Giám sát cơ chế xác định giá bán

60

Nhà nước nên giữ vai trò trọng tài giám sát và thúc đẩy cơ chế xác định giá bán trên cơ sở các chế tài pháp luật. Ví dụ như với các dự án đền bù và tái định cư tại chỗ, không nên để doanh nghiệp và người dân thương lượng và thoả thuận như hiện nay mà phải có vai trò thẩm định và giám sát trực tiếp của các cấp và cơ quan chuyên môn.

Nhận diện các chủ thể tham gia…

Được coi là một sản phẩm thuộc lĩnh vực bất động sản, các chủ thể tham gia trong quá trình từ đầu tư, phân phối và sử dụng của nhà ở thu nhập thấp cũng có nhiều những đặc điểm riêng và cần được nhận diện một cách chính xác để có thể định hướng sự phát triển bền vững cho thị trường nhà ở thu nhập thấp hiện nay.

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế hiện nay, một bộ phận chủ đầu tư bất động sản nói chung trong đó có các nhà đầu tư thuộc phân khúc bất động sản cho người thu nhập thấp gặp rất nhiều khó khăn trong việc đầu tư phân phối do các bất ổn về kinh tế, sự tăng cao của giá vật liệu xây dựng cũng như sự thay đổi các quy định của pháp luật và chính sách hỗ trợ của nhà nước.

Với các đơn vị phân phối sản phẩm, nên quan niệm phân khúc nhà ở xã hội phát triển theo chính sách an sinh xã hội, tránh phó mặc 100% cho cơ chế thị trường như đối với loại hình BĐS nhà ở thương mại. Hình thức phân phối của phân khúc nhà ở thu nhập thấp chủ yếu được phân phối trực tiếp từ chủ đầu tư. Cùng với ban quản lý các dự án giải phóng mặt bằng hay đền bù giải tỏa đất, hội đồng bán nhà tại các quận huyện mà sản phẩm nhà ở xã hội hiện nay được phân phối theo hình thức xét duyệt quyền mua căn hộ và bốc thăm chọn vị trí căn hộ trực tiếp cho mỗi chủ đầu tư. Vấn đề quan trọng nhất chính là làm sao phân phối đến đúng các đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh được tình trạng đầu cơ.

Người sử dụng nhà ở xã hội hiện nay có thể nhận diện đang là những người lao động có thu nhập trung bình và thấp, làm việc trong các cơ quan nhà nước, xí nghiệp, chiếm trên 60% tổng số lao động của toàn xã hội và hầu hết đều có nhu cầu thực sự về chỗ ở. Đa phần tâm lý của mọi người nói chung và kể cả những người có thu nhập trung bình và thấp đều có nhu cầu muốn được sở hữu lâu dài nhà ở, chỉ một bộ phận nhỏ bao gồm tầng lớp học sinh sinh viên đang theo học tại các trường đại học, công nhân lao động tại các nhà máy, khu công nghiệp chiếm khoảng 30% do tính chất công việc ngắn hạn là chấp nhận hình thức thuê nhà.

Những tồn tại cần khắc phục

Về lâu dài, vì là một loại hình bất động sản đặc thù nên các chính sách hỗ trợ nên hướng đến xây dựng một thị trường nhà ở thu nhập thấp tuân theo quy luật phát triển của cơ chế thị trường, không nên coi nó là một sản phẩm phát triển và phân phối theo cơ chế “xin cho”. Hạn chế tối đa các hỗ trợ và chính sách theo hướng mệnh lệnh hành chính. Xây dựng các cơ chế để có thể xã hội hóa tối đa mảng phân khúc này theo cơ chế thị trường, dựa trên các chiến lược và tầm nhìn dài hạn phù hợp với các góc độ phát triển của đô thị như: giáo dục đào tạo, xây dựng phát triển khu công nghiệp, kiến trúc cảnh quan, an sinh xã hội… trong đó quan trọng nhất là lập kế hoạch dựa trên việc khảo sát kỹ lưỡng 2 chỉ số then chốt nhất của nhu cầu là số lượng căn hộ cần có theo các giai đoạn và mức thu nhập trung bình của người dân theo từng khu vực đô thị.

Yếu tố quy hoạch trong định hướng phát triển cũng được xem xét đồng bộ trong tổng thể quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị ngay từ ban đầu cũng như xác định vị trí xây dựng dựa trên các yếu tố phân tích về quy luật sử dụng như đảm bảo xây dựng tại các vị trí có bán kính sinh hoạt đáp ứng các tiêu chí về tiện nghi sự đồng bộ về hạ tầng như điện đường, trường, trạm… phù hợp với đối tượng ở, đồng thời mở ra điều kiện kiếm sống cho họ.

Giá cuối cùng phân phối đến tay người sử dụng là yếu tố mấu chốt nhất. Giải quyết nhanh một “cơ chế giá hợp lý” để vừa có thể hài hòa lợi ích của 3 nhà: chủ đầu tư, nhà phân phối và người sử dụng. Giải quyết được yếu tố này, chắc chắn sẽ làm cho phân khúc thị trường nhà ở thu nhập thấp phát triển bền vững trở lại, thu hút được nhiều thành phần đầu tư trong xã hội tham gia xã hội hóa phát triển. Trên cơ sở minh bạch hóa và thông tin rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để người dân, nhà quản lý, doanh nghiệp cùng tham gia xây dựng, giám sát và thực hiện là cách tốt nhất làm minh bạch hóa phân khúc thị trường này, thúc đẩy thị trường phát triển tốt nhất.

Giá bán nhà hiện nay được cho là thấp hơn so với phân khúc nhà ở thương mại, nhưng vẫn còn cao so với thu nhập của đại bộ phận cán bộ công nhân viên. Giá bán nhà Ngô Thì Nhậm đến tay người sử dụng là khoảng 11triệu/m2, giá bán chung cư CT1 – khu nhà ở xã hội Kiến Hưng (Hà Đông) khoảng 10 triệu/1m2, chung cư Đặng Xá (Gia Lâm) khoảng 11 triệu đồng/1m2.


Nhà ở xã hội Ngô Thì Nhậm, Hà Đông, Hà Nội

Một giá bán tốt cho mỗi dự án tự khắc thị trường sẽ sôi động, chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận hợp lý, doanh nghiệp phân phối bán hàng cũng sẽ thu được lợi nhuận hợp lý do doanh số bán hàng cao và đặc biệt người có thu nhập thấp sẽ hào hứng đầu tư tiền mua loại hình căn hộ này. Theo đại bộ phận khách hàng có nhu cầu thực sự phản hồi, giá trị một mét vuông căn hộ phân phối đến tay của người sử dụng chỉ nên xấp xỉ 8,5 triệu đồng/1m2 là hợp lý. Giá bán này được hình thành trên cơ sở loại bỏ được các chi phí không cần thiết, sát với giá trị thực của bất động sản.

Nhà nước nên giữ vai trò trọng tài giám sát và thúc đẩy cơ chế xác định giá bán trên cơ sở các chế tài pháp luật quy định. Ví dụ như với các dự án đền bù và tái định cư tại chỗ, không nên để doanh nghiệp và người dân thương lượng và thoả thuận như hiện nay mà phải có vai trò thẩm định và giám sát trực tiếp của các cấp và cơ quan chuyên môn.

Cần có một đơn vị thanh tra chuyên trách, sâu sát với giá trị thực để tránh được tình trạng lợi dụng chính sách của nhà nước trục lợi không chính đáng cũng như tình trạng tham nhũng. Vẫn biết rằng mỗi công trình đều phải chịu một khoản chi phí ngoài nhất định như chí phí lobby. Nhưng cũng phải quán triệt tinh thần, “nhà cho người thu nhập thấp nên các chi phí “bên ngoài” cho dự án cũng nên mang tính chất thu nhập thấp, không thể so sánh với các loại công trình nhà ở thương mại thông thường.

Nhà nước cũng nên xây dựng những chính sách tạo điều kiện cho người mua được sở hữu căn hộ và chi trả trong một thời gian dài, phù hợp với nhiều loại hình thu nhập khác nhau. Thực tế hiện nay với người mua nhà rất khó tiếp cận với các nguồn hỗ trợ về vốn hoặc chỉ tiếp cận được vốn vay với lãi suất rất cao, gấp nhiều lần thu nhập của người mua. Cụ thể hơn, nên quy định ban đầu người mua phải nộp 30% tiền mua, sau đó người mua được ngân hàng chính sách, các quỹ tín dụng nhà ở cho vay để trả dần trong thời gian dài và thế chấp bằng chính ngôi nhà đó. Người mua nhà thu nhập thấp có thể trả tiền mua nhà từ chính một phần tiền thu nhập hàng tháng. Hình thức quỹ tín dụng nhà ở được Bộ Xây dựng triển khai bước đầu có thể được coi là một giải pháp tích cực ban đầu cho vấn đề này.

Xây dựng một chương trình hành động cụ thể phát triển nhà ở thu nhập thấp theo tổng thể và từng giai đoạn có tính đến các đặc thù của từng đô thị về mặt văn hóa, xã hội, thu nhập, điều kiện tự nhiên. Khuyến khích chủ đầu tư và các doanh nghiệp xây dựng cùng hợp tác ứng dụng các công nghệ mới, vật liệu mới, vật liệu giá rẻ có sẵn ở địa phương cho nhà ở thu nhập thấp giúp giảm tối đa giá thành sản phẩm.

KTS Nguyễn Đình Thảo
Nguồn ảnh: Phạm Tân
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam