Từ kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS Quốc tế – Tìm mô hình thích hợp cho Việt Nam

22

Đánh thuế giao dịch bất động sản (BĐS) ở Hong Kong, Can thiệp thị trường bằng chính sách linh hoạt ở Singapore, Đa kênh dẫn vốn đầu tư BĐS ở Nhật Bản… là những kinh nghiệm hữu hiệu mà các diễn giả quốc tế đã chia sẻ trong Hội thảo quốc tế về “Phát triển nhà ở và thị trường BĐS – Kinh nghiệm thế giới và sự lựa chọn cho Việt Nam” vừa diễn ra tại Hà Nội.

Bên cạnh những bước phát triển tích cực, thị trường BĐS Việt Nam đang bộc lộ 8 hạn chế cần điều chỉnh: Khung pháp lý đầy đủ nhưng chưa hợp lý; Thị trường BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng quy định, định chế tổ chức tài chính tạo nguồn lực cho phát triển thị trường gần như chưa có; Tính minh bạch hạn chế; Giá nhà ở và giá BĐS cao so với mặt bằng thu nhập của người dân; Cơ chế đền bù GPMB còn một số vấn đề bất cập; Hạ tầng giao thông chưa thực sự phát triển mạnh làm “nghẽn” thị trường BĐS; Thị trường còn mang nhiều tính tự phát, sự tuân thủ các cấp chính quyền địa phương chưa đầy đủ, công tác thanh tra, kiểm tra cần được tăng cường… đó là tổng hợp của Thứ trưởng Bộ Xây dựng – Nguyễn Trần Nam.

Thị trường BĐS được xem là “hàn thử biểu” của nền kinh tế cùng những động thái thăng trầm. Do đó, những kinh nghiệm từ những thị trường BĐS đã phát triển như Singapore, Nhật Bản, Hong Kong,… là những bài học thực tế để Việt Nam có thể chọn lọc, học hỏi để phát triển ổn định và bền vững.

Đa kênh dẫn vốn

Vốn cho thị trường BĐS là vấn đề luôn nan giải. Để tìm nguồn vốn thích hợp và hiệu quả cho sự phát triển thị trường BĐS Việt nam, TS. Habibu lanh Khan – Thuộc Tổ hợp giáo dục Singapore, cố vấn Ngân hàng Thế giới (WB) cho rằng, trong tương lai Việt Nam nên xây dựng kênh thu hút vốn chuyên biệt. Chẳng hạn, chú trọng vào nguồn vốn quỹ tiết kiệm trong nước để phát triển lâu dài, ngoài ra có thể sử dụng vốn FDI, ODA cũng là một nguồn vốn quan trọng cho những nước đang phát triển. Tuy nhiên, Việt Nam đang dần trở thành nước có thu nhập trung bình, không còn là nước có thu nhập thấp nữa, do đó nguồn vốn ODA đang giảm dần.

Khuyến khích các nguồn vốn tư nhân vào phát triển đô thị là cách làm của Nhật Bản. Chính phủ hỗ trợ bằng các khoản vay không tính lãi hoặc lãi suất thấp bằng cách trực tiếp tham gia vào dự án của họ, đồng thời tăng cho vay nguồn vốn dài hạn, lãi suất thấp thông qua Ngân hàng Phát triển Nhật Bản. Bên cạnh đó, Nhật Bản cũng mở nhiều phương thức huy động tài chính mới, hiệu quả như chứng khoán hoá BĐS, tín thác đầu tư BĐS, đồng thời có thể dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Riêng các dự án công trình công cộng, đặc biệt là xây dựng hạ tầng, ngân sách quốc gia và địa phương sẽ đầu tư bằng việc phát hành trái phiếu.

BĐS cần “bàn tay hữu hình”

Cuộc khủng khoảng tài chính thế giới năm 2008 khiến thị trường BĐS Hong Kong bị tác động nặng nề, chỉ số giá BĐS đã giảm 17%. Hong Kong lập tức đưa ra chính sách khuyến khích phát triển thị trường như tạo điều kiện cho vay thế chấp, chính sách lãi suất thấp cho người mua nhà, mức lãi suất cho vay giảm từ 5,25% vào cuối năm 2008 xuống còn 5% vào cuối năm 2009, (và hiện nay lãi suất cho vay mua nhà của Hong Kong chi còn khoảng 4%), kết quả là chỉ số giá BĐS đã tăng trở lại khoảng 20% vào cuối năm 2009.

Ngoài ra, chính sách thuế giao dịch của Hong Kong cũng rất đáng quan tâm. Đây là loại thuế đánh vào giao dịch BĐS, chứ không phải là thuế đánh vào lợi nhuận. Loại thuế này nhằm kiềm chế sự phát triển nóng của thị trường, ngăn ngừa nạn đầu cơ. Theo quy định của loại thuế này, người dân khi mua nhà ở sau đó bán lại BĐS đó nằm trong khoảng thời gian dưới 24 tháng kể từ khi mua nhà thì phải đóng thuế từ 10%-15%. Chính sách này áp dụng trong điều kiện thị trường quá nhiều giao dịch trong thời gian ngắn, nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ gây bong bóng BĐS.

Nếu thu nhập bình quân đầu người của Nhật Bản khoảng 50.000 USD/năm, thì Việt Nam chỉ hơn 1.100 USD/năm. Tuy nhiên, giá BĐS của Nhật Bản và Việt Nam gần như nhau. Hy vọng một ngày nào đó sẽ không còn nghịch lý này.

Anh Minh – theo TGVN