu và đúng tiêu chuẩn. Nơi tổ chức tiếp nhận nhu cầu, đăng ký nên là một đơn vị đầu mối có trách nhiệm và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Việc đăng ký phải có xác nhận của đơn vị quản lý đối tượng (nên là tổ chức Công đoàn hay Mặt trận Tổ quốc của cơ sở, đơn vị) để tránh tình trạng một hộ gia đình hay tên một người lại được mua hay đăng ký nhiều lần, nhiều nơi trong khi những đối tượng thật (không có “mối” quan hệ) lại không thể biết khi nào đến lượt.

Kinh nghiệm Trung Quốc trong đăng ký là giải quyết đúng đối tượng theo tiêu chuẩn đề ra và phát tích kê, đến lượt là được phục vụ. Các đối tượng ưu tiên như thương binh, gia đình liệt sỹ được xếp hàng riêng, giải quyết cũng theo đúng trật tự, được đối xử công bằng như “vận hành” của thang máy: Ai đến trước được phục vụ trước.

Kinh nghiệm Vùng ile de France quy định: các dự án xây dựng nhà ở phải trích 30% cho quỹ nhà ở xã hội, nếu không chính quyền nơi đó sẽ bị phạt tiền. Hơn nữa, trong các khu ở này cố gắng tổ chức các hoạt động chức năng đảm bảo đáp ứng công ăn việc làm cho những người thuộc diện chính sách xã hội hoặc thu nhập thấp để không tạo ra áp lực giao thông và việc làm đến các khu vực khác. Tuy nhiên, một số địa phương lại sẵn sàng nộp tiền phạt để không phải tiếp nhận đối tượng dân cư này trong khu vực của mình. “Kẽ hở” này đang được nghiên cứu chỉnh sửa.

Và để hoàn tên “sở hữu”

Xếp hàng đã khó nhưng để sở hữu được “cái sẽ là của mình” còn khốn đốn hơn: Nộp trước một khoản tiền, phân đoạn nộp tiền hay trả “một cục” đều là cả một vấn đề vô cùng lớn vì trước và sau khi sở hữu được nơi ở mới này, người thu nhập thấp vẫn là người thu nhập thấp.

Vì vậy, nếu không có sự góp sức, hỗ trợ từ bên ngoài về giá cả, cơ chế mua, phương thức thanh toán… thì việc mua theo bất kể giá nào và vào thời điểm nào (đều do chủ đầu tư quyết định) cũng đều là khó khăn cho các đối tượng đang ngày đêm chật vật lo toan cơm áo gạo tiền này vì cả đời chỉ dựa vào đồng lương cán bộ hay kiếm thêm chỉ mong đủ cho gia đình tồn tại, không dám nghĩ đến dư thừa, tích lũy. Thế nên cứ đến dịp nộp tiền là thấy sự chạy vạy, vay nợ… nhiều khi sở hữu được căn hộ xong thì đời nghèo càng thêm nghèo, mặt gày chuyển sang méo.

Việc trước đây quy định không thiết kế những căn hộ nhỏ (dưới 35m2) hoặc số lượng không nhiều cũng làm cho tổng giá thành căn hộ là số tiền khổng lồ, nhiều khi lên đến bạc tỉ, lúc đó sẽ xuất hiện việc đăng ký rồi bán lại suất, hưởng chênh lệch. Đây cũng là cách làm thường thấy đối với cán bộ làm công ăn lương không đủ tiền mua hoặc rút thăm phải căn hộ quá ngất ngưởng diện tích (trên 150m2) trong phần trích lại % từ diện tích của dự án. Và kết quả là người thu nhập thấp này vẫn ở lại chỗ ở cũ với tiêu chuẩn và điều kiện “thấp”. Việc Bộ Xây dựng vừa qua điểu chỉnh diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 đã góp phần làm cho đối tượng khả thi hơn khi tiếp cận.

Để giúp những đối tượng này được cải tạo và nâng cao đời sống thì cần xã hội hóa đầu tư xây dựng, xây dựng các cơ chế cho vay với lãi suất thấp, trả góp thời hạn dài và gắn trách nhiệm người sử dụng sức lao động với người lao động. Công cuộc này nên có sự tham gia, góp sức của các đơn vị ngành ngân hàng, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế… có thể chia làm hai dạng đầu tư sau:

– Lập Quỹ xây dựng nhà ở bằng nguồn ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng khu nhà ở thu nhập thấp thí điểm;

– Vốn đầu tư các doanh nghiệp để xây dựng nhà ở.

Việc Nhà nước thành lập Quỹ Phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, tài trợ các Dự án nhà ở dành cho đối tượng này và giúp họ mua nhà với lãi suất thấp cũng là để giải quyết bài toán giảm chi phí đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp mua được nhà ở chất lượng. Nguồn vốn hình thành Quỹ này có thể là một phần tiền sử dụng đất, toàn bộ tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc do ngân sách bố trí như một nguồn phúc lợi xã hội. Tùy thời điểm và điều kiện mà xem xét hỗ trợ vốn xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước) cho các Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Cần phải nói thêm rằng việc tài trợ nói trên không phải là hình thức bao cấp. Đây là chính sách tạo điều kiện mà người có thu nhập thấp được hưởng một cách gián tiếp thông qua chủ đầu tư. Nhà nước cũng nên động viên các tổ chức tín dụng có cơ chế hỗ trợ trong việc kéo dài thời hạn vay vốn đối với các chủ Dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tại các nước tiên tiến, đô thị xây dựng quỹ nhà chuyên chức năng hoán đổi nhà, căn hộ để các chủ sở hữu có thể lựa chọn, hoán đổi vị trí cho phù hợp điều kiện sống và làm việc. Như vậy sẽ tạo được ổn định đời sống cư dân đô thị, tránh giao thông con lắc khi quãng đường và thời gian đi lại lớn, góp phần giảm ùn tắc giao thông và tăng sức khỏe cho người lao động…

Việc thiết kế các căn hộ cũng nên xem xét trên cơ sở cùng đối tượng sử dụng để tính tỷ lệ, tốt nhất là cùng đơn vị công tác hay cùng hoàn cảnh. Không nên thiết kế có những căn hộ mà diện tích chênh lệch quá lớn sẽ dẫn đến nhiều đối tượng có lối, cách và văn hóa sống khác nhau trong cùng một tòa nhà. Việc này có thể huy động vốn đầu tư xây dựng từ các đơn vị công nghiệp, nhà máy nếu biết khéo léo điều tra, kết hợp. Đối với các căn hộ dành cho đối tượng này thì công trình xây dựng thường không có quy mô cao (khoảng 5 – 6 tầng) vì với cách nghĩ xây dựng nhà không có thang máy sẽ rẻ hơn. Nhưng tính chung ra thì lại không kinh tế: vừa không tiết kiệm đất đối với đô thị vốn đã hạn chế đất đai, lại không phát huy giá trị đất khi không tăng hệ số sử dụng đất.

Chất lượng công trình sử dụng là vấn đề đáng báo động nhất, đặc biệt là các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở tái định cư… Do vậy, để nâng cao tính chuyên nghiệp trong xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, phải có đơn vị kiểm định chất lượng công trình tại từng công đoạn, ký xác nhận đảm bảo chất lượng mới được bàn giao. Các đơn vị tư vấn, đặc biệt là thi công phải cam kết đảm bảo chất lượng công trình, thi công ẩu cũng sẽ bị “trừ điểm” như bằng lái xe bị dập lỗ khi vi phạm.

Hiện nay thiết kế chưa nghiên cứu đến hết các yêu cầu của đối tượng sử dụng về các dịch vụ kèm theo như nhà trẻ, nhà ăn, dịch vụ khác… Cho nên, sự không đồng bộ là điều luôn luôn thấy ở tất cả các dự án nhà ở, không riêng gì nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, dẫn đến dân đến ở nhưng không ổn định sử dụng. Nhiều dự án xây xong 3 – 5 năm vẫn không có đủ chức năng dịch vụ, đường sá như khu 7,2 ha Vĩnh Phúc…

Kinh nghiệm một số quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á (Singapore, Philippines, Malaysia) trong giải quyết nhu cầu nhà ở trong khi ngân sách thiếu vốn: Nhà nước mời gọi các doanh nghiệp có vốn ứng trước xây dựng nhà, sau đó bán lại cho Nhà nước theo hình thức trả chậm. Cách làm này như một dạng “phát hành công trái, trái phiếu dạng hẹp”, sử dụng tùy điều kiện của từng địa phương. Có như vậy thì người thu nhập thấp khi mua nhà ở không lao đao, dồn hết tiền bạc tích lũy, vay mượn mà có thể yên tâm đầu tư vào các mục đích sản xuất, phục vụ xã hội. Phương thức này giúp xã hội phát triển sản xuất, mọi thành phần đối tượng cùng nêu cao trách nhiệm tham gia giúp đỡ các đối tượng thu nhập thấp từng bước ổn định và dần cải thiện đời sống, thực hiện quyền có nhà ở như pháp luật quy định. Và đặc biệt chính những người có thu nhập thấp, có nhu cầu về nhà ở cũng tự mình phải nỗ lực để có việc làm ổn định, xây dựng kế hoạch tích lũy cho mình bởi Nhà nước chỉ giúp khi họ có một phần vốn đối ứng. Việc tham gia các chương trình gửi tiền tiết kiệm xây dựng nhà ở, hoặc các chương trình tín dụng mà các ngân hàng thương mại đang triển khai là một gợi ý tốt.

Cuối cùng, cả xã hội cũng nên xác định việc xây dựng nhà ở xã hội cũng là xây dựng một mô hình đơn vị ở hoàn chỉnh. Vì vậy, cần hướng tới một khu ở đồng bộ các chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đảm bảo cuộc sống của cư dân văn minh và chất lượng.

KTS. Nguyễn Phú Đức
Nguồn ảnh: Internet
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam