Giá đất: quy định một đàng, thực tế một nẻo

42

Ngày 20-12, Bộ Tài nguyên – môi trường đã tổ chức hội thảo về xây dựng bảng giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất và phát triển quỹ đất… Nhiều đại biểu dự hội thảo thống nhất phải có một cơ chế xây dựng bảng giá đất khác nhằm khắc phục những vướng mắc trong quá trình kinh tế hóa đất đai hiện nay.

Giá đất hằng năm được điều chỉnh theo từng tuyến đường và giá nhà nước

luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường – Ảnh: H.TR.

Ông Bùi Ngọc Tuân – cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên – môi trường) – nhận định chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã không khớp với nhu cầu thực tế.

Giá thị trường gấp 3 giá nhà nước

Ông Tuân phân tích giá đất thị trường theo quy định là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng dùng giá người dân kê khai trong hợp đồng công chứng thì không đúng, mà áp giá mua bán thật thì không có cơ sở pháp lý.

Trong thực tế giá chuyển nhượng đất trên thị trường ở các địa phương luôn cao hơn bảng giá đất 1,2-3 lần. Còn giá đất nông nghiệp thực tế luôn là giá đất đón đầu quy hoạch, luôn cao hơn bảng giá 2-3 lần.

 

Các yếu tố vô hình trong định giá đất

Theo thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng, ở những vùng giáp ranh của hai địa phương, tuy hạ tầng kỹ thuật tương đồng nhưng hạ tầng xã hội khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Ví dụ, khu vực bên này là quận Thủ Đức (TP.HCM), bên kia là huyện Dĩ An (Bình Dương). Bảng giá đất ở Thủ Đức bao giờ cũng cao hơn vì hạ tầng xã hội ở TP.HCM tốt hơn Bình Dương. Nếu Nhà nước định giá bằng nhau dựa vào yếu tố điện, đường, trường, trạm… thì bảo đảm người dân sẽ không đồng tình gây khiếu kiện…

Bên cạnh đó, việc ban hành bảng giá đất hằng năm cũng phát sinh nhiều rắc rối. Người bị thu hồi đất luôn muốn kéo dài sang năm mới để hưởng giá đất bồi thường cao hơn (theo quy luật giá đất mỗi năm một tăng), khiến tiến độ dự án bị kéo dài. Ở TP.HCM, những dự án triển khai bồi thường từ tháng 6 trở đi rất khó thực hiện. Còn doanh nghiệp thì “chạy” để được thông báo đóng nghĩa vụ tài chính trong năm cũ mà hưởng giá đất thấp.

Quy định áp dụng bảng giá đất công bố hằng năm cho 7 mục đích nhưng thực tế sử dụng có 4 mục đích. Nếu Nhà nước thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cổ phần hóa… thì lại phải định giá lại. Như vậy, hiệu quả bảng giá đất ban hành hằng năm chưa tương xứng với công sức bỏ ra.

Xác định giá thị trường đề giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá thì chủ yếu do đơn vị tư vấn và tổ chức thẩm định giá. Cơ quan tư vấn giá là đơn vị độc lập, hoặc đơn vị sự nghiệp nhưng tổ chức thẩm định giá lại thuần hành chính, trong cơ cấu bao gồm giám đốc các sở ngành, đôi khi không chú ý đến kỹ thuật thẩm định giá nên khi quyết giá đất không sát với thực tế.

Việc xác định giá đất cụ thể (cho từng trường hợp) chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tế. Ví dụ, thực tế phát sinh tại TP.HCM: phải xác định giá thị trường của diện tích 10m2 (diện tích đất ngoài hạn mức khi người dân xin chuyển mục đích…) hay nhỏ hơn nữa thì không thể mời tổ chức tư vấn và thành lập hội đồng thẩm định giá được.

Thạc sĩ Nguyễn Thế Phượng, trưởng khoa thẩm định giá Đại học Tài chính – marketing, cho rằng bất cập xuất phát từ một góc cơ bản: đó là chúng ta xây dựng bảng giá đất tách rời chính sách đất đai. Bảng giá đất có chỗ rất hời quá, có chỗ lại quá thiệt, nhưng cái thiệt đều thuộc về đại bộ phận nhân dân lao động, vì vậy khiếu kiện về đất đai mới xảy ra dài dài.

Thay đổi cách xây dựng giá đất

Thạc sĩ Phượng đề xuất phải chia ra, phần nào Nhà nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào thị trường làm, Nhà nước đừng ôm nặng việc, bị khiếu nại hoài mà làm không xong; không chỉ định giá đánh đồng trên một đoạn đường để thu thuế (vì giá thuế thu đất cần thấp…). Phần định giá đất của doanh nghiệp… để cho các tổ chức định giá làm vì doanh nghiệp kinh doanh, mang tính thị trường.

Cục Cục kinh tế và phát triển quỹ đất đưa ra giải pháp từ kinh nghiệm của các nước phát triển: chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị, mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất hằng năm. Cả nước dự tính có khoảng 1.000 vùng giá trị khác nhau thay vì chỉ có 3 vùng giá trị như hiện nay.

Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.

Ông Nguyễn Văn Hồng, phó giám đốc Sở Tài nguyên – môi trường TP.HCM, đề nghị xây dựng bảng giá đất hằng năm bằng khoảng 70% giá thị trường. Vì việc điều tra giá đất bắt đầu từ tháng 6 năm trước, tính khoản trượt giá trong 6 tháng đến khi ban hành bảng giá đất mới cộng sai số do khảo sát thì kết quả sẽ ra giá đất khoảng 70% giá thị trường khi ban hành vào ngày 1-1 hằng năm.

Áp dụng giá đất này để thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi giao đất công, cổ phần hóa doanh nghiệp. Khi bồi thường cho dân thì áp dụng hệ số k để điều chỉnh như trước đây đã từng làm (theo nghị định 22 về bồi thường giải phóng mặt bằng…). Để giảm gánh nặng đóng tiền sử dụng đất cho dân thì phải điều chỉnh giảm mức đóng (thay vì đóng 50% tiền sử dụng đất thì có thể quy định cho dân đóng 20, 30% chẳng hạn).

Tương tự, ông Nguyễn Hữu Lợi, phó giám đốc Sở TN-MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đề xuất chỉ nên xây dựng bảng giá đất ở làm chuẩn. Còn những loại đất khác tính phần trăm theo giá đất ở.

Bộ Tài nguyên – môi trường cho biết sẽ nghiên cứu những ý kiến trong hội thảo làm cơ sở đề xuất sửa đổi Luật đất đai trong thời gian tới.

Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất ban hành hằng năm của các địa phương sát giá thị trường. Theo ông Bùi Ngọc Tuân, ý đồ của người làm luật chỉ yêu cầu định giá đất trong hai trường hợp: định giá đại trà (bảng giá đất hằng năm) và định giá cụ thể (cho từng dự án). Việc định giá đất cụ thể chỉ áp dụng khi giao đất, tính giá trị quyền sử dụng đất để cổ phần hóa doanh nghiệp, bồi thường khi thu hồi đất mà bảng giá đất hằng năm không sát với giá thị trường.

Luật đất đai không quy định về khung giá đất. Trong quá trình hướng dẫn thực hiện mới phát sinh cơ chế khung giá đất để khống chế bảng giá đất hằng năm của các địa phương.

Theo Tuổi Trẻ