Chất lượng khu đô thị mới – Điều gì đang bất cập?

276

Quá trình đô thị hóa của Việt Nam trong những năm vừa qua phát triển với cấp độ rất nhanh, tỷ lệ đô thị hóa cao dẫn đến nhu cầu xây dựng phát triển hạ tầng kỹ thuật và đô thị ngày càng nhiều nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế và xã hội của đô thị.

Nhiều khu ĐTM mọc lên nhưng lại thiếu một mô hình chuẩn đáp ứng được những yêu cầu về một đô thị hiện đại, có bản sắc và phát triển bền vững.

Nghị định 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới (ĐTM) đã có hiệu lực thi hành hơn 5 năm. Tuy nhiên, quá trình hình thành và phát triển trong môi trường xã hội ngày càng năng động và kinh tế ngày càng đa dạng, hệ thống văn bản pháp luật vẫn còn nhiều điểm bất cập, do đó việc xem xét điều chỉnh các cơ chế chính sách phù hợp với tiến trình phát triển cũng như giải quyết các vấn đề bức xúc trong xã hội là rất cần thiết. Theo ông Trần Ngọc Hùng- Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam- những tồn tại, bất cập xung quanh các dự án khu ĐTM hiện nay là do quản lý của ta còn nhiều hạn chế.

Khu ĐTM: thiếu một mô hình chuẩn

Theo thống kê sơ bộ của Cục phát triển đô thị- Bộ Xây dựng, tính đến năm 2010 cả nước đã có quy hoạch và đang hình thành khoảng 633 Dự án khu ĐTM. Ở góc độ chuyên gia, ông đánh giá như thế nào về sự phát triển của các khu ĐTM tại Việt Nam?

Trước hết phải nói thế này, do tốc độ phát triển của các đô thị Việt Nam, nên dòng người di cư vào đô thị ngày càng lớn- đó là một xu hướng tất yếu của thời đại, ở nước nào cũng thế. Trong khi đó, các đô thị cũ đã quá tải rồi, cho nên việc phát triển ĐTM là một việc tất yếu, cần phải làm. Ở Việt Nam, đã có các dự án phát triển các khu ĐTM đang được tiến hành rất nhiều, chủ yếu tập trung ở các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng…

Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam bắt đầu tăng tốc từ những năm 90 và mô hình cư trú- các khu đô thị mới đã xuất hiện. Hiện nay, cả nước có khoảng 10.000 dự án nhà ở và đô thị. Sự tăng trưởng kinh tế, đặc biệt tại các đô thị đã xuất hiện, cùng với sự phát triển các khu đô thị mới đã làm cho bộ mặt đô thị Việt Nam thay đổi rõ rệt, mà 20 năm trước đây khó hình dung được.

Không phủ nhận sự thay đổi do các khu đô thị mới mang đến cho bộ mặt đô thị Việt Nam, nhưng không phải là không tồn tại những điều bất cập khiến các nhà chuyên môn như ông băn khoăn?

Đúng, điều băn khoăn nhất của chúng tôi chính là công tác quy hoạch. Bởi để phát triển tốt các khu ĐTM, phải làm tốt công tác quy hoạch. Việt Nam mới thông qua Luật Quy hoạch đô thị cách đây 1 năm, và thực tế đã có nhiều cố gắng nhưng tầm nhìn quy hoạch của ta còn hạn chế. Cho nên hệ thống các khu ĐTM bị manh mún, không đồng bộ, các khu ĐTM bị phân tán ra, chia cắt và có quá nhiều chủ đầu tư. Từ đó việc quản lý cũng khác nhau, nên Nhà nước không thể cùng một lúc quản lý được. Vì thế, trừ một số chủ đầu tư thực sự có năng lực đã làm tương đối đồng bộ các khu, điển hình như khu ĐTM Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM và khu ĐTM Ciputral, khu Linh Đàm, một phần của khu Trung Hòa- Nhân Chính ở Hà Nội … còn lại, hầu hết các khu ĐTM của chúng ta vẫn đang được phát triển theo dạng dự án nặng về kinh doanh bất động sản hơn là nhắm đến sự phát triển đích thực của đô thị. Dường như nó đang thiếu đi một mô hình chuẩn để đáp ứng những yêu cầu về một đô thị hiện đại, có bản sắc và phát triển bền vững. Cho nên chủ đầu tư chỉ tập trung làm cái gì bán được nhanh nhất, thu hồi vốn nhanh nhất, còn những cái không bán được, thu hồi vốn chậm như trường học, bệnh viện, chợ, hạ tầng cơ sở, cây xanh, chỗ dạo cho người già, vui chơi cho trẻ con không được quan tâm.

Thực ra, nói Nhà nước không thể quản lý cùng một lúc được là không đúng. Tôi thấy chúng ta đã có Quy chế Khu Đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006?

Tôi cho rằng, chúng ta giao nhiệm vụ cho các chủ đầu tư không rõ ràng, từ đó các chủ đầu tư lợi dụng được hoàn cảnh của mình, điều kiện của mình và tất cả tập trung cho lợi nhuận. Cái gì bán được tách ra, tập trung làm bán trước: nhà liền kề bán trước, khu biệt thự bán trước rồi mới bắt đầu bán chung cư. Trong khi đó, những cái chúng ta cần phải đồng bộ thì chưa đảm bảo, thậm chí thiếu điện, nước, cây xanh, chỗ vui chơi… Tôi cho rằng, để tồn tại những điều này hoàn toàn thuộc về trách nhiệm của quản lý Nhà nước, khi giao nhiệm vụ, khi cấp giấy phép đầu tư thì phải rất rõ ràng.

Trên thực tế, phần lớn các khu ĐTM khi đưa vào sử dụng đều chưa có sự thống nhất chung. Chất lượng công trình, dịch vụ, chi phí cho công tác quản lý còn nhiều sự khác biệt và nhiều vấn đề phải bàn. Rất nhiều dự án khu ĐTM còn dở dang, không hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, chất lượng công trình kém, hoặc dự án đã bị biến tướng… tiềm ẩn nhiều hệ lụy xấu cho người sử dụng, cho quá trình phát triển đô thị mà chưa có cơ chế nào kiểm soát. Cho đến thời điểm này, khi Luật Quy hoạch đô thị đã có hiệu lực, các nghị định, thông tư kèm theo Luật đã đi vào cuộc sống, đã đến lúc cần thiết phải điều chỉnh các vấn đề có liên quan đến phát triển các dự án khu ĐTM cho phù hợp với hệ thống văn bản pháp quy hiện hành và yêu cầu của quá trình đô thị hóa, CNH-HĐH đất nước.

Chưa có mô hình phù hợp để quản lý khu ĐTM

Còn một vấn đề nữa mà tôi thấy chúng ta chưa làm được, đó là kết nối các khu ĐTM vào sự phát triển chung của đô thị. Cho đến thời điểm hiện nay, dường như mỗi khu ĐTM vẫn là những khu riêng biệt, và người ta nhớ đến chủ đầu tư hơn nghĩ đó là một phần của đô thị?

Do những bất cập của văn bản quản lý nên thực tế hàng trăm khu ĐTM và khu vực xây dựng mới trong đô thị có thể hoàn thiện về hệ thống kỹ thuật hạ tầng nhưng sự tiếp nối và hài hòa chung là rất khó. Một mặt do hệ thống Hạ tầng khung đô thị chưa được đầu tư hoặc đầu tư sau các khu ĐTM, mặt khác hệ thống khung đô thị đã quá tải hoặc đã quá cũ chưa được cải tạo đang là sự bất cập lớn cho sự kết nối đồng bộ trong đô thị. Muốn có sự kết nối hài hòa cho các khu ĐTM, các khu xây dựng mới xen cấy, các khu cải tạo chỉnh trang… rất cần có hệ thống văn bản đồng bộ, đầy đủ, tạo môi trường liên kết hữu cơ trong quản lý đô thị, kèm theo chính sách phát triển hợp lý, tạo sự tương hỗ phát triển.

Đấy là những vấn đề thuần túy kỹ thuật, ông có nhận thấy, bản thân người dân sinh sống trong các khu ĐTM cũng không phải là chủ thể được quan tâm một cách đích thực?

Đúng như vậy! Một điểm chung của các loại hình khu ĐTM là chưa có mô hình quản lý thích hợp, mặc dù đã có quy chế khu ĐTM (theo Nghị định 02/2006/NĐCP). Do đó, nhiều khu ĐTM xuống cấp, xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu nhà ở, đặc biệt là các khu vực chung. Người dân hầu như chưa được tham gia quản lý khu ĐTM một cách đích thực, môi trường xã hội không được tổ chức tốt và đáp ứng tốt các nhu cầu bức thiết của cộng đồng.

Phải quan tâm đến nhà ở cho người thu nhập thấp

Ngoài tất cả những vấn đề đã phân tích ở trên, ông còn điều gì băn khoăn về chất lượng sống của các khu ĐTM hiện nay không?

Có một vấn đề mà tôi luôn trăn trở và đã nhiều lần đặt ra, đó là đối tượng của các khu ĐTM là ai? Nếu với giá nhà như hiện nay, có thể khẳng định là 70- 80% nhân dân không đủ tiền để mua mà toàn là những người có thu nhập cao. Gần đây chúng ta thực hiện Luật Nhà ở nên bắt đầu xây dựng Nhà thu nhập thấp, nhưng đạt được bao nhiêu nhu cầu này? Từ lâu, Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã luôn lưu ý các cơ quan chức năng phải ưu tiên số một đối với người có thu nhập thấp, và nhà cho người thu nhập thấp phải là nhà cho thuê chứ không phải là nhà để bán. Rất tiếc là cho đến nay, nhà kiểu này vẫn chưa có. Vì vậy, phát triển dự án các khu ĐTM là xu hướng tất yếu nhưng cũng không nên bỏ quên một bộ phận không nhỏ những người dân có thu nhập thấp nhưng có nhu cầu nhà ở thực sự. Tôi cho rằng, phát triển các khu ĐTM cũng đồng nghĩa với việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Xin cảm ơn ông!

PGS.TS Lưu Đức Hải- Cục trưởng Cục Phát triển Đô thị- Bộ Xây dựng: “Cần thay đổi tư duy khi quy hoạch các KĐTM”
Cho đến nay, số lượng các khu ĐTM hình thành đã khá nhiều. Tuy nhiên để có một khu ĐTM kiểu mẫu, một khu ĐTM chuẩn mực cho sự phát triển của các khu ĐTM thì trên thực tế là chúng ta chưa có. Nhiều khu ĐTM hình thành tại các TP lớn vẫn chỉ là đáp án tức thời cho bài toán tăng quỹ nhà ở, còn việc tạo một “môi trường sống thực sự” theo đúng nghĩa thì hoàn toàn chưa đáp ứng nổi, thậm chí một số khu ĐTM còn là bước thụt lùi về tiêu chuẩn, đặc biệt là chất lượng hạ tầng và dịch vụ đô thị. Do vậy việc nhìn nhận lại công tác lập quy hoạch các khu ĐTM và sự cấp thiết của đổi mới nội dung và phương pháp lập quy hoạch các khu ĐTM là điều đáng bàn. Những thay đổi này đòi hỏi đội ngũ các nhà làm quy hoạch Việt Nam cần phải mạnh dạn đổi mới từ tư duy, lý luận quy hoạch đến đổi mới phương pháp, quy trình công nghệ lập quy hoạch và đổi mới cả đến các sản phẩm của công tác quy hoạch sao cho quy hoạch xây dựng của chúng ta phải đạt đến tầm của khu vực và xa hơn nữa là tầm quốc tế.

PGS.TS Vũ Thị Vinh- Phó Tổng Thư ký Hiệp hội các đô thị Việt Nam: “Chính quyền đô thị không nên khoán trắng cho nhà đầu tư”
Với quan điểm đô thị mới phải văn minh, hiện đại nên hầu như khu đô thị mới không xác định diện tích xây chợ dân sinh. Tương tự, trường học (nhất là bậc mầm non và tiểu học) cũng thiếu nghiêm trọng. Nhiều người tuy về định cư nhưng không dám chuyển hộ khẩu vì con, em họ vẫn phải học ở nơi ở cũ mặc dù trong thiết kế, các khu ĐTM đều quy hoạch 12%-15% diện tích đất cho trường học, nhưng sau chục năm hình thành, mới chỉ có 5/17 trường học và 2/19 nhà trẻ theo quy hoạch được xây dựng. Đối với các khu ĐTM, tôi cho rằng, nếu chính quyền đô thị có chủ trương và sự phối hợp với nhà đầu tư trong việc xây dựng công trình phúc lợi, không chỉ khoán trắng cho nhà đầu tư, chắc chắn tình trạng “trắng trường công lập” sẽ không trầm trọng như hiện nay. Bởi vì không ít chủ đầu tư tiềm lực tài chính yếu, phải chia nhỏ dự án làm cuốn chiếu, nhà ở được ưu tiên xây trước, những hạng mục khác làm sau lúc nào cũng được, thậm chí “quên” luôn, điều này là không thể chấp nhận được.

TS. Phạm Sĩ Liêm- Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng: “Các khu ĐTM phải có ban quản trị tốt”
Chung cư cao tầng và những khu chung cư mới xuất hiện ở nước ta đang bộc lộ nhiều bất cập trong quá trình sử dụng. Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ chung cư vẫn diễn ra không theo những quy định hay luật định. Trong khi việc xây dựng nhà cao tầng ở Việt Nam còn rất mới mẻ thì những nhà quản lý, giám sát của ngành xây dựng còn yếu và lỏng lẻo. Tôi không hiểu được, nhà đầu tư đòi giá bán, giá dịch vụ rất cao trên cơ sở nào; quy định những phần như tầng hầm, thang máy, hay hành lang… thuộc sở hữu của nhà đầu tư hay người sở hữu không rõ ràng. Có chủ đầu tư tính toàn bộ chi phí xây dựng công trình vào giá bán nhà, nhưng vẫn giữ quyền sở hữu tầng hầm, tầng trệt, thang máy, hành lang… rồi tự tổ chức điều hành quản lí mấy khu vực đó thu phí của người dân… Vì sao anh ta vẫn làm được những điều đó. Vì vậy, tôi cho rằng, phải có sự tham gia, giám sát của các cơ quan nhà nước. Trên thực tế đạt tiêu chuẩn hay không phụ thuộc vào khâu thẩm định để nắm được tình hình cụ thể nhất, mức độ an toàn cũng như những nguy cơ cho người dân sinh sống trong những toà nhà đó. Các khu ĐTM phải có một ban quản trị và quản lý tốt. Họ chính là những người có quyền tổ chức hay đảm bảo an toàn cho mình trong những ngôi nhà mà họ làm chủ sở hữu. Bộ Xây dựng đã đưa ra điều lệ quản lý chung cư mới tốt hơn trước rất nhiều. Nó quy định trách nhiệm và quyền hạn của chủ sở hữu chung cư trong đó, chứ không thuộc về nhà đầu tư hay BQL ở nơi nào cả.

Bà Nguyễn Thị Đạo- P 503 nhà B5, Làng Quốc tế Thăng Long: “Hãy để cho người dân khu đô thị mới được làm chủ”
Hiện nay, hệ thống nước thải, tường nhà của khu chung cư này đã bị xuống cấp, biến dạng nhanh chóng mà đề nghị nhiều lần nhưng vẫn chưa được khắc phục trong khi đó tiền dịch vụ, chi phí vẫn thu đều. Đây là vấn đề gây rất nhiều bức xúc và ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân tại đây. Để bảo đảm ổn định cuộc sống của người dân thì từ công tác quản lý, đến việc giữ trông xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt, quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường… đến việc bảo vệ an ninh trật tự, chăm sóc cây xanh, cảnh quan môi trường cần đặc biệt coi trọng và xác định công tác quản lý, cung cấp dịch vụ đồng bộ là một phần không tách rời mô hình nhà ở cao tầng. Công tác này có tính chất quyết định sự thành công cũng như tạo lập niềm tin của nhân dân với mô hình KĐT mới. Bên cạnh đó, hãy để người dân khu đô thị mới được làm chủ bởi dân đủ sáng suốt để bàn bạc và quyết định, đảm bảo hài hoà lợi ích chính đáng của các bên.

Theo Nha bao va Cong luan