Để quỹ tiết kiệm nhà ở có tính khả thi

65

Quỹ tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam chỉ khả thi khi chúng ta cải thiện được tính minh bạch trong mọi hoạt động và có được niềm tin từ cộng đồng. Khi nguồn vốn này được khai thông, nó sẽ ít nhiều đóng góp cho sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng quan trọng hơn hết là lợi ích thiết thực mà Quỹ sẽ mang lại cho những người có nhu cầu mua nhà ở.

Manh nha Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam

Nếu chỉ số giá nhà trên thu nhập theo tiêu chuẩn của Liên hiệp quốc vào khoảng 3 – 4 thì ở Việt Nam, con số này đang dao động từ 24,5 – 26,6, cao gấp 6 – 8 lần so với mức trung bình của thế giới. Chỉ số này thể hiện thu nhập trung bình và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mỗi quốc gia. Người dân tại các quốc gia có chỉ số càng cao sẽ càng khó khăn hơn trong việc sở hữu một căn nhà. Nhìn vào những con số trên có thể thấy sự chênh lệch quá lớn giữa Việt Nam với thế giới. Và đây là điều đáng báo động.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vừa duyệt chủ trương đề án thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở theo mô hình tổ chức phi lợi nhuận với mức đóng góp tự nguyện từ tiền lương hằng tháng của người lao động. Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập 2 mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở áp dụng cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Nếu được chấp thuận, 2 mô hình này dự kiến sẽ được thí điểm tại Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn 2013 – 2015.

Mô hình thứ nhất sẽ cho người có thu nhập thấp vay để mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Mô hình này cũng sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận những khoản vay để đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Nguồn vốn để hình thành Quỹ trước tiên sẽ đến từ các nguồn lợi nhuận do phát hành xổ số kiến thiết, xổ số nhà ở, nguồn vốn phát hành trái phiếu nhà ở, tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển bất động sản, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm. Phần còn lại sẽ được huy động từ Quỹ phát triển nhà ở, đóng góp của các đối tượng có nhu cầu mua nhà và vốn do ngân sách Trung ương cấp một lần ban đầu cho Quỹ. Dựa trên tinh thần tự nguyện, cá nhân và các hộ gia đình sẽ đóng góp hàng tháng không tính theo tỉ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu của khoản vay dự kiến. Người tham gia Quỹ sẽ được cho vay sau khi đã đóng tiền vào Quỹ tối thiểu khoảng 30% giá trị của căn nhà cần mua với thời gian đóng quỹ tối thiểu từ 5 năm. Khoản vay sẽ có thời hạn 15 năm với mức lãi suất dự kiến khoảng 5%/năm.

Mô hình thứ hai sẽ cho người có thu nhập trung bình vay để mua nhà ở thương mại. Quỹ này sẽ do một ngân hàng thương mại hoặc quỹ chuyên về phát triển nhà ở xã hội quản lý. Khác với mô hình đầu tiên, nguồn vốn cho Quỹ hoạt động sẽ đến từ người có nhu cầu mua nhà ở tham gia đóng quỹ, chứ không phải từ các nguồn tài chính khác. Người tham gia sẽ được cho vay sau khi đã đóng góp vào Quỹ khoảng 50% giá trị căn nhà muốn mua.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, bên cạnh những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, người có thu nhập thấp cũng nên có ý thức và chủ động trong việc tìm cách sở hữu một ngôi nhà. Ông cho rằng việc đóng góp nên được áp dụng bắt buộc cho tất cả, bởi vì nếu dựa trên tinh thần tự nguyện thì chỉ những người không có nhà hoặc có nhu cầu mua nhà mới tham gia Quỹ. Trong khi ngân sách nhà nước dành cho các dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn còn rất hạn chế mà nhu cầu nhà ở lại cấp thiết, đặc biệt là đối với người có thu nhập thấp.

Nếu theo chuẩn nghèo mới năm 2011, tỉ lệ hộ nghèo cả nước chiếm từ 15 – 17%, trong đó 90% số hộ nghèo tập trung ở nông thôn. Theo tính toán, với hơn 9 triệu người lao động đang hưởng lương, chỉ cần góp 1% số lương mỗi tháng, hằng năm Quỹ sẽ thu được không dưới 10.000 tỉ đồng, góp phần đáng kể vào việc cải thiện chỗ ở cho người dân.

Theo dự kiến, đến năm 2020, Việt Nam sẽ cần đến 2,5 tỉ m2 nhà ở mới đáp ứng được nhu cầu của 96 triệu dân. Tuy nhiên, hiện nay cả nước chỉ có khoảng 1,4 tỉ m2 nhà ở, trong đó 70% là do người dân tự xây dựng. Thêm vào đó, 70% vốn đầu tư cho các dự án bất động sản đều là vốn vay ngân hàng, nghĩa là nguồn vốn dành cho bất động sản hiện rất hạn chế. Tại các đô thị trên cả nước, hiện vẫn có khoảng 7 triệu người có nhu cầu về nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2, tương đương nguồn vốn đầu tư từ 294.000 – 399.000 tỉ đồng. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở là rất lớn.

Nhà ở thu nhập thấp khu ĐTM Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội

Từ Thành công của mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại một số nước…

Hầu hết các quốc gia trên thế giới đã triển khai mô hình quỹ bất động sản, quỹ nhà ở xã hội kết hợp công và tư. Nhìn chung, những nước này đều yêu cầu mỗi người dân phải có nghĩa vụ đóng góp vào quỹ phát triển chung của đô thị, cho dù họ có nhu cầu nhà ở hay không. Tất nhiên, Chính phủ vẫn là kênh tài chính chủ yếu cho các chương trình chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng lại đang đề xuất chương trình Quỹ Tiết kiệm nhà ở với các nguồn vốn huy động chính từ thu nhập người dân trong khi có rất ít hỗ trợ từ Chính phủ. Liệu đây có phải là chính sách hiệu quả khi mà thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn rất thấp, chỉ khoảng 25,2 triệu đồng/người/năm?

Ở Trung Quốc, mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được thực hiện từ thập niên 1990 dưới tên gọi Public Housing Fund (PHF), nhằm hỗ trợ người lao động thu nhập thấp và trung bình mua nhà với lãi suất cho vay mua nhà thấp hơn nhiều so với lãi suất của các ngân hàng thương mại. Cả người lao động lẫn người tuyển dụng lao động đều phải đóng cùng một mức từ 5 – 12% thu nhập vào Quỹ PHF.

Ngoài quan ngại về khả năng huy động vốn của Quỹ Tiết kiệm nhà ở, nhiều người còn băn khoăn về tính minh bạch trong quá trình hoạt động và điều hành Quỹ.

Mới đây, việc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc nâng lãi suất cơ bản đã làm cho lãi suất cho vay bất động sản tăng lên. Người tham gia Quỹ PHF được áp dụng mức lãi suất cho các khoản vay có kỳ hạn 5 năm trở lên dao động từ 4,7-4,9%, thấp hơn so với lãi suất vay tương ứng tại các ngân hàng thương mại (7,05%). Quỹ này do Nhà nước thành lập và hoạt động dựa trên 2 nguồn vốn chính là vốn ngân sách nhà nước huy động qua phát hành trái phiếu Chính phủ và tiền tiết kiệm của những người có nhu cầu mua nhà ở.

Tại Singapore, Quỹ Tiết kiệm nhà ở Central Provident Fund (CPF) hoạt động như một hình thức tiết kiệm cho người lao động Singapore có nhu cầu về nhà ở. CPF được áp dụng bắt buộc cho tất cả người làm công ăn lương không phân biệt người có nhu cầu mua nhà hay không và thời gian góp vốn tối thiểu từ 10 – 15 năm. Những người không có nhu cầu mua nhà sau đó có thể rút vốn trong một khoảng thời gian nhất định. Những người tham gia CPF sẽ mất khoảng 12 – 15 năm để có thể mua được một căn nhà.

Hàn Quốc lại có một hướng phát triển khác về Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Chính phủ không bắt buộc mọi người đóng góp, nhưng nếu bất cứ ai mua hoặc bán nhà thì phải mua trái phiếu chính phủ thời hạn 10 năm (chiếm 0,01 – 0,02% tổng giá trị tiền mua hoặc bán nhà). Số tiền đó sẽ được đưa vào Quỹ Tiết kiệm nhà ở.

Tại Mỹ, hình thức quỹ này được triển khai vào cuối thập niên 1970 dưới tên gọi Housing Trust Funds (HTF). HTF là một kênh tài chính hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập thấp trong việc xây dựng, sở hữu nhà ở xã hội hoặc các dịch vụ liên quan để tiếp cận loại nhà ở này. Nguồn vốn hoạt động của Quỹ được hình thành từ các khoản doanh thu như thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc chuyển nhượng các giấy tờ có giá trị. Việc huy động này sẽ đảm bảo hơn cho Quỹ so với việc chỉ dựa vào các khoản ngân sách thông thường (như các chương trình tài trợ của Chính phủ, trích lập ngân sách liên bang…).

Nhìn lại mô hình Quỹ Tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam

Nếu Quỹ tiết kiệm nhà ở có tính chất tự nguyện thì sẽ khó có khả năng thu hút nhiều người tham gia. Và Quỹ sẽ chỉ thu hút được những người có nhu cầu mua nhà trong khi họ là những thành phần có thu nhập không cao. Hơn nữa, nếu chỉ đóng góp 1% tiền lương vào Quỹ thì quá thấp so với tình hình giá nhà thực tế đang rất cao tại Việt Nam. Nếu xét thêm yếu tố lãi suất, tính khả thi sẽ giảm đi ít nhiều. Bởi lẽ, trong khi lãi suất huy động của ngân hàng thương mại đang ở mức 14%/năm, lãi suất của Quỹ chỉ ở mức 3 – 5%/năm.

Ngoài quan ngại về khả năng huy động vốn của Quỹ tiết kiệm nhà ở, người tham gia Quỹ sẽ rất băn khoăn về vấn đề tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình hoạt động và điều hành Quỹ. Quỹ tiết kiệm nhà ở nên được thiết lập theo quy mô địa phương thay vì quy mô quốc gia để dễ quản lý đồng thời sẽ hỗ trợ trực tiếp và nhanh chóng cho những đối tượng có nhu cầu. Ngoài ra, Quỹ nên được kết hợp phát triển đồng bộ với những chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương để giúp những người có thu nhập thấp có thêm cơ hội sở hữu nhà. Bên cạnh đóng góp của những thành viên trong Quỹ, sự hỗ trợ của Chính phủ và các tổ chức phi Chính phủ cũng rất cần thiết cho sự phát triển và thành công của Quỹ.

Đối với các nhà phát triển bất động sản, việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là không hấp dẫn bởi mức sinh lợi của các dự án rất thấp và thời gian thu hồi vốn lâu. Do đó, Chính phủ nên có chính sách rõ ràng để khuyến khích doanh nghiệp tham gia Quỹ như hỗ trợ lãi suất, triển khai các hợp đồng BT (hợp đồng xây dựng – chuyển giao)…

Nhìn chung, một khi Việt Nam cải thiện được tính minh bạch trong mọi hoạt động và có được niềm tin từ cộng đồng, việc huy động vốn cho Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ khả thi hơn. Khi nguồn vốn này được khai thông, nó sẽ ít nhiều đóng góp cho sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng quan trọng hơn hết là lợi ích thiết thực mà Quỹ sẽ mang lại cho những người có nhu cầu mua nhà ở.

Lê Minh Khánh
Giám đốc Phát triển Kinh doanh Coldwell Banker VietNam
Nguồn ảnh: Internet
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam