Những cú đấm khiến BĐS chìm sâu năm 2011

31

Lạm phát, bất ổn vĩ mô đã tác động trực tiếp khiến BĐS gặp nhiều khó khăn, lộ diện nhiều nguy cơ, việc đi xuống và vắng khách trên của BĐS đã được dự báo. Và trên lộ trình đó, rất nhiều diễn biến như những cú đấm khiến BĐS chìm sâu hơn.

1. Tác động từ Nghị quyết 11 của CP và Chỉ thị 01 của NHNN

Nghị quyết 11 của Chính phủ và chỉ thị 01 của Ngân hàng Nhà nước về các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô với trọng tâm là thắt chặt tín dụng và đầu tư đã khiến cho các DN, các dự án và dân đầu tư lo lắng vì nguồn cung vốn và cầu của nền kinh tế đều bị bóp nghẹt.

Sau đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các nhà băng thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất (chủ yếu BĐS và chứng khoán). Quy định đến ngày 30/6/2011 và ngày 31/12/2011, dư nợ cho vay phi sản xuất so với tổng dư nợ phải được kéo về lần lượt là 22% và 16%.

Hoạt động sản xuất, kinh doanh trong BĐS xưa nay phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngắn hạn từ các tổ chức tín dụng. Vì thế, ngay sau khi đơn thuốc co rút tín dụng quyết liệt nói trên được liệt kê đánh vào nhóm “phi sản xuất”, thị trường ngày càng đi sâu vào ảm đạm. Thiếu vốn, các DN và chủ đầu tư không thể triển khai dự án đúng tiến độ, dân đầu tư không có tiền để lướt sóng. Nguy cơ hơn, họ còn bị ngân hàng đòi nợ… Sức ép thiếu tiền đã khiến cho cả DN, nhà đầu tư tối tăm mặt mũi và cách duy nhất là giảm giá, bán nhà để chạy nợ.

2. Công bố quy hoạch chung Hà Nội

Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 vào cuối tháng 7/2011. Điều nay trước đó đã trở thành một sự kiện được giới xây dựng, kinh doanh BĐS phấp phỏng, săn đón với hy vọng như một tin tốt, một cứu cánh, hy vọng tìm thấy một chỉ báo đầu tư, một thị trường được hâm nóng trở lại và tâm lý hoang mang, dè dặt của số đông sẽ được giải tỏa.

Tuy nhiên, một bản quy hoạch chung chỉ dừng ở cấp độ bao quát, chung chung mà còn thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu… nên không có nhiều tác động. Thậm chí, với quy hoạch mới, hàng loạt vấn đề cũ như vành đai xanh chưa được cụ thể hóa khiến cho hàng trăm dự án vẫn treo. Quy hoạch mới đã xóa đi mọi nghi ngờ về trung tâm hành chính Ba Vì, cũng không còn trục Thăng Long khiến cho những vùng sốt đất ở phía Tây như: Ba Vì, Quốc Oai…vốn đã đi xuống thì nay còn lao dốc sâu hơn và không biết ngày nào mới thoát ra được.

3. Đại gia lộ mặt thua lỗ, nợ nần

Tổng kết 6 tháng và 9 tháng đầu năm, hàng loạt doanh nghiệp lớn từ của nhà nước đến tư nhân trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh BĐS báo cáo không có lãi, thậm chí thua lỗ, khó khăn do thiếu vốn, các chi phí đầu vào tăng cao mà sản phẩm bức bí đầu ra. Nhiều doanh nghiệp, dự án phải đắp chiếu, ngừng thi công, mà càng về cuối năm, xu hướng thoái lui, chuyển nhượng lại dự án, thậm chí đóng cửa, phá sản càng trở nên tràn lan.

Giữa bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án xây dựng tên tuổi trên địa bàn Hà Nội còn bị các chi cục Thuế quận, huyện phanh phui các khoản nợ nần trây ỳ, khó đòi lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Hàng loạt công trình xây dựng trọng điểm quốc gia, đến các dự án đổi đất lấy hạ tầng của doanh nghiệp BĐS cũng trong cảnh dang dở. 99% dự án chậm tiến độ, ảnh hưởng đến chất lượng công trình, gây lãng phí và giảm hiệu quả đầu tư… Những đại gia một thời giờ lộ mặt là những ông chúa chổm, những người trốn nghĩa vụ nợ… và nhất là năng lực và thương hiệu họ quảng bá một thời chỉ là “nói phét”… niềm tin của thi trường và dân đầu tư càng suy giảm thêm.

4. Vỡ tín dụng đen, chỉ tên tội đồ đầu cơ BĐS

Liên tục trong 3 tháng cuối năm, gần chục vụ vỡ nợ tín dụng đen lớn nhỏ nổ ra tại khu vực Hà Nội. Không ít vụ có quy mô trên 200 tỷ đồng. Đa số các vụ, các con nợ đều là những nhân vật đầu tư cộm cán trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh vàng, BĐS.

Đầu tiên phải kể đến là vụ vỡ nợ cả trăm tỷ đồng của Nguyễn Thị Cúc (huyện Phú Xuyên). Tiếp đến là vụ vỡ nợ của vợ chồng Tạ Việt Quang (thị trấn Phùng, huyện Đan Phượng) ước chừng khoảng 200 tỷ đồng; vụ vỡ nợ trên 100 tỷ đồng của Phạm Thị Chinh (quận Cầu Giấy); trùm nợ Nguyễn Thị Dậu tại Hà Đông, kế đến là vụ đòi nợ vợ chồng nhà Quang – Ngừng (huyện Thường Tín) với số tiền 200 tỷ đồng, hay một nhân vật có máu mặt trong làng đầu tư BĐS là Nguyễn Thị Minh Tâm – chủ Công ty BĐS Hải Hà tại Bắc Ninh cũng vướng vào vào lao lý khi mất khả năng thanh toán số tiền huy động khoảng 500 tỷ đồng…

Đa số các vụ này đều do những kẻ đầu cơ lớn huy động vốn lãi suất cào để lướt sóng trên thị trường. Họ từng làm mưa làm gió, kiếm đậm và trở thành đại gia trên thi trường… nhưng khi thị trường giảm giá, hàng bán không được cách duy nhất là phải vào tù để bảo toàn tính mạng khỏi truy sát của con nợ.

5. Làn sóng giảm giá, bán tháo căn hộ

Thị trường căn hộ tại TP.HCM là nơi khởi phát của động thái bán tháo. Đầu tiên là dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2) do Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) bán ra với mức giảm giá tuyên bố là 35%, chấp nhận lỗ 80 tỷ đồng hồi cuối tháng 10. Cùng thời điểm, dự án An Tiến (huyện Nhà Bè) cũng công bố giảm 20% giá căn hộ, thu hút sự đón nhận và đặt mua của đông đảo người có nhu cầu.

Tại Hà Nội, giữa tháng 11, chủ đầu tư các dự án VP3 Linh Đàm (quận Hoàng Mai), CT6 Bemes Cầu Bươu (quận Hà Đông) là Công ty CP Xây dựng Tư Nhân số 1 đã tiên phong chính thức giảm 20% giá căn hộ, dù cho các dự án nói trên đều đã bán được hết từ 50-90% số lượng căn từ trước đó. Tuy nhiên theo chủ đầu tư, với mức giảm này, họ vẫn có lãi từ 10-15%.

DN liên tiếp giảm giá, nhưng vẫn bán không được vì người dân nghi ngờ giá vẫn còn cao, giảm giá đi kèm giảm chất lượng… nên vẫn chưa mua nhà mà tiếp tục chờ giá giảm nữa. Điều này khiến cho các DN lo ngại khi đứng trước sức ép lớn vì giảm giá mà vẫn không bán được hàng.

6. Sự vùng lên đòi quyền lợi của người mua

2011 là một năm bùng nổ đỉnh điểm các tranh chấp, kiện tụng giữa nhà đầu tư, người dân với chủ đầu tư dự án.

Từ các dự án đang xây dựng, chào bán, bàn giao đến các dự án người dân đã đi vào ở trong các vấn đề giá sản phẩm, phí dịch vụ, chất lượng chung cư, thời gian bàn giao… Hầu hết vụ việc đều thu được sự phản hồi, điều chỉnh tích cực từ phía chủ đầu tư, đơn vị quản lý.

Có thể điểm lại như vụ việc chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp Hattoco (Hà Đông) bị khách hàng kiện tụng vì quy đổi giá nhà trong hợp đồng mua bán từ tiền Việt sang USD khi giá ngoại tệ này đang leo thang. Sự đấu tranh này đã buộc Ngân hàng Nhà nước phải đưa ra văn bản, đề nghị chủ đầu tư thực hiện đúng quy định. Về chất lượng dịch vụ, quản lý chung cư, điển hình là vụ việc nhiều hộ dân sống tại khu chung cư cao cấp Keangnam đấu tranh đòi minh bạch mức giá dịch vụ của đơn vị cung cấp. Cuối cùng UBND thành phố Hà Nội đã phải họp bàn xem xét điều chỉnh lại quy định cho đúng với thực tế, thẩm tra lại mức giá dịch vụ tại Keangnam.

Qua những vụ này, không chỉ giá cả và chất lượng nhà, người dân lại càng thêm mất niềm tin về chất lượng chung cư của các chủ đầu tư. Đã có xu hướng nghi ngờ và từ chối chung cư vì sợ khi về ở sẽ bị chủ quản “làm thit”. Người mua mất tin, chưng cư càng thêm khó khăn.

7. Tháo chạy khỏi nhà thu nhập thấp

5 dự án nhà thu nhập thấp (TNT) đang bán tại Hà Nội lâm vào cảnh ế ẩm, người đủ điều kiện được mua xin rút, tháo chạy khỏi dự án vì không đủ tiền để thanh toán. Các doanh nghiệp làm nhà thu nhập thấp cũng khốn đốn vì thiếu vốn lại không bán được hàng, trông chờ vào chính sách thay đổi song lại quá chậm trễ.

Tại các dự án nhà thu nhập thấp khu vực miền Trung, tình cảnh doanh nghiệp phải khuyến mãi, tặng xe máy, điều hòa… cũng không ăn thua. Những lý do chính khiến nhiều khách hàng không kham nổi vì mức giá quá cao so với khả năng chi trả; tiến độ đóng tiền khá căng thẳng; xét duyệt đối tượng mua nhà chưa sát thực tế; đồng thời không có phương thức hỗ trợ tín dụng cho chính người mua. Hình thức sở hữu nhà thu nhập thấp cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi. Thực tế này khiến cho nhà thu nhập thấp từ chỗ cực hot đã trở thành cực chán.

Theo Vef