Mô hình Tổng công ty phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc

174

Tổng Công ty Xây dựng Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) là một tổ chức xã hội lớn nhất được tạo ra nhằm cung cấp các nhà ở công cộng Hàn Quốc. Hoạt động của KNHC được xây dựng thông qua hệ thống các khu nhà ở công cộng.

Các Tổng công ty này được thành lập từ những năm 1960, khi đó, điều kiện kinh tế xã hội của Hàn Quốc cũng tương tự như Việt Nam hiện nay. Thị trường nhà ở, thị trường bất động sản tồn tại tình trạng đầu cơ làm giá khiến giá nhà tăng cao trong khi những người có nhu cầu thực lại rất khó khăn trong việc thiết lập chỗ ở. Với nhu cầu tìm hiểu mô hình nhà ở tại Singapore, tìm hiểu vì sao cũng là kinh tế thị trường, giá nhà đất tại đảo quốc sư tử lại ổn định và phát triển như vậy, Hàn Quốc đã tham quan và học tập mô hình phát triển nhà tại đây. Kinh nghiệm của Singapore cho thấy, phần lớn nhà ở, trong đó nhà ở chung cư chỉ cho các chủ đầu tư thuê đất xây nhà ở và cho thuê và bán trong thời hạn 79 năm. Hàn Quốc cũng học tập chính sách này, nhưng thời hạn rút ngắn hơn, xuống chỉ còn 49 năm. Từ năm thứ 50, Nhà nước thu hồi toàn bộ đất và tài sản nhà. Nhờ chính sách này mà giá nhà của Hàn Quốc giảm hẳn, không còn tình trạng đầu cơ nhà, tiền đầu cơ được chuyển sang sản xuất kinh doanh. Chính sách này cũng thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê, giúp người dân hợp thức chỗ ở thuận tiện với giá cả phải chăng. Nhờ đó, hiệu quả xã hội mà chính sách này mang lại là người dân dễ dàng thay đổi chỗ ở thuận tiện cho sinh hoạt và công việc, hạn chế người đi lại đường phố. Kể từ đó, kinh tế Hàn Quốc bắt đầu có những bước phát triển thần kỳ.

Để thực hiện các nhiệm vụ lớn của Nhà nước, Hàn Quốc thành lập 2 Tổng công ty phát triển nhà, một của thủ đô Seoul, một là của Trung ương phụ trách các vùng còn lại. Hai Tổng công ty ấy thay mặt cho Nhà nước thực hiện chức năng của chủ đầu tư để phát triển những dự án đô thị trong đó có dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Khi thành lập, chúng được Nhà nước cung cấp một số vốn và đất nhất định. Chúng được quyền huy động vốn từ người dân trong đó cách phổ biến nhất sau này chính là phát hành trái phiếu để xây dựng hạ tầng. Dù làm nhiệm vụ chính trị của nhà nước, nhưng các tổng công ty này lại hoạt động theo nguyên tắc lấy thu bù chi. Nhà nước không bù lỗ. Trong phát triển đô thị, các Tổng công ty này tham ra rất nhiều hoạt động, sinh lời và không sinh lời. Việc xây dựng và quản lý dịch vụ nhà ở cho người có thu nhập thấp là hoạt động không sinh lời. Trong khi những hoạt động cung cấp dịch vụ cho những đối tượng khác: đấu giá cho thuê đất sau khi đã đầu tư xây dựng hạ tầng… có lợi nhuận để bù đắp cho những hoạt động khác. Các Tổng công ty này có tài khoản dành riêng cho phát triển đô thị. Chúng hoạt động như các doanh nghiệp khác thuộc sở hữu của Nhà nước.

Tổng Công ty Xây dựng Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) là một tổ chức xã hội lớn nhất được tạo ra nhằm cung cấp các nhà ở công cộng Hàn Quốc. Hoạt động của KNHC được xây dựng thông qua hệ thống các khu nhà ở công cộng. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC cũng như tổ chức nó để có thể tiếp tục đảm trách vấn đề phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp mà không giảm giá trị sử dụng vốn. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã được thiết kế để hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Điều này có nghĩa là KNHC phải dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ những người mua nhà, để có thể phát triển thêm chương trình nhà ở. Khoản vay của NHF sẽ được lấy lại từ những người mua nhà trong 20 năm. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà. KNHC được cho phép thu hồi đất để phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Vì thế, KNHC có thể lấy được đất với giá cả do chính quyền địa phương quy định hơn là giá thường – là giá độc quyền do chủ đất đưa ra. KNHC còn có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, mà các khu này thường không đem lại mức lợi nhuận đáng kể nào. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC đã tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, tiến hành triển khai dự án tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và dựa vào các chương trình bất động sản lớn hay chương trình các khu đô thị mới, nơi mà KNHC có thể bán các khu đất thương mại cũng như các công trình với giá cao.

Khu chung cư giá rẻ và thu nhập thấp TP Seoul, Hàn Quốc

Việt Nam có một số Tổng công ty sở hữu nhà nước thực hiện theo nguyên tắc lấy thu bù chi. Có điều, các tổng công ty này chưa tập trung nhiều cho phát triển nhà ở xã hội, tỉ trọng cho phát triển nhà ở xã hội còn thấp. Giờ đây, khi Chiến lược phát triển nhà 2020, tầm nhìn 2030 được triển khai, hi vọng sự tham gia của các tổng công ty vào lĩnh vực nhà ở xã hội sẽ nhiều hơn. Theo kinh nghiệm của Singapore, Hàn Quốc, việc có một Tổng công ty lấy phát triển nhà ở xã hội làm trọng tâm là điều hết sức cần thiết, tập trung được nguồn lực của xã hội. Tổng công ty này sẽ thay mặt Nhà nước làm chủ đầu tư các dự án phát triển đô thị trong đó có về nhà ở xã hội. Nhà nước cũng xây dựng các cơ chế giám sát đặc thù như kiểm toán, giám sát hiệu quả đầu tư để đảm bảo sử dụng nguồn lực được hiệu quả nhất. Tuy nhiên, đơn vị này không phải là đơn vị chuyên trách duy nhất trong phát triển nhà ở xã hội. Trong trường hợp với dự án lớn, thời gian thi công ngắn, tiến độ thi công gấp, có thể linh động chọn đơn vị khác làm chủ đầu tư, không nhất thiết bắt buộc phải giao cho Tổng Công ty phát triển nhà. Nhà nước sẽ điều hành sao cho hiệu quả nhất, mang lại hiệu quả cho xã hội nhiều nhất.

Tổng công ty là đơn vị tiên phong thực hiện các chính sách phát triển nhà ở tại các vùng ven đô, vùng xa trung tâm đô thị mà các đơn vị kinh doanh nhà ở ít hào hứng tham gia đồng thời sử dụng các công nghệ mới cho xây dựng nhà ở. Tổng công ty này sẽ thực hiện các nhiệm vụ chính trị là chủ yếu: phát triển và làm chủ đầu tư các dự án đô thị lớn đồng thời làm nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội.

Tại Singapore, Tổng Công ty phát triển nhà chiếm 80% tỉ trọng nhà ở của toàn xã hội. Hai Tổng công ty của Hàn Quốc cũng chiếm tỉ trọng cơ bản về nhà ở xã hội. Kinh nghiệm cho thấy, cần có chính sách thống nhất cho phát triển nhà ở xã hội. Tại Việt Nam thời điểm trước, ngay trong quan niệm về nhà ở xã hội còn chưa thống nhất, dễ gây hiểu lầm có hai loại nhà là nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp. Đáng mừng là chúng ta vừa có Chiến lược phát triển nhà, bắt đầu có chiến lược đồng bộ và bài bản.

Kinh nghiệm về hỗ trợ chính sách nhà ở (tương tự các lĩnh vực cấp thoát nước, vệ sinh môi trường) hiệu quả nhất là hỗ trợ cho người tiêu thụ cuối cùng. Ví dụ cấp nước tại Đức có giá tương đương 120.000/m3. Công ty cấp thoát nước lấy thu bù chi và cho phép lãi 10%. Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho những đối tượng thụ hưởng quá nghèo không có khả năng chi trả. Hỗ trợ trực tiếp sẽ tới đúng đối tượng, hạn chế tiêu cực.

Để thị trường nhà ở phát triển lành mạnh đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, Chính phủ Hàn Quốc đã cho phép nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản. Đáng chú ý là ngày 1/7/1962, Chính phủ đã thành lập Tổng Công ty Xây dựng Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) với tổng số vốn 7,2 tỷ USD thực hiện việc xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, đồng thời xây dựng, phát triển nhiều khu đô thị mới như: giai đoạn từ năm 1979-1984 đã xây dựng khu đô thị mới ở Gwacheon với 13.522 căn hộ, giai đoạn từ 1986-1989 xây dựng khu đô thị mới ở Sanggye với 42.874 căn hộ, giai đoạn từ 1989-1997 xây dựng khu đô thị mới ở Sanbon với 41.743 căn hộ giải quyết cơ bản nhu cầu về nhà ở cho người dân Hàn Quốc. Năm 2006, KNHC đã xây dựng xong 1.780.000 căn hộ, hiện nay vẫn tiếp tục các dự án tại Sungnam, Pankyo. Trong đó Dự án Pankyo bắt đầu từ năm 2001 kết thúc vào tháng 12/2009. Pankyo cách Seoul 10km là nơi sẽ giãn bớt số lượng dân cư tương đối từ Seoul ra, tại đây sẽ xây dựng 30.000 căn hộ cho 90.000 người với tổng số vốn 8 tỷ USD (trong đó 3 tỷ dành riêng cho giải phóng mặt bằng). Dự án này sẽ áp dụng xây dựng hệ thống tự động: phối hợp công nghệ thông tin với công nghệ xây dựng nhà mới (Home Networks System). Năm 1981, Chính phủ Hàn Quốc đã thành lập “Quỹ nhà ở nhân dân” do 12 ngân hàng và công ty tài chính quản lý. Quỹ này có 50.000 tỷ won, ngân sách hàng năm 10.000-12.000 tỷ won trong đó 31.6% hỗ trợ người mua, 13.1% hỗ trợ người thuê, hơn 50% còn lại hỗ trợ nhà cung cấp. Riêng Thủ đô Seoul có quỹ riêng dành cho cả doanh nghiệp và người dân vay vốn. Trong quá trình khủng hoảng kinh tế, nguồn vốn ngân sách nhà nước ít thì nguồn chủ yếu lấy từ thuế đăng ký, thuế mua bất động sản, chế độ trái phiếu, người dân đăng ký tài khoản mua nhà… Nguồn vốn để xây dựng nhà ở chủ yếu lấy từ 3 nguồn chính: ngân sách nhà nước, Quỹ nhà ở nhân dân và nguồn của Tổng Công ty Xây dựng nhà ở Hàn Quốc.

Năm 1989, Hàn Quốc đã có nhiều chính sách nhà ở có ý nghĩa lớn như: đầu tư xây dựng 2 triệu căn hộ trong khu đô thị mới trong vòng 20km quanh Seoul và xây dựng nhà ở cho thuê vĩnh cửu (nhà ở xã hội đầu tiên ở Hàn Quốc). Đến đầu năm 2000, chính sách phát triển nhà ở để phát triển kinh tế đã thay đổi do phải nâng cao phúc lợi nhà ở cho người có thu nhập thấp, việc xây dựng ký túc xá cho sinh viên, Nhà nước giao lại cho tư nhân thực hiện. Hiện nay ở Hàn Quốc, người dân đã sở hữu nhà đến 60%, 40% còn lại người dân đi thuê nhà. Chính phủ đang tiếp tục xây dựng nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn từ 10-30 năm.

KTS. Lê Việt Sơn
Nguồn ảnh: Internet
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam