Văn phòng cho thuê ở TPHCM: Cuộc đua mới

79

Diện tích mặt bằng cao ốc văn phòng cho thuê ở TPHCM hiện còn trống đến 25% trong tổng số 1,6 triệu mét vuông hiện có, trong khi nguồn cung dự báo sẽ tiếp tục tăng thêm khoảng 1 triệu mét vuông nữa trong ba năm tới… Tình hình này buộc chủ đầu tư các tòa cao ốc phải có một hướng đi mới để cạnh tranh.

Nhiều đáy mới về giá cho thuê

Tập đoàn dược phẩm MSD mới khánh thành văn phòng tại TPHCM đặt ở tòa cao ốc Kumho Asiana Plaza, góc đường Hai Bà Trưng – Lê Duẩn, quận 1. Điều đặc biệt là MSD thuê hết toàn bộ diện tích hơn 1.000 mét vuông sàn của tầng 16 tòa nhà văn phòng cao cấp hạng A ngay trung tâm TPHCM này, điều mà những năm trước đây những tập đoàn cần diện tích lớn khó có thể làm được.

Không riêng gì MSD, các doanh nghiệp trong nước cũng như nước ngoài giờ đây có thể dễ dàng tìm cho mình những vị trí tốt ở các tòa cao ốc văn phòng cho thuê tại TPHCM với giá rất cạnh tranh, dưới một nửa giá cho thuê của ba năm về trước.

Còn theo ông Chris Currie, Trưởng bộ phận Dịch vụ văn phòng của Công ty Dịch vụ bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, so với quí 4-2010, giá văn phòng hạng A trong quí 1-2011 đã tiếp tục giảm 1% và hạng B giảm đến 5% với giá trung bình cho thuê tương ứng là từ 30-35 đô la Mỹ/mét vuông và 20-25 đô la Mỹ/mét vuông. Trong khi giá cho thuê ở các tòa nhà văn phòng hạng C phải rớt thấp hơn, dưới 20 đô la Mỹ/mét vuông.

Mặc dù giá cho thuê giảm mạnh, nhưng chủ đầu tư của các tòa nhà ra đời sau phải mất một khoảng thời gian khá dài mới có thể lấp đầy được diện tích cần cho thuê. Những tòa cao ốc hiện đại và có vị trí đắc địa như Kumho Asiana Plaza, Centec Tower, Central Point… cũng phải mất một năm đến 18 tháng mới lấp đầy được từ 80-90% diện tích văn phòng cho thuê, ông Currie tiết lộ.

Trong khi đó, những tòa nhà mới hơn như Vincom hoặc Bitexco Financial Tower… mặc dù có vị trí tốt, được đầu tư hiện đại và có kiến trúc được xem là điểm nhấn của thành phố nhưng lượng khách đăng ký thuê hiện nay chỉ đạt khoảng 30-40% tổng diện tích văn phòng cần cho thuê, trong khi hai tòa nhà này góp cho thành phố trên 110.000 mét vuông tổng diện tích văn phòng hạng A.

Hàng loạt công trình cao ốc văn phòng khác đã và đang xây dựng trên các tuyến đường như Hàm Nghi, Nguyễn Công Trứ, Đồng Khởi, Nguyễn Đình Chiểu, Võ Văn Tần, Bà Huyện Thanh Quan… thuộc khu trung tâm của quận 1, quận 3 và xa hơn một tí là những dự án cao ốc mới ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng của quận 7… cho thấy nguồn cung diện tích văn phòng mới sẽ tiếp tục tăng rất cao trong thời gian tới. Đó là chưa tính đến những dự án tòa nhà có quy mô nhỏ do những doanh nghiệp nhỏ và vừa hoặc những cá nhân có sẵn diện tích đất ở các tuyến đường có vị trí tốt cũng ăn theo việc đầu tư văn phòng cho thuê trong thời gian qua.

“Các cao ốc văn phòng không chỉ là những cái hộp to nữa rồi, chúng có thể là những tác phẩm nghệ thuật năng động, xinh đẹp và thú vị”,

ông Nigel Smith, Giám đốc điều hành Công ty CBRE tại Hồng Kông

Có thể từ cuộc khủng hoảng thừa văn phòng hôm nay, mối quan hệ giữa người đi thuê và người cho thuê trên thị trường văn phòng đang được điều chỉnh lại.

Tăng dịch vụ, giảm chi phí

Là người có nhiều năm kinh nghiệm phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM, ông Chris Currie nhìn nhận các chủ đầu tư các cao ốc văn phòng giờ đây có thái độ kiên nhẫn, niềm nở và ân cần với khách thuê hơn hẳn so với thời huy hoàng những năm 2007-2008. Các công ty môi giới bất động sản cho biết, chủ đầu tư của các tòa nhà mới buộc phải cạnh tranh thật sự về giá cả cũng như chất lượng dịch vụ để thu hút được những doanh nghiệp đang thuê ở những tòa cao ốc cũ.

Biết tâm lý dời văn phòng đối với các đơn vị thuê mặt bằng là chuyện bất khả kháng, chủ đầu tư các tòa nhà cũng không thể để khách hàng của mình ra đi một cách dễ dàng. Trong tình hình khó khăn hiện nay, tòa nhà thương mại và văn phòng cho thuê Zen Plaza trên đường Nguyễn Trãi, quận 1, sẵn sàng chia nhỏ diện tích các tầng lầu của mình để đáp ứng nhu cầu thuê của những doanh nghiệp nhỏ và vừa, mặc dù kiểu chia nhỏ diện tích này làm tốn thêm chi phí cho việc quản lý.

Chủ đầu tư các tòa cao ốc văn phòng cho thuê khác cũng thừa nhận họ buộc phải đưa ra những điều kiện cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn hẳn so với trước đây. Hiện có nhiều chủ cho thuê đã sẵn sàng ký hợp đồng dài hạn với biên độ điều chỉnh giá thấp; dành ưu đãi cho khách thuê thông qua nhiều hình thức như quảng bá hình ảnh bên trong và bên ngoài tòa nhà; gia hạn thời gian sắp đặt, trang trí nội thất văn phòng dài hơn; chịu chia sẻ một phần chi phí điện nước, dịch vụ, tái bố trí mặt bằng; tăng cường các hình thức hậu mãi miễn phí, giữ xe…

Và tạo sự khác biệt

“Đã qua rồi cái thời mà “chúng ta hãy cứ xây đi, khách thuê sẽ tự đến””, ông Nigel Smith, Giám đốc điều hành của Công ty CBRE tại Hồng Kông, nhận định tại diễn đàn về thị trường văn phòng cho thuê ở TPHCM mới được tổ chức gần đây. Theo ông, giống như thị trường cao ốc văn phòng của một số nước khác trên thế giới, TPHCM đang xuất hiện tình trạng nhiều cao ốc văn phòng cho thuê cao cấp (hạng A) vắng khách thuê.

Theo ông Smith, ở thời kỳ huy hoàng của văn phòng cho thuê của những năm 1980 và 1990, các chủ đầu tư thường nhấn mạnh đến từ “vị trí đắc địa” để nâng giá trị cao ốc của họ. Tuy nhiên, từ năm 2010, họ đã chuyển sang nhấn mạnh tính ổn định và môi trường làm việc. Theo một nghiên cứu của CBRE với đối tượng là các khách thuê toàn cầu, tiêu điểm mới của thập kỷ 2010 hiện nay là người làm việc chứ không phải các chủ nhân. Do vậy, các chủ đầu tư cao ốc trên thế giới đang tìm kiếm các phương cách mới để tiếp thị cao ốc của họ nhằm hấp dẫn những khách thuê mong muốn nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân viên, cho cộng đồng và cho cả môi trường chung.

Nhân viên ngày nay cần một nơi làm việc chất lượng hơn và thường chọn công ty thông qua hình dáng văn phòng hay là hình ảnh của cao ốc mà họ làm việc. Họ thích cao ốc có khoảng không xanh, các hành lang ấn tượng, thang máy nhanh và dễ dàng liên lạc đến mọi nơi. Tương tự như vậy, khách thuê hiện nay thích nguồn cung cấp điện không hạn chế thời gian, hệ thống điều hòa nhiệt độ có lọc khí và truyền thông tốc độ cao… bất cứ thứ gì có thể gia tăng sự thụ hưởng và mức độ dễ chịu nhanh chóng nhất, trong và ngoài nơi làm việc của họ.

Đối với giới lãnh đạo doanh nghiệp, họ thích các cao ốc đảm bảo tính an toàn trong đó có hệ thống xử lý rủi ro cho phép họ theo dõi và kiểm soát tình hình. Do đó, ông Smith nhấn mạnh: “Các cao ốc văn phòng không chỉ là những cái hộp to nữa rồi, chúng có thể là những tác phẩm nghệ thuật năng động, xinh đẹp và thú vị”.

Chủ đầu tư phải làm cho khách thuê cảm thấy tòa nhà của mình không phải hạng sang thường, không phải là hạng A mà phải là hạng A+, hạng siêu sang thì mới có thể thu hút khách thuê đến với mình, ông Nigel Smith lưu ý.

Một trong những hướng tạo nên giá trị siêu sang cho tòa nhà mà ông Smith đề xuất là xây dựng hình ảnh tòa nhà vì cộng đồng. Ông lấy ví dụ ở Hồng Kông, tập đoàn Hong Kong Land có năm tòa nhà lớn ở khu trung tâm đã tự đề xuất bỏ tiền ra làm vỉa hè, lề đường xung quanh các tòa nhà của họ, mặc dù đây là việc của Chính phủ. Làm điều này, không chỉ xây vỉa hè rất đẹp tôn vẻ đẹp cho các tòa nhà này mà còn xây dựng được hình ảnh vì cộng đồng cho mình.

Một xu hướng đang áp dụng nhiều hiện nay ở châu Âu, châu Mỹ và đang lan rộng sang châu Á, theo ông Smith, là xây dựng tòa nhà xanh gồm tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu lượng khí thải CO2, lọc tiếng ồn… Thiết kế xanh này không chỉ giúp tạo môi trường làm việc thoải mái hơn cho nhân viên trong các tòa nhà, mà còn tạo hình ảnh về trách nhiệm với cộng đồng. Theo ông Nigel Smith, hình ảnh riêng ấy cho từng tòa nhà rất quan trọng. Nó không chỉ để lại ấn tượng tốt cho cộng đồng, những nhân viên làm việc trong các tòa nhà đó cũng sẽ tự hào về điều đó.

Bên cạnh việc tạo hình ảnh, ông Nigel Smith cho rằng các tòa nhà phải xuất hiện nhiều hơn, phải biết quảng cáo chính mình, phải làm cho mình nổi bật giữa một mớ những tòa nhà ế ẩm. Các công ty môi giới nhận định rằng làm tiếp thị cho các cao ốc và cam kết với khách thuê chưa bao giờ khó như lúc này. Và chủ đầu tư cao ốc cần phải sửa đổi trong thời buổi hiện đại theo hướng “Hãy thiết kế, hãy quảng bá và bay lên”.

Theo TBKTSG