Cần sớm có quy chuẩn chung về xây dựng nhà ở xã hội

273

Hà Nội là địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở xã hội. Song, giữa thực tế và mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố còn là khoảng cách không nhỏ. Báo cáo “Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam” do Ngân hàng Thế giới thực hiện tháng 11/2011 và vừa được công bố gần đây đã đưa ra con số chỉ có khoảng 5% dân số Hà Nội có đủ tiền để mua bất động sản với mức giá hiện tại.

Những bất cập khi thực hiện

Thứ nhất, bất cập trong công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân trên địa bàn Hà Nội. Thành uỷ Hà Nội đã ban hành Chương trình số 06/CTr-TU ngày 8/11/2011 về “Đẩy mạnh công tác quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015”, trong đó có xác định các chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân trên địa bàn. Tuy nhiên, việc triển khai chủ trương đề ra còn chậm. Thành phố chưa phê duyệt và ban hành được Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2020. Chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội chưa được đưa vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hàng năm. Thành phố chưa chủ động quy hoạch, xác định quỹ đất để phát triển nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân trong một tầm nhìn dài hạn đến năm 2020, còn phụ thuộc nhiều vào quỹ đất 20% trong các khu đô thị.

Thứ hai, các chính sách ưu đãi chưa đến được với doanh nghiệp nên chưa khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài việc được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân thì các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng như trên cả nước chưa được hưởng các ưu đãi khác. Chưa có cơ chế và phương thức để doanh nghiệp được hưởng ưu đãi về thuế (theo quy định doanh nghiệp được áp dụng thuế suất VAT là 0%; được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo (với nhà ở công nhân là 9 năm) và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động). Thành phố chưa có cơ chế và phương thức để bù lãi suất cho doanh nghiệp; chưa chỉ định được cụ thể ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nào sẽ cấp vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp và nhà ở công nhân.

Thứ ba, không có tiêu chí rõ ràng về nhà thu nhập thấp và giá bán nhà thu nhập thấp hiện tại không thấp, không thu hút được người mua nhà. Vì chưa có quy chuẩn riêng nên các căn hộ nhà thu nhập thấp đang được xây dựng không khác nhà ở thương mại thông thường. Ví dụ tại Dự án Kiến Hưng, tòa nhà thu nhập thấp cao 25 tầng, có 1 tầng hầm, 6 thang máy, đầy đủ nhà hàng, siêu thị ở tầng trệt, các căn hộ rộng từ 60 đến 90 m2. Hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp ở Hà Nội không tuân thủ quy định về thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội, như căn hộ có diện tích lớn hơn quy định và đặc biệt là xây dựng quá cao tầng (theo Luật Nhà ở thì nhà ở xã hội tại đô thị đặc biệt chỉ được cao 5 – 6 tầng).

Giá nhà thu nhập thấp tại các dự án đang được rao bán hiện nay ở Hà Nội như Đặng Xá, Kiến Hưng, Sài Đồng dao động ở mức 10,5 – 13,5 triệu/m2 và mỗi chủ đầu tư có một cách tính giá bán nhà khác nhau. Mức giá này là quá cao vì với diện tích căn hộ khoảng 60 – 70 m2 thì giá của căn hộ vào khoảng 800 – 900 triệu đồng. Ngay cả những người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu cũng khó có thể sở hữu căn hộ ở mức giá này, chứ không nói đến những người có thu nhập thấp. Và thực tế là hàng loạt khách hàng đã từ chối ký hợp đồng mua nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Sài Đồng vì giá quá cao. Bên cạnh đó, dù giá không rẻ hơn so với nhà ở thương mại nhưng người mua nhà thu nhập thấp lại phải chịu các quy định khắt khe về cho thuê, chuyển nhượng nên càng không khuyến khích người mua nhà.

Thứ tư, việc xác định đối tượng được xét duyệt mua nhà thu nhập thấp ở Hà Nội còn lúng túng. Ban đầu thành phố quy định chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại các quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà thu nhập thấp. Sau một thời gian ban hành, số người nội thành đến nộp đơn xét duyệt mua nhà thu nhập thấp không nhiều (có thể vì các dự án nhà thu nhập thấp đều ở cách trung tâm thành phố khoảng 15 – 20km và vì nhà thu nhập thấp ít khác biệt so với nhà ở thương mại bình thường nêu trên). Đến tháng 3/2011, khi mở bán tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, thành phố đã bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả người dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà. Hiện Hà Nội đang nghiên cứu để tiếp tục mở rộng đối tượng được mua nhà thu nhập thấp đến cả những người tạm trú tại Hà Nội.


Nhà ở xã hội ở Hồng Kông, Trung Quốc

Một số gợi ý cho chiến lược nhà ở xã hội

Trước hết, cần xác định rõ hơn tiêu chí nhà ở thu nhập thấp (trong các quy định hiện tại chưa thể hiện rõ các tiêu chí này). Nên phân định nhà ở dạng căn hộ theo 3 tiêu chuẩn: nhà ở thu nhập thấp, nhà ở bình dân và nhà ở cao cấp.

Thực tế thời gian qua như trình bày ở trên cho thấy có nhiều dự án xây nhà cho người thu nhập thấp nhưng sản phẩm nhà ở của các dự án đó thực sự không dành cho họ vì tiêu chuẩn nhà cao, giá cao, người thu nhập thấp không mua được. Nhà ở thu nhập thấp không thể có giá cao, muốn vậy giá thành nhà phải thấp, nghĩa là các tiêu chuẩn kỹ thuật chỉ ở mức phù hợp. Do đó, cần sớm có quy chuẩn chung về xây dựng nhà ở thu nhập thấp.

Hà Nội nên sớm có quy định về cơ cấu căn hộ theo diện tích đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp: căn hộ có diện tích 35 – 45 m2 chiếm khoảng 20%, diện tích 45 – 60 m2 chiếm khoảng 60%, căn hộ 60 – 70 m2 chiếm khoảng 20%.

Sớm nghiên cứu lập, công bố thiết kế cơ sở mẫu đối với các loại nhà ở trên địa bàn Hà Nội: nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, nhà ở di dân giải phóng mặt bằng…

Thứ hai, cần quy hoạch với tầm nhìn dài hạn nhằm xác định rõ quỹ đất để phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân trên địa bàn thành phố. Phải xác định đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân là một quá trình lâu dài, mang tính chiến lược nên phải có quy hoạch, lộ trình phát triển theo từng giai đoạn một cách phù hợp.

Cần sớm quy hoạch, tạo ra các quỹ đất sạch, rộng chỉ để xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân. Việc phát triển nhà ở xã hội không thể phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong khu đô thị, quỹ đất 20% này chỉ nên dành cho nhà tái định cư (thực tế việc xây dựng nhà tái định cư ở Hà Nội từ quỹ đất này hiện nay vẫn chưa đủ đáp ứng yêu cầu).

Tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân sẽ tập trung toàn bộ dây chuyền sản xuất nhà ở theo quy trình công nghiệp hoặc tập trung nguyên vật liệu khối lượng lớn để sản xuất nhà ở hàng loạt với tốc độ nhanh và giá thành rẻ.

Đi liền với quy hoạch các khu nhà ở, thành phố cần đồng thời quy hoạch hệ thống giao thông, hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ tại các khu quy hoạch, bố trí ngay các phương tiện vận tải công cộng tại các khu này, bảo đảm sự tiện lợi cho cuộc sống của người dân.

Thứ ba, các ưu đãi chính sách nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân cần đa dạng hơn, không chỉ hướng đến các doanh nghiệp xây dựng nhà (cung) mà cần chú trọng hướng đến người thuê, mua nhà (cầu).

Thực tế trong nhiều chính sách hiện nay, đối tượng hưởng lợi là các doanh nghiệp. Nhiều dự án họ được ưu đãi về thuê đất, về tiền sử dụng đất, về đầu tư cơ sở hạ tầng, về thuế… nhưng họ vẫn định giá bán nhà như đối với các dự án nhà ở thương mại mà thành phố không kiểm soát được, người dân phải chịu thiệt. Xét đến cùng, cái đích cần hướng tới của các ưu đãi, hỗ trợ chính là những người thu nhập thấp, người lao động có nhu cầu nhà ở, chứ không phải các doanh nghiệp kinh doanh nhà.

Do vậy, cần có thêm các ưu đãi của nhà nước đối với phía cầu (người thu nhập thấp, công nhân lao động). Cụ thể là cần sớm có cơ chế, phương thức để người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp vay được vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của nhà nước về lãi suất.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy thoái hiện nay có thể thực hiện giải pháp hỗ trợ lãi suất cho một số đối tượng người thu nhập thấp mua nhà ở thương mại (Ví dụ hỗ trợ lãi suất đối với khoản vay có giá trị khống chế trong khoảng 300 – 500 triệu đồng). Điều này vừa tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua nhà, vừa góp phần kích thích thị trường bất động sản.

Thứ tư, đa dạng hoá nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân. Hà Nội cần ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi riêng để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân trên địa bàn. Đề nghị Trung ương cho phép triển khai sớm mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại Hà Nội để tăng cường các cơ hội cho người dân tiếp cận được với nhà ở.

Nguồn vốn ngân sách có vai trò rất lớn trong phát triển nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân. Đề nghị nghiên cứu, áp dụng các giải pháp sau để tăng thêm nguồn vốn này:

– Sử dụng toàn bộ tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn thành phố cho mục đích đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

– Chuyển toàn bộ lợi nhuận hàng năm của các doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Thành phố hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (7 doanh nghiệp) về ngân sách thành phố và sử dụng toàn bộ số tiền này để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô.

ThS. Nguyễn Thanh Bình
Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội
Nguồn ảnh: Internet
Theo Tạp Chí kiến Trúc Việt Nam