Nhà cho người thu nhập thấp – Ưu đãi người xây hay người mua?

98

Với mức giá 10-11 triệu đồng/m2 (Hà Nội) và khoảng 5-6 triệu đồng/m2 (Huế, Đà Nẵng) thì với căn hộ khoảng 50 – 60m2 tại Hà Nội, người dân sẽ phải lo từ 500 – 600 triệu đồng. Với mức thu nhập dưới 4 triệu đồng/ tháng, chắc chắn sẽ không ai mua nổi. Nếu Nhà nước cho vay, họ lấy nguồn nào để trả nợ? Và vì vậy, cần đặt lại vấn đề: để thiết thực, cần ưu đãi người xây hay người mua?

Cần xác định đúng đối tượng

Nhà ở xã hội là vấn đề hiện đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhóm đối tượng. Thời gian qua, Việt Nam đang tiếp cận theo hướng ưu tiên cho các doanh nghiệp. Theo đó, các đơn vị tham gia xây nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội; được phép tăng mật độ xây dựng gấp 1,5 lần so với quy chuẩn về quy hoạch xây dựng; được áp dụng thuế suất VAT là 0% với các hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội và các hợp đồng mua bán nhà ở xã hội; được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập. Mặt khác, doanh nghiệp tiếp tục được giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp trong chín năm tiếp theo; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian còn lại của dự án… Các doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; được vay Quỹ Phát triển nhà ở của địa phương, Quỹ Tiết kiệm nhà ở (sẽ hình thành trong thời gian tới) và các nguồn vốn vay ưu đãi khác; được Nhà nước bố trí các khu đất đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án để triển khai xây dựng nhà ở xã hội hoặc nhà giá thấp…

Tuy nhiên, điểm đặc biệt quan trọng trong câu chuyện này, đó là đối tượng mà chúng ta gọi là những người có thu nhập thấp. Với mức giá như thế nào thì người dân có thể tiếp cận được một chỗ an cư? Hiện giá nhà ở xã hội tại Hà Nội khoảng 10 – 11 triệu đồng/m2; Nghệ An, Huế khoảng 5 – 6 triệu/m2. Người thu nhập thấp là những người có mức thu nhập dưới 4 triệu đồng/tháng, trừ chi phí sinh hoạt đắt đỏ, họ mất bao nhiêu năm mới đủ tiền mua nhà? Nên chăng chúng ta cần hướng tới loại hình nhà ở cho thuê nhiều hơn. Giả định, diện tích căn hộ khoảng 50 – 60m2 thì giá trị tại Hà Nội sẽ giao động trong khoảng 500 – 600 triệu. Với từng đó tiền, có thể không phải là tiền của riêng các gia đình thu nhập thấp mà huy động từ nhiều nguồn thì rõ ràng, những đối tượng có từng đó tích lũy sẽ không thể được gọi là người có thu nhập thấp. Do đó, ngay trong tiêu chí này là chưa chuẩn. Như vậy, nảy sinh một vấn đề, đó là đối tượng mà chúng ta đang hướng tới chưa hẳn đã là những người thuộc diện có thu nhập thấp.

Để giải quyết vấn đề này, nhiều ý kiến đề xuất vấn đề cho vay. Có thể là miễn lãi suất. Nhưng, nguồn đâu để trả. Nếu mức thu nhập của họ vẫn thấp như vậy, lo tiền ăn uống, sinh hoạt còn khó khăn, nói chi trả nợ ngân hàng. Và, sau khi có được căn nhà đó, chắc gì họ đã vượt ngưỡng thu nhập thấp. Không ai chắc chắn cả.

Cũng từ việc xác định mức giá như hiện tại, nảy sinh một thực tế mà ai cũng nhìn thấy: Với một người được cho là có thu nhập khá so với mặt bằng chung (khoảng 10tr/ tháng), nếu muốn mua một căn hộ xa xa Thủ đô, chắc cũng phải mất tới khoảng 5 năm nhịn ăn, nhịn uống, nhịn mặc, nhịn đi lại và không chỗ ở (không mất phí thuê nhà) mới có thể mua được. Và, sau 5 năm đa phần mức giá đã không còn như hiện tại. Do đó, phát triển nhà cho thuê là phù hợp. Ví dụ thuê 1 triệu/tháng tính theo giá trị hoàn vốn của một căn nhà cho thuê, chúng ta hỗ trợ cho họ theo giá thuê nhà. Như vậy hay hơn nhiều so với việc bán. Không có cơ sở nào để đối tượng mà chúng ta gọi là có thu nhập thấp lại có tiền đi mua nhà, kể cả các kiểu thanh toán ưu đãi.

Trong thiết kế nhà ở xã hội, nên có tiêu chí rõ ràng. Đã là nhà giá rẻ, dành cho người thu nhập thấp thì tại sao lại yêu cầu gara ô tô, các dịch vụ tiện ích đi kèm như siêu thị, rạp chiếu phim, nhà hàng… Hiện nay, tiêu chí nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là chưa có sự khác biệt. Cần có sự phân cấp trong việc xây dựng, để tránh sự đầu cơ. Như thế, nhà ở xã hội sẽ chỉ dành cho những người có nhu cầu thật.

Khu chung cư giá ” bình dân” E Home, Q9, TP.HCM

Ưu đãi người xây hay người mua?

Chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bắt nguồn từ năm 2009, khi đó Việt Nam đang cần kích cầu. Chúng ta có một gói kích cầu cỡ khoảng 10% GDP, vào thời điểm đó nó khoảng tầm 9 tỷ USD. Sau này khi thực hiện hết khoảng 8 tỷ USD. Và, khi đó chúng ta có khoảng 1 tỷ USD cho phần hỗ trợ lãi suất. Các doanh nghiệp sẽ tiếp cận với nguồn vốn từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam VDB. Có hai cách tài trợ, một là cho vay ưu đãi bởi bản chất của VDB là một ngân hàng tín dụng cho vay ưu đãi, thấp hơn lãi suất thị trường. Cách thứ hai, để doanh nghiệp đi vay từ nhiều nguồn khác nhau, nhưng phần chênh lệch lãi suất đó sẽ được bù.

Sau hai năm phát động chương trình nhà ở xã hội, mặc dù đã đưa ra khá nhiều chính sách ưu đãi nhưng xem ra các doanh nghiệp cũng không mấy mặn mà. Lý giải điều này có thể thấy có nhiều vấn đề vướng mắc. Không những khó khăn về thủ tục, dài về thời gian mà doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém. Những chi phí đó, doanh nghiệp không thể hạch toán vào công trình khi kết thúc. Và, mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không chỉ định ngân hàng nào phải cho vay nên việc này cũng không hề đơn giản. Những doanh nghiệp đang thực hiện theo khuyến khích của Bộ Xây dựng rất khó để được vay ưu đãi từ VDB do chưa đủ điều kiện để được vay ưu đãi vì cần xét duyệt theo từng dự án, theo từng công trình.

Bên cạnh đó, đã là doanh nghiệp thì phải tính đến lợi nhuận hàng đầu. Nếu xin được đất, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở thương mại sẽ có lãi nhiều lần so với làm nhà ở xã hội.

Cùng thời điểm 2009 đầu 2010 khi các doanh nghiệp bắt đầu phân khúc thị trường nhà giá thấp, thị trường đón nhận rất hào hứng. Xếp hàng mua nhà, thậm chí lái ô tô mua nhà thu nhập thấp. Như vậy, có lợi cho chủ đầu tư về mặt thanh toán. Tuy nhiên điều này lại không kéo dài khi vấp phải đúng thời điểm thị trường Bất động sản đóng băng. Nhất là khi nhà thu nhập thấp cũng không rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung.

Theo nguyên tắc, ưu đãi có thể đưa cho người xây nhà hoặc là đưa cho đối tượng đi mua/thuê nhà. Từ những bất cập trên, tại sao chúng ta không thử ưu đãi người mua thay vì người xây như hiện nay?

Cần một cơ quan chuyên trách

Nhà cho người thu nhập thấp phải là một phân khúc riêng biệt. Cần có một đơn vị chuyên trách về vấn đề này. Ở các nước có hai cách, một là tổ chức theo kiểu toàn bộ câu chuyện từ huy động vốn, nguồn lực ở đâu, xây nhà như thế nào, phân phối ra sao được giao thẳng cho một đơn vị thực hiện. Ở Singapore chẳng hạn, Nhà nước chỉ quản lý về vấn đề tài chính và phân phối, thuê đơn vị xây dựng. Nhân viên đi làm trong tiền lương phải chia ra ba quỹ, một quỹ hưu trí, một quý phúc lợi cho trường hợp mất việc làm hay ốm đau và o quỹ nhà ở. Dựa trên quỹ đó để xây dựng những khu chung cư giá rẻ. Những đối tượng đó có thể thuê hoặc mua tùy vào nhu cầu và khả năng. Việt Nam cũng nên có một tổ chức làm việc này nhưng chỉ nên quản về mặt nguồn lực và phân phối. Nếu được, cùng lắm chịu trách nhiệm thêm về phần quản lý, vận hành chung cư.

Theo đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đưa ra gồm hai mô hình, Quỹ phát triển và tiết kiệm nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cho doanh nghiệp vay đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Mô hình thứ hai là Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở để các đối tượng có thu nhập ổn định từ trung bình trở lên mua nhà. Theo đó, người dân sẽ không đóng quỹ tiết kiệm trên cơ sở tiền lương mà chủ yếu dựa trên nhu cầu vay vốn trong tương lai. Ví dụ, nếu muốn vay 500 triệu đồng để mua nhà rộng 50 m2 thì người dân sẽ phải đóng 30% của tổng số tiền. Sau khoảng 4 – 5 năm, họ có thể được vay tiếp 70% số tiền còn lại. Tiền vay sẽ được trả trong khoảng 10 năm với lãi suất cố định.

Quỹ tiết kiệm nhà ở được hình thành từ vốn hiện có của Quỹ phát triển nhà ở; nguồn đóng tiết kiệm và trả nợ của đối tượng có nhu cầu tham gia đóng vào quỹ; từ ngân sách trung ương; 30% lợi nhuận từ phát hành xổ số; phát hành trái phiếu nhà ở. Lãi suất huy động bằng 1/2 lãi suất vay thương mại (dự kiến 5%/năm), lãi suất cho vay bằng lãi suất huy động cộng thêm 1%.

Nguồn vốn cho cơ quan này vận hành có từ nhiều nơi, thứ nhất là cần có nguồn ngân sách nhà nước. Thứ hai đó là quỹ tín dụng nhà nước bởi phần lớn quỹ tín dụng ưu đãi ấy từ nguồn vốn ODA. Trong đó, có thể phát hành trái phiếu công trình nhà ở xã hội. Ngoài ra, đó có thể là từ nguồn tài trợ từ các nước. Như vậy, chúng ta sẽ có được một chiến lược nhà ở xã hội thực sự đúng hướng, đúng đối tượng và thực tế.

TS.Vũ Đình Ánh
Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu khoa học thị trường giá cả – Bộ Tài chính
Nguồn ảnh: Internet
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam