Bài toán tài chính về nhà ở xã hội

97

Đối với loại nhà ở xã hội được xã hội hóa đầu tư thì vấn đề then chốt lại là làm thế nào để thu hút được sự quan tâm của các nhà kinh doanh bất động sản đối với các dự án phát triển nhà ở loại này, vì lợi nhuận kinh doanh tuy được định mức nhưng không cao. Một lần nữa, chìa khóa mở cửa phân khúc thị trường này vẫn là công cụ tài chính nhà ở.

Tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp

Nghị định 71/2010 quy định nhà ở xã hội có 2 loại: 1/ loại do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách để cho thuê, và 2/ loại được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước để bán, cho thuê, cho thuê mua. Vậy câu hỏi được đặt ra là loại nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách có gì khác so với loại nhà bao cấp trước Đổi mới, vì đều là nhà xây bằng tiền ngân sách và cho người hưởng lương nhà nước thuê? Có thể các nhà làm chính sách sẽ nêu ra các luận chứng về sự khác nhau giữa 2 loại nhà này, nhưng dựa trên thực tiễn phát triển nhà ở thời kỳ trước Đổi mới, cũng nên cảnh báo về cái bẫy “bao cấp” mà hiện nay các dự án nhà ở xã hội loại này rất dễ sa vào. Then chốt của “xóa bao cấp” đối với các dự án như vậy chính là việc sử dụng đúng đắn công cụ tài chính nhà ở kết hợp khéo léo với thị trường bất động sản.
Đối với loại nhà ở xã hội được xã hội hóa đầu tư thì vấn đề then chốt lại là làm thế nào để thu hút được sự quan tâm của các nhà kinh doanh bất động sản đối với các dự án phát triển nhà ở loại này, vì lợi nhuận kinh doanh tuy được định mức nhưng không cao. Một lần nữa, chìa khóa mở cửa phân khúc thị trường này vẫn là công cụ tài chính nhà ở.

Các giải pháp tài chính để thực hiện chính sách nhà ở xã hội hiển nhiên phải xuất phát từ thực tế là nhu cầu nhà ở xã hội nước ta đang rất lớn và rất cấp bách. Xin đề xuất các giải pháp sau đây để các nhà làm chính sách tham khảo:

1. Chính sách nhà ở xã hội chuyển trọng tâm từ tạo điều kiện cho bên cung sang tạo điều kiện cho bên cầu

Tạo điều kiện cho bên cầu nghĩa là khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng chính nhà mua. Khi bên cầu đã có đủ khả năng thanh toán thì thị trường sẽ vào cuộc theo cơ chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu đó cả về giá cả, số lượng và chất lượng. Dần dần cơ chế cạnh tranh sẽ vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung cầu và giá cả. Tóm lại, thị trường sẽ thực hiện chức năng của nó là huy động có hiệu quả tài nguyên của xã hội.

Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại là X m2 được chính quyền sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy theo tình hình cụ thể của địa phương. Không nên dựa vào mức thu nhập vì trong bối cảnh có sự tồn tại khu vực kinh tế không chính thức còn khá mạnh trong đô thị, thuế thu nhập cá nhân lại đang rất sơ khai, nên rất khó đánh giá đúng mức thu nhập của các hộ gia đình. Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn nhà nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại nhà giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý để làm hồ sơ vay tiền mua.

2. Nhanh chóng hình thành Quỹ Tiết kiệm nhà ở

Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được đề cập đến trong Nghị định 71/2010. Quỹ này có thể dựa một phần vào mô hình Quỹ Công tích của Singapore mà hiện nay Trung Quốc đang bắt đầu áp dụng. Việc tham gia quỹ này trước mắt nên là tự nguyện. Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đất đai đô thị (kể cả thuế nhà đất) và thị trường bất động sản. Quỹ Tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp bằng chính nhà sắp mua rồi trả dần hàng tháng trong nhiều năm, có thể đến 10 năm. Việc quản lý quỹ này có thể ủy thác cho một công ty tài chính tư theo mô hình quan hệ đối tác công – tư (PPP) hoặc cho công ty tài chính nhà nước.

Nhà ở xã hội – chung cư N6A Trung Hòa Nhân Chính – Hà Nội

3. Đổi mới Quỹ Phát triển nhà ở và áp dụng chế độ tín thác đầu tư bất động sản (REIT)

Quỹ Phát triển nhà ở không nên chỉ giới hạn trong việc cấp vốn cho các dự án xây dựng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Chức năng chính của nó là cấp vốn trung hạn (2~3 năm) với lãi suất thấp hơn chút ít so với lãi suất thị trường, cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa kinh doanh loại nhà ở có giá trung bình và giá thấp. Quỹ này do Công ty tài chính được Nhà nước bảo trợ (Government-sponsored enterprise, GSE) điều hành, có thể mô phỏng ít nhiều mô hình các thể chế tài chính nổi tiếng của Hoa kỳ như Ginnie Mae, Fannie Mae hay Freddie Mac. Quỹ Phát triển nhà ở mua lại các khoản vay có thế chấp của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và cả của các ngân hàng khác, rồi dựa trên các khoản vay có thế chấp đó mà phát hành chứng khoán bán cho các nhà đầu tư. Phương thức này gọi là “chứng khoán hóa dựa trên thế chấp” (Mortgage-backed Securitization, MBS). Ngoài ra, Quỹ còn huy động các nguồn vốn khác như một phần tiền thu từ đất đô thị, từ tiền vay các nguồn tài chính quốc tế được chính phủ bảo lãnh… Tiền thu được, ngoài việc mua các khoản cho vay có thế chấp ra, sẽ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển nhà ở và trợ vốn cho các dự án nhà ở của Nhà nước.

4. Áp dụng chế độ dự trữ đất

Chế độ dự trữ đất (land banking) được chính phủ Thụy Điển áp dụng từ thập kỷ 30 thế kỷ 20 để nhanh chóng khắc phục tình trạng nhà ở tồi tệ tại Thủ đô Stockholm khiến nhiều trí thức và lao động có tay nghề ào ạt di cư sang Hoa Kỳ để mong có điều kiện ở tốt hơn. Nội dung dự trữ đất là Chính phủ dùng tiền ngân sách mua vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực hiện giải phóng mặt bằng rồi cung ứng đất với giá rẻ hơn nhiều giá thị trường cho các dự án phát triển nhà ở. Ngày nay chế độ dự trữ đất được nhiều nước áp dụng có hiệu quả để thực hiện quy hoạch đô thị.

Điều 41 Luật Đất đai nước ta đã tạo cơ sở pháp lý cho chế độ dự trữ đất khi quy định rằng Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý khi chưa có dự án đầu tư. Nhưng chế độ này chưa được triển khai áp dụng rộng rãi vì không có nguồn vốn cần thiết. Đề nghị Chính phủ thành lập Tổng công ty phát triển đất Việt Nam với chức năng thực hiện dự trữ đất để cung ứng đất “sạch” cho các dự án phát triển đô thị. Nhờ chế độ dự trữ đất, các dự án khu đô thị mới sẽ được thực hiện đúng tiến độ dự định và giá đất đô thị nước ta đang đắt đỏ vào loài hàng đầu thế giới sẽ nhanh chóng trở về giới hạn hợp lý. Lúc đó nguồn vốn to lớn mà tài nguyên đất đem lại sẽ được huy động phần lớn cho công cuộc phát triển đất nước chứ không bị phân chia cho các nhóm lợi ích.

5. Nhà nước trợ cấp một phần phí quản lý vận hành nhà ở xã hội

Thực tế xuống cấp thảm hại của nhà tập thể thời bao cấp, do không được quản lý đúng đắn vì thiếu kinh phí cần thiết, là bài học đắt giá cho chính quyền đô thị. Vì vậy việc bảo đảm kinh phí quản lý vận hành và sửa chữa các chung cư cao tầng hiện nay phải được coi trọng, có khung pháp lý rõ ràng và các chế tài có hiệu lực. Trong tình hình hiện nay, giải pháp khả thi nhất là mỗi chung cư cao tầng có khoảng 2% số căn hộ thuộc sở hữu chung để cho thuê, tiền thu được sẽ dùng làm kinh phí quản lý, nếu thiếu thì các chủ sở hữu căn hộ mới phải đóng thêm. Tiền mua các căn hộ sở hữu chung được phân bổ vào tiền mua các căn hộ còn lại.

Với cách thức như vậy thì người thu nhập đỡ gánh nặng lo trả phí quản lý chung cư trong lúc còn phải lo trả nợ tiền vay mua nhà và chi trả phí điện nước sinh hoạt. Đề nghị Nhà nước trợ cấp khoản 2% giá nhà phân bổ thêm đó cho người thu nhập thấp. Điều 51 Nghị định 71/2010 quy định khoản tiền 2% tính vào tiền bán căn hộ được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý. Cách thức này có nhiều rủi ro như đồng tiền bị mất giá, quản lý kém hay tham nhũng.

Tài chính nhà ở là hạt nhân của chính sách tạo điều kiện, do đó cần có cách tiếp cận sáng tạo đối với các công cụ tài chính thì mới đưa được chính sách nhà ở xã hội vào thực tiễn.

Hợp tác xã nhà ở

Tại châu Âu, hợp tác xã nhà ở là hình thức tổ chức phi lợi nhuận thường gặp trong việc cung ứng nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Các xã viên góp vốn thành lập HTX rồi vay thêm tiền để tự tổ chức xây nhà cho mình ở, khi cần thì thuê thêm chuyên viên phụ trách việc xây dựng và quản lý nhà ở. Căn hộ do HTX xây có ưu điểm là phù hợp nhu cầu cá biệt của mỗi hộ, đảm bảo chất lượng, giá thành lại rẻ (vì không bao hàm lợi nhuận và được hưởng một số ưu đãi). HTX nhà ở thường do cá nhân khởi xướng, nhưng một số lớn là do các tổ chức công đoàn lập ra.

Thụy Điển là nước coi trọng phát triển HTX nhà ở, cả nước có đến 2,2 vạn HTX lớn nhỏ, cỡ lớn có đến hơn 200 xã viên, cỡ nhỏ có vào khoảng 20 xã viên. Tại Na Uy, 14% nhà ở là do HTX xây. Tại Cộng hòa Liên bang Đức năm 1980 có 1.217 HTX nhà ở với hơn 1,6 triệu xã viên. Liên đoàn HTX nhà ở Canada năm 2007 có 1.030 thành viên, cung ứng nhà ở cho 25 vạn người. Nhật Bản năm 1967 thành lập Hiệp hội nhà ở cho người lao động, đến năm 1995 đã cung ứng được vào khoảng 11 vạn căn hộ.

Loại hình HTX nhà ở hiện nay chưa được Chính phủ nước ta quan tâm đưa vào chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp. Điều này hơi kỳ lạ đối với một quốc gia theo định hướng xã hội chủ nghĩa như nước ta.

Kiến nghị

         Qua những điều trình bày ở trên, xin đề xuất một số kiến nghị:

  • 1. Chính phủ ban hành chính sách toàn diện và tổng hợp về nhà ở cho NTNT;
  • 2. Xúc tiến xây dựng cơ chế trợ giúp lãi suất cho NTNT vay tiền mua nhà ở;
  • 3. Thí điểm một số dự án phát triển nhà giá rẻ và xây dựng HTX nhà ở;
  • 4. Quốc hội sớm ban hành Luật thuế nhà đất.

TS.Phạm Sỹ Liêm
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Theo Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam