Đề xuất 02 mô hình mô hình tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam

176

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng vừa gửi văn bản lên Thủ tướng Chính phủ đề nghị Thủ tướng phê duyệt Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, trên cơ sở nghiên cứu thực trạng nhà ở và tài chính về nhà ở tại Việt Nam hiện nay, kết hợp với việc phân tích các mô hình tiết kiệm nhà ở tại một số nước trên thế giới, Bộ Xây dựng thấy rằng, cần thiết phải nghiên cứu, xây dựng 2 mô hình tiết kiệm nhà ở để phục vụ nhu cầu vốn vay tạo lập nhà ở cho 2 loại đối tượng có thu nhập thấp và các đối tượng cá nhân, hộ gia đình khác có nhu cầu mua nhà ở thương mại hiện nay tại Việt Nam.

Khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội do VIGLACERA làm chủ đầu tư dành 1000 căn hộ cho người thu nhập thấp

Mô hình I: thành lập mô hình tiết kiệm nhà ở để cho người có thu nhập thấp, hộ nghèo tại đô thị vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, để cải tạo, sửa chữa nhà ở và cho doanh nghiệp trong nước vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Về tên gọi của Quỹ: Xuất phát từ quan điểm xây dựng hệ thống tiết kiệm nhà ở trên cơ sở kế thừa và cấu trúc lại mô hình hoạt động của Quỹ phát triển nhà ở hiện nay, bảo đảm để Quỹ này hoạt động có hiệu quả hơn, đồng thời để tránh việc phải thành lập thêm một Quỹ mới bên cạnh Quỹ phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất tên gọi của mô hình tiết kiệm nhà ở mới này là Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội.

Hầu hết các Bộ, ngành đều có ý kiến nhất trí về tên gọi của Quỹ như trên, bởi vì tên gọi này vừa thể hiện tính kế thừa, tận dụng được những lợi thế, bộ máy hoạt động hiện có của Quỹ phát triển nhà ở hiện nay, vừa thể hiện được quan điểm và mục tiêu của việc thành lập Quỹ là để phục vụ cho người thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo tại đô thị, có khó khăn về nhà ở vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo sửa chữa nhà ở và cho các doanh nghiệp vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác, việc gộp vào một Quỹ với tên gọi mới như trên cũng là để tránh trùng lặp về mục tiêu, chức năng hoạt động, không hình thành thêm bộ máy và không làm tăng chi phí quản lý.

Về nguồn vốn hình thành Quỹ: Trên cơ sở cơ cấu lại mô hình hoạt động của Quỹ phát triển nhà ở hiện có cùng với việc bổ sung chức năng, nhiệm vụ của mô hình Quỹ theo tên gọi mới là Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề xuất nguồn vốn hình thành Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ởxã hội được huy động từ các nguồn vốn hiện có của Quỹ phát triển nhà ở (bao gồm tối thiểu 10% tiền thu được từ chuyển quyền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới; ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm cho Quỹ; tiền huy động từ các nguồn hợp pháp khác); Nguồn đóng tiết kiệm và trả nợ của các đối tượng có nhu cầu tham gia đóng vào Quỹ trên địa bàn; Nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp một lần ban đầu cho từng Quỹ tại địa phương (nguồn vốn này sẽ được Thủ tướng Chính phủ quyết định trên cơ sở đề xuất của Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng); 30% lợi nhuận thu được từ phát hành xổ số kiến thiết hoặc toàn bộ lợi nhuận thu được từ phát hành xổ số nhà ở do công ty xổ số địa phương phát hành; Nguồn vốn từ mua Trái phiếu nhà ở bắt buộc do Quỹ trực tiếp phát hành nhưng được Chính phủ bảo lãnh thanh toán (gọi là Trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh) áp dụng đối với một số hoạt động liên quan đến bất động sản, gồm: cấp phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản; đăng ký kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Tiền mua trái phiếu này được tính bằng số tiền cụ thể hoặc tỷ lệ % giá trị bất động sản khi giao dịch và sẽ do Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Thủ tướng Chính phủ quyết định; Vốn vay từ Quỹ bảo hiểm xã hội. Trên cơ sở được Thủ tướng Chính phủ cho phép trong Quyết định phê duyệt Đề án này, Bộ Tài chính sẽ có hướng dẫn cụ thể về nguồn vốn vay từ Quỹ bảo hiểm xã hội.

Đối tượng và hình thức tham gia Quỹ của các hộ gia đình, cá nhân: Hình thức tham gia Quỹ là tự nguyện, không bắt buộc, Nhà nước khuyến khích mọi đối tượng trong xã hội tham gia Quỹ. Đối tượng tham gia Quỹ là những người có nhu cầu đóng tiết kiệm vào Quỹ vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chỉ những người tham Quỹ thì mới được vay tiền từ Quỹ để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Mục đích sử dụng vốn của Quỹ: Cho người tham gia đóng Quỹ vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở; Cho các doanh nghiệp trong nước vay để xây dựng nhà ở xã hội; Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán.

Về cơ chế huy động và cho vay vốn của Quỹ:

Đối với trường hợp là hộ gia đình, cá nhân thì Quỹ thực hiện huy động và cho vay theo quy định sẽ cho các đối tượng tham gia Quỹ vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ởkhi có đủ 3 điều kiện sau: đã đóng tiền vào Quỹ tối thiểu bằng khoảng 30% tổng số tiền dự kiến vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở; đã tham gia đóng Quỹ tối thiểu từ 5 năm trở lên, với mức đóng được chia đều hàng tháng và thuộc diện được mua, thuê mua các loại nhà ở xã hội. Mức tiền được vay thêm tối đa bằng 2 lần tổng số tiền đã đóng vào Quỹ (mức vay cụ thể sẽ do Quỹ tại từng địa phương tính toán căn cứ vào nguồn vốn, giá nhà tại địa phương..). Việc cho vay được thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên, ai có thời gian đóng dài hơn thì được ưu tiên vay trước. Quy định mức cho vay thêm này được dựa trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm hoạt động của các Quỹ tiết kiệm dạng “mở” tại một số nước trên thế giới; đề xuất này cũng phù hợp với khả năng và thời gian trả nợ của người vay, theo đó nếu được vay thêm 2 lần khoản tiền góp thì thời gian trả nợ cũng tương đương từ 2 đến 3 lần khoảng thời gian góp vào Quỹ (khoảng 15 năm), việc quy định thời gian này cũng để bảo đảm cân bằng dòng tiền ra – vào Quỹ và để khuyến khích nhiều người tham gia đóng góp Quỹ;

Về thời gian trả nợ: người vay phải trả đều hàng tháng cho Quỹ trong thời hạn tối đa là 15 năm, tính từ ngày được vay thêm để mua, thuê mua hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Quy định này được xác định trên cơ sở nghiên cứu thời gian làm việc của một người lao động (thời gian làm việc khoảng từ 25 đến 35 năm, sau từ khoảng 5 hoặc 7 năm thì có thể tạo lập nhà ở và sau 10 đến 15 năm tiếp theo thì sẽ trả hết khoản nợ vay), đồng thời có sự tham khảo kinh nghiệm hoạt động của các Quỹ tiết kiệm tại một số nước trên thế giới;

Lãi suất huy động của Quỹ thấp hơn lãi suất thương mại và bảo đảm ổn định trong một thời hạn nhất định theo từng gói tiết kiệm do Hội đồng quản lý Quỹ quyết định (dự kiến từ 5% đến 7%). Lãi suất cho vay tối đa bằng lãi suất huy động cộng (+) thêm 1,5% chi phí quản lý (mức phí này tương đương với mức thu thấp nhất của mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở tại một số nước trên thế giới).

Đối với trường hợp cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vay thì quy định Doanh nghiệp được vay phải có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt. Số tiền được vay từ Quỹ tối đa bằng 50% tổng vốn đầu tư xây lắp của dự án nhà ở xã hội (bao gồm cả chi phí trang thiết bị của nhà ở đó). Thời điểm cho vay được tính từ thời điểm bắt đầu khởi công xây dựng các công trình của dự án nhà ở xã hội. Thời hạn trả hết nợ vay được tính từ khi hoàn thành việc xây dựng công trình nhà ở và lắp đặt các thiết bị cho công trình này (thời hạn này được ghi trong nội dung của dự án) cộng (+) thêm tối đa 01 năm. Lãi suất cho vay tối đa bằng lãi suất của Ngân hàng phát triển Việt Namcho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo quy định của Chính phủ.

Về cơ chế hoạt động của Quỹ: Quỹ phát triển và tiết kiệm nhà ở hoạt động theo nguyên tắc:Quỹ không giao dịch trực tiếp với người tham gia tiết kiệm mà uỷ thác cho một hoặc nhiều Ngân hàng thương mại của Nhà nước thực hiện giao dịch. Khi người có nhu cầu tham gia tiết kiệm nhà ở sẽ đến Ngân hàng này ký hợp đồng tiết kiệm và mở một tài khoản cá nhân tại một Ngân hàng thương mại do Quỹ ủy thác giao dịch; hàng tháng người tham gia Quỹ sẽ chuyển tiền tiết kiệm theo thoả thuận vào tài khoản này. Mọi giao dịch với người tham gia Quỹ sẽ thực hiện trực tiếp tại ngân hàng này (về việc gửi tiền, vay tiền, trả nợ vay…). Quỹ sẽ phối hợp với Ngân hàng được thực hiện nhận uỷ thác kiểm tra, giám sát các hoạt động này.

Trong trường hợp người tham gia Quỹ không có nhu cầu vay để tạo lập hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì sẽ được Quỹ thanh toán cả gốc và lãi nhưng mức lãi suất được hưởng sẽ cao hơn lãi suất mà Quỹ huy động là 2%/năm.

Về mô hình tổ chức, quản lý Quỹ:Trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn mô hình Quỹ phát triển nhà ở hiện nay, Bộ Xây dựng đề xuất mô hình Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội được hình thành trên cơ sở nhập vào Quỹ phát triển nhà ở hiện có tại địa phương. Trước mắt, Quỹ được thành lập và hoạt động tại 2 địa phương có nhu cầu bức xúc về nhà ở là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Sau một thời gian thực hiện (khoảng sau 07 năm, trong đó thời gian đóng Quỹ là 5 năm và 2 năm là thời gian thực hiện cho vay) thì Bộ Xây dựng sẽ sơ kết, đánh giá để trình Thủ tướng Chính phủ cho phép áp dụng rộng rãi tại các địa phương khác trong cả nước.

Về cơ cấu tổ chức, Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội có tư cách pháp nhân, có con dấu, có tài sản hoạt động và trực thuộc Uỷ ban nhân dân thành phố. Quỹ có cơ cấu tổ chức gồm: Hội đồng quản lý Quỹ (gồm Chủ tịch, 1 Phó Chủ tịch và 7 thành viên), Tổng giám đốc, từ 1 đến 2 Phó Tổng giám đốc và các bộ phận giúp việc. Hội đồng quản lý Quỹ có 9 thành viên (gồm 2 thành viên chuyên trách và 7 thành viên kiêm nhiệm) do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập. Các thành viên kiêm nhiệm bao gồm: 3 thành viên (là đại diện của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam) và 4 thành viên (là đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng, Sở Tài chính và Ngân hàng nhà nước Việt Nam chi nhánh cấp tỉnh); các thành viên chuyên trách bao gồm: 1 Phó Chủ tịch Hội đồng quản lý Quỹ và Tổng giám đốc Quỹ.

Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiêm Chủ tịch Hội đồng quản lý Quỹ; Phó Chủ tịch Hội đồng quản lý và Tổng giám đốc Quỹ do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Hội đồng quản lý Quỹ. Phó Tổng giám đốc Quỹ do Chủ tịch Hội đồng quản lý Quỹ bổ nhiệm theo đề nghị của Tổng giám đốc Quỹ. Các bộ phận giúp việc do Tổng giám đốc Quỹ quyết định theo Điều lệ hoạt động của Quỹ. Nhiệm kỳ của các thành viên Hội đồng quản lý Quỹ và Phó Tổng giám đốc Quỹ là 5 năm và có thể được bổ nhiệm lại.

Chế độ tài chính, chế độ tiền lương và phụ cấp của các thành viên Hội đồng quản lý Quỹ, các cán bộ, viên chức của Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân 2 thành phố quyết định theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Thông qua việc ban hành Quyết định phê duyệt Đề án này, Thủ tướng Chính phủ cho phép thành lập 2 Quỹ tại 2 thành phố. Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cùng với Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn, chỉ đạo Uỷ ban nhân dân 2 thành phố trong việc tiến hành thành lập Quỹ, chỉ đạo Hội đồng quản lý Quỹ xây dựng Điều lệ hoạt động của Quỹ để trình Thủ tướng Chính phủ thông qua trước khi được Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt.

Để giám sát hoạt động của Quỹ, Đề án quy định Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng sẽ chỉ đạo chung, kiểm tra, giám sát hoạt động của Quỹ. Ngoài ra, Quỹ còn chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo của UBND mỗi thành phố.

Mô hình II: thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để cho các cá nhân, hộ gia đình trong nước vay mua nhà ở thương mại, trong đó chủ yếu tập trung cho các đối tượng có thu nhập từ trung bình trở lên vay

Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để huy động và cho người tham gia vay để mua nhà ở thương mại. Đối tượng tham gia Quỹ tiết kiệm này là các hộ gia đình, cá nhân trong nước tự nguyện đóng góp tiết kiệm. Việc huy động vốn, cơ chế cho vay, tính lãi suất huy động, lãi suất cho vay, cơ cấu tổ chức, cơ chế tài chính, nguyên tắc hoạt động của Quỹ tiết kiệm nhà ở này do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Trên cơ sở Quyết định phê duyệt Đề án này, Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan xây dựng Quy chế hoạt động, cơ chế huy động và cho vay, nguyên tắc hoạt động, cơ chế tài chính của Quỹ tiết kiệm này để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong Quý 1 năm 2013.

Để thực hiện có hiệu quả Đề án này, Bộ Xây dựng đã đề xuất cụ thể trách nhiệm của các Bộ, ngành có liên quan như: Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội và Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và các cơ quan liên quan.

Theo Báo xây dựng