Việt Nam tìm mô hình cho sự phát triển của thị trường BĐS

32

Khi nền kinh tế Việt Nam hội nhập vào nền kinh tế thế giới, các hoạt động nội tại của nền kinh tế đều gắn liền với những bước thăng trầm của kinh tế thế giới. Đặc biệt, thị trường BĐS rất nhạy cảm với các chính sách kinh tế.

Ổn định thị trường BĐS là ổn định nền kinh tế

Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu bùng phát tại Mỹ cũng xuất phát từ nguyên nhân đổ vỡ của thị trường BĐS. Theo TS Habilu Khan- Chủ nhiệm chương trình đào tạo giáo sư kinh tế của tổ hợp giáo dục Singapore, cố vấn của Ngân hàng thế giới cho rằng: Việc Mỹ không kiểm soát được tăng trưởng của thị trường BĐS đã dẫn tới hiện tượng “bong bóng”, giá cả được đẩy lên một cách vô tội vạ, chỉ trong vòng 16 năm, giá nhà tại Mỹ đã tăng gấp 5 lần đã dẫn tới sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ và kéo theo sự khủng hoảng của nền kinh tế thế giới.

Sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế Việt Nam có những bước phát triển vượt bậc, các dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ồ ạt tới Việt Nam, các hoạt động xuất nhập khẩu được đẩy mạnh. Tuy nhiên Việt Nam cũng không thoát khỏi những ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Mặc dù gói kích thích kinh tế đã có những tác động tích cực đến nền kinh tế nhưng đồng thời nó cũng làm xấu đi bảng cân đối tài chính do sự mở rộng nhanh chóng của tín dụng trong nước. Sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn lớn trong nước vào thị trường BĐS làm cho nguy cơ “bong bóng” tăng lên đáng kể.

“Singapore là một nước công nghiệp phát triển nhưng nước này không phục thuộc vào nguồn vốn bên ngoài, Singapore không bao giờ tiếp nhận nguồn vốn ODA mà chỉ tập trung thu hút FDI. Đối với thị trường BĐS, Chính phủ đặc biệt quan tâm tới vấn đề tạo lập nhà ở cho người dân. Hiện Singapore có 82% hộ dân sống trong các căn hộ công, 90% dân số được sở hữu nhà”- ông Khan cho biết thêm.

Tương tự như Singapore, Chính quyền Hồng Kông cũng đưa ra chủ trương cung cấp nhà ở lâu dài cho người dân, mặc dù quỹ đất ở Hồng Kông rất hạn chế nhưng thống kê năm 2009 cho thấy 47,1% người dân hiện ở nhà công. Trong đó có 29% dân sống tại các căn hộ thuê, chỉ có 18,1% sống trong các căn hộ riêng nhưng được chính quyền bao cấp. Việc bão hòa được nguồn cung và cầu đã giúp cho thị trường BĐS tại Hồng Kông không xảy ra hiện tượng “bong bóng”.

Cần đa dạng hóa các kênh thu hút vốn

Vấn đề vốn cho thị trường BĐS thu hút được sự quan tâm nhiều nhất. Theo con số thống kê, tính đến tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay của các ngân hàng thương mại cho các hoạt động đầu tư BĐS vào khoảng 210.770 tỷ đồng (tương đương khoảng 10 tỷ USD), với tỷ lệ nợ xấu dưới 2%. Đây là con số không phải là lớn so với nhu cầu của thị trường, đối với thị trường BĐS Việt Nam, kênh thu hút vốn vẫn chỉ tập trung ở 2 kênh duy nhất là nguồn vốn đầu tư nước ngoài và nguồn vốn trong dân.

Theo kinh nghiệm từ các chuyên gia đến từ Nhật Bản: Do là một nước có thị trường phát triển từ lâu và đã đạt đến độ bão hòa để kích thích sự phát triển của thị trường, Chính phủ Nhật Bản luôn khuyến khích các nguồn vốn tư nhân vào phát triển đô thị. Chính phủ sẽ hỗ trợ bằng các khoản vay không lãi suất hoặc lãi suất thấp bằng cách tham gia trực tiếp vào các dự án, đồng thời cho vay các nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp thông qua ngân hàng phát triển Nhật Bản.

Bên cạnh đấy, thị trường BĐS còn nhận được sự hậu thuẫn về mặt tài chính rất lớn từ các kênh khác như chứng khoán hóa BĐS, tín thác đầu tư BĐS, đây là những kênh thu hút vốn rất hiệu quả cho hoạt động của các nhà phát triển BĐS tư nhân và các công ty xây dựng. Đối với các công trình công cộng, đặc biệt là xây dựng hạ tầng, ngân sách quốc gia và địa phương sẽ đầu tư bằng việc phát hành trái phiếu.

Đối với thị trường BĐS Hồng Kông, mặc dù sau khủng hoảng gặp rất nhiều khó khăn nhưng các ngân hàng vẫn cho vay thế chấp để kích cầu đầu tư. Chính vì thế, trong năm 2009 nền kinh tế thế giới vẫn phải lo đối phó với cuộc khủng hoảng thì tại Hồng Kông, số lượng giao dịch hợp đồng mua bán BĐS tăng vọt lên 20%. Chính quyền cũng hình thành một cơ quan kiểm soát và giám sát hoạt động của thị trường, xây dựng chỉ số giá BDS trên cơ sở các giao dịch mua bán lặp lại, không để tình trạng “bong bóng” nhà đất xảy ra.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, mô hình thích hợp nhất nhằm ổn định và phát triển thị trường nhà đất Việt Nam là tạo lập quỹ tiết kiệm nhà ở. Theo đó, mỗi người hưởng lương sẽ dành ra khoảng 1% số lương hàng tháng đối với tất cả những người có nhà và chưa có nhà, số tiền này sẽ được hoàn trả lại khi về hưu. Chính phủ sẽ dùng nguồn tài chính này để tạo quỹ nhà cho những người có thu nhập thấp chưa có khả năng tự lo nhà ở.

Theo Saga