Dự đoán thị trường BĐS TPHCM năm 2011

22

Công ty Nghiên cứu và tư vấn bất động sản VietRees vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2010 và dự báo cho năm 2011.

Thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2011 được nhận định sẽ diễn biến tích cực hơn

Theo đó, tổng cung căn hộ tại Tp.HCM trong năm 2010 theo ước tính sơ bộ có thể lên tới 18.000 căn. Tuy nhiên đa phần đều không thực sự mở bán hết mà còn ứ đọng nhiều do cung không sát với nhu cầu, giá còn ở mức cao, các dự án đang phải cạnh tranh lẫn nhau và cạnh tranh với các căn hộ thuộc diện mua đi bán lại với ít nhất hơn 40.000 căn hộ từ hàng trăm dự án khác.Thực tế là có nhiều dự án chỉ đạt 35-40% so với kế hoạch bán hàng đặc biệt là các dự án cao cấp.

Ảm đạm 2010

Dòng sản phẩm giá cao (trên 30 triệu đồng/m2) thường được xem là phân khúc căn hộ cao cấp trong năm 2010, không kể một số trường hợp hiếm hoi đặc biệt tiêu thụ tốt, còn lại bị rơi vào tình trạng ảm đạm. Xét về mặt lượng và tỷ lệ giao dịch thì ở mức thấp kỷ lục so với nhiều năm trước đây. Phân khúc giá cao này đa phần tập trung ở khu vực trung tâm, cận trung tâm, khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn.

Phân khúc căn hộ giá trung bình (trên 22 triệu/m2) được nhiều chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang phát triển. Các dự án này thực tế đã thu hút được sự quan tâm của người mua hơn, tập trung ở quận 7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân.

Tuy vậy, sức mua trong phân khúc này có khuynh hướng giảm đáng kể do nguồn cung tăng mạnh. Người mua có nhiều sự lựa chọn và đang kỳ vọng giá thấp hơn. Cũng chính vì thế mà các sản phẩm mở bán đợt đầu tiên đa phần chỉ thu hút giới đầu tư.

Đối với phân khúc bình dân (trên 15 triệu/m2) vẫn duy trì được sức mua trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. VietRees dự báo sẽ còn phát triển mạnh trong nhiều năm sắp tới. Hiện các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang đầu tư loại căn hộ bình dân tại các khu vực quận 12, Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức.

Về tình kinh doanh căn hộ trong năm 2010 ở Tp.HCM gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là đối với phân khúc giá cao và ngay cả với mức giá được xem là trung bình.

Nhiều dự án chỉ đạt được 30 – 40% so với kế hoạch đã điều chỉnh ở mức thấp, sức mua của thị trường ảm đạm, khách hàng không quan tâm nhiều đến phân khúc căn hộ cao cấp như trước kia. Họ đã cẩn trọng nhiều hơn, rất thạo tin và đầu tư nhiều hơn vào phân khúc trung cấp. Khi so sánh tương quan với các dự án, thấy giá hấp dẫn và vị trí dự án tốt, tiềm năng họ sẽ đổ tiền để mua.

Không bao gồm số ít dự án cao cấp có sức tiêu thụ tốt thu hút được giới đầu tư, nhìn chung giới đầu tư có kinh nghiệm có khuynh hướng chuyển sang mua căn hộ trung cấp có giá dưới 20 triệu/ m2 và mua cả đất nền dự án để an toàn và bảo toàn vốn đầu tư.

Bản thân các nhà đầu tư khi mua căn hộ bây giờ cũng mong bán lại cho những người có nhu cầu thật sự. Do đó dự án thu hút được người có nhu cầu thật sự thì cũng thu hút được giới đầu tư, VietRees nhận định.

Điều tra của VietRees cho thấy, người mua thực sự để ở ngày càng quan tâm đến những sản phẩm đáng đồng tiền nhiều hơn. Họ so sánh nhiều sản phẩm với nhau và so sánh với các sản phẩm nhà ở khác và dựa vào năng lực mua, sau cùng sẽ ra quyết định.

Đặc biệt, đối với nhiều sản phẩm trên thị trường, giá bán thực sự vẫn còn đang vượt xa giá trị thực. Giá căn hộ nhìn chung còn cao so với mặt bằng thu nhập của người mua bình thường, những người có nhu cầu mua để ở thực sự.

Do vậy, mặc dù nguồn cung tăng lên và đã có sự thay đổi trong tỷ trọng giữa đầu tư và nhu cầu thật, nhưng tỷ lệ người mua là nhà đầu tư vẫn chiếm đa số. Số liệu khảo sát VietRees cho thấy nhóm khách đầu tư thuần tuý chiếm tới 40%, đối với nhiều dự án có thể vẫn lên tới hơn 80%, nhóm mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng trên dưới 25% còn lại là kết hợp của cả 2 nhóm trên là 35%.

Giá sẽ giảm trong 2011

Khảo sát của VietRees về xu hướng thị trường trong năm 2011 tới cho thấy kênh bất động sản căn hộ giá trung bình vẫn được coi là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ và thành lập doanh nghiệp.

Thị trường sẽ diễn biến theo hướng tích cực và tốt hơn so với 2010. Nhu cầu căn hộ sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven Tp.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… do cơ sở hạ tầng và giao thông kết nối với khu vực trung tâm đang ngày càng thuận tiện hơn .

Sẽ có ít nhất một đợt giảm giá căn hộ tiếp tuy không giảm nhiều như trước đây; hoặc ít nhất là chủ đầu tư sẽ không tăng giá bán căn hộ nữa để thu hút khách mua trong năm 2011.

Theo VietRees, thị trường xét cho cùng đang cạnh tranh nhau về giá. Vấn đề mấu chốt là chủ đầu tư không bán được hàng, trong khí áp lực buộc phải bán được hàng rất lớn do càng om hàng thì chủ đầu tư càng chịu thiệt. Do đó việc phải giảm giá bán là một trong những lựa chọn bắt buộc mà nhiều chủ đầu tư sẽ buộc phải cân nhắc.

Trong năm 2011, dự báo sẽ có nhiều doanh nghiệpbất động sản bắt đầu đẩy mạnh hơn nữa trong xu hướng phát triển căn hộ giá trung bình tại khu vực ven trung tâm và xa trung tâm. Các dự án căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ thu hút đầu tư và đẩy mạnh hơn. Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn dưới 60m2, 75 m2, 90 m2 có giá từ 0,8 – 1,4 tỷ đồng sẽ có cơ hội bán tốt hơn.

Những doanh nghiệp yếu tiềm lực tài chính sẽ tiếp tục âm thầm rút khỏi thị trường và thị trường sẽ không còn thu hút thêm các doanh nghiệp mới không chuyên nữa, trừ những doanh nghiệp đã tham gia trước đây đến hẹn bắt buộc phải ra dự án hoặc sang nhượng dự án tiếp tục.

Cũng theo VietRees, trong năm tới trở đi, sẽ ngày càng nhiều chủ đầu tư ý thức được việc để bán được hàng thì sản phẩm càng cần phải đáng đồng tiền hơn, hoặc phải có sản phẩm tốt, độc đáo và thấu hiểu người mua hơn.

 

Theo LĐ