Giá nhà đất tại Hà Nội: "Cơn sốt" bất thường

39

Trong 6 tháng đầu năm 2010, giá cả trên thị trường bất động sản Hà Nội đã có những biểu hiện bất thường, một số nơi tăng lên đến 40% so với thời điểm cuối năm 2009.

Theo điều tra của Công ty cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), có đến 38% ý kiến của các chủ sở hữu bất động sản cho biết giá bất động sản thuộc sở hữu của họ đã tăng giá trên 100% trong vòng 6 tháng kể từ thời điểm cuối năm 2009. Có khoảng 28% ý kiến cho biết mức tăng nằm trong khoảng từ 50-100% và có 34% cho rằng mức tăng dưới 50%.

Đáng chú ý, có tới 57% ý kiến điều tra tiếp tục kỳ vọng về sự tăng giá tiếp theo của giá nhà đất trong khu vực họ sinh sống.

Cơn sốt mang tính đầu cơ

Kết quả điều tra của Vietnam Report cho thấy, đa số người mua nhà đất (tới 61,9%) tại Hà Nội nhằm mục đích đầu tư (chiếm tỷ lệ 61,9%), chứ không phục vụ nhu cầu ở và sinh hoạt của gia đình. Trong đó, tỷ lệ dành cho đầu cơ ngắn hạn xấp xỉ với mục đích đầu tư dài hạn. Như vậy, so với điều tra cùng kỳ năm 2008 của Vietnam Report, xu hướng đầu cơ đã gia tăng gấp đôi trên thị trường bất động sản Hà Nội.

Với việc giá nhà đất lên cơn sốt đột biến, tỷ lệ giá nhà/ thu nhập hoặc tỷ lệ giá nhà/ tiền thuê ở tại Hà Nội đã ở mức quá cao. Tại các nước có thị trường bất động sản minh bạch và phát triển, giá một căn hộ trung cư thường gấp từ 4-8 lần mức thu nhập một năm của người dân có thu nhập trung bình. Tại thị trường bất động sản Hà Nội, qua khảo sát của Vietnam Report, con số này là trên 25 lần.

Đồng thời, tính đầu cơ quá cao của thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm còn thể hiện ở việc cơn sốt đất chỉ tập trung ở các phân mảnh thị trường mang tính khan hiếm và đầu cơ như đất xen kẹt và đất ở vùng ngoại thành có tin đồn quy hoạch. Đây là phân mảng thị trường mang tính đầu cơ.

Trong khi đó, thị trường dành cho nhu cầu thực, đặc biệt là thị trường chung cư, không có nhiều biến động cả về giá cả và khối lượng giao dịch.

Biến động giá bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2010 (Vietnam Report)

… và những hệ lụy

Nếu như thiếu ăn là nguy cơ trực tiếp đe doạ nhóm người nghèo ở nông thôn, thì điều kiện nhà ở tồi tệ và môi trường sống bị ô nhiễm là nguy cơ và biểu hiện điển hình cho sự nghèo khổ ở đô thị.

Chính vì vậy, rất đáng lo ngại về điều dường như đã trở thành đặc tính cố hữu của thị trường bất động sản Hà Nội, đó là giá nhà đất quá cao, vượt quá xa mức chấp nhận của người dân có thu nhập trung bình và thường xuyên có những cơn sốt nóng lạnh bất thường theo các làn sóng đầu cơ trên thị trường bất động sản thủ đô.

Giá bất động sản tăng cao không tạo thêm giá trị gia tăng và thu nhập ròng cho nền kinh tế mà chủ yếu chỉ có tác dụng tái phân phối thu nhập từ những người chưa có bất động sản và muốn mua bất động sản sang những người đang nắm giữ nhiều bất động sản. Dường như quyền được sở hữu nhà ở đô thị Hà Nội đang dần là đặc quyền của một thiểu số người có thu nhập cao.

Theo điều tra của Vietnam Report, đa phần những người đã có nhà ở, nhưng có thu nhập cao, sẽ có định hướng tiếp tục mua thêm những căn nhà thứ hai, thứ ba trong thời gian tới. Số liệu điều tra cho thấy đa số các nhà đầu tư có mức thu nhập từ 20 triệu/tháng trở lên đều có dự định mua thêm BĐS trong tương lai gần.

Cụ thể, ở mức thu nhập từ 20-50 triệu/tháng, có tới 72% người dân trong tương lai gần có dự định mua thêm bất động sản ngoài những bất động sản đã có. Như vậy khoảng cách bất bình đẳng về nhà ở sẽ có xu hướng doãng rộng tại Hà Nội. Người nghèo và có thu nhập trung bình, đại bộ phận của nhân dân hiện nay, sẽ không thể mua được nhà với giá cao như hiện nay.

Giá bất động sản quá cao không chỉ gây tác hại tới người dân đô thị mà còn có ảnh hưởng tới kinh tế vĩ mô. Một nền kinh tế quá dựa vào bất động sản để làm thế mạnh phát triển không sớm thì muộn sẽ phải trả giá đắt.

Bất động sản là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, tuy nhiên không nên vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này. Tài nguyên và nhân lực của đất nước thay vì đổ vào các ngành xây dựng cơ bản, kỹ thuật, công nghệ, nghiên cứu thì lại đổ vào nhà đất quá nhiều.

“Khả năng trả nợ” của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm và có thể gây rủi ro tới hệ thống ngân hàng. Nếu xu hướng này không được kiềm hãm, thì sự đổ vỡ của “bong bóng” giá bất động sản có thể là một nguy cơ trong tương lai không quá xa.

Ngoài ra, tại các đô thị đang phát triển nhanh như Hà Nội, giá nhà đất quá cao sẽ là rào cản rất khó vượt qua đối với việc chỉnh trang và phát triển đô thị, đặc biệt là phát triển hạ tầng giao thông đô thị.

Điều đó dẫn tới nghịch lý rằng người dân Hà Nội sở hữu các ngôi nhà mặt phố, cho dù đang trong xu hướng được “triệu phú hóa” nhờ sự gia tăng giá bất động sản, nhưng lại có mức sống ngày càng kém đi trong một trường mà ô nhiễm môi trường và tắc nghẽn giao thông gia tăng..

Bắt bệnh

Có nhiều nguyên nhân, cả về khách quan và chủ quan, dẫn tới giá nhà đất tại Hà Nội, nơi tập trung lượng lớn của cải của cả nước, ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Giá nhà đất cao phản ánh sự bất bình đẳng thu nhập đang có chiều hướng gia tăng trong xã hội.

Tính minh bạch của thị trường bất động sản Hà Nội là quá thấp

Dưới đây chỉ xin tập trung vào một số nguyên nhân trong tầm giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản:

1 – Có quá nhiều thể chế, tổ chức, cá nhân có tiếng nói và thế lực không muốn giá nhà đất giảm sút. Nếu giá nhà đất ở mức cao, chính quyền địa phương thu được nhiều thuế hơn, việc cấp phép dự án bất động sản và chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất xây dựng thuận lợi hơn, chủ đầu tư dự án (tỷ lệ cao là các DNNN) thu được lợi nhuận lớn hơn, các ngân hàng cho vay được nhiều hơn, những nhà đầu tư bất động sản cá nhân (trong đó có nhiều đại gia có thế lực) dễ thu lợi nhuận hơn…

Tầm ảnh hưởng của các nhóm lợi ích muốn giá nhà đất giữ ở mức cao là rất mạnh mẽ. Trong khi đó, người dân có thu nhập thấp và trung bình, những người muốn giá nhà đất giảm nhiệt, thì tuy đông về số lượng nhưng khá yếu về tầm ảnh hưởng.

Chính vì vậy, mỗi khi giá nhà đất giảm nhiệt, chúng ta nghe thấy rất nhiều cảnh báo về “thị trường nhà đất đóng băng”, “công ty bất động sản sắp phá sản”, hoặc những quy định về việc đánh thuế lũy tiến đối với sở hữu bất động sản rất khó được ban hành.

Do vậy, các cơ quan truyền thông cần phản ánh nhiều hơn tâm tư nguyện vọng của người dân về nhu cầu nhà ở. Các cơ quan nghiên cứu cũng cần có những nghiên cứu sâu sắc hơn về tình trạng nhà ở, nhu cầu nhà ở và khả năng mua nhà ở của người dân.

2 – Tính minh bạch của thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng, và cả nước nói chung, là quá thấp. Hiện chưa có cơ quan nhà nước nào có thể cung cấp các thông kê đáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch bất động sản, trong khi đó mới chỉ là hai thông tin tối thiểu để có thể theo dõi, đánh giá và quản lý thị trường.

Hà Nội có hàng trăm dự án bất động sản đã được cấp phép nhưng quy mô dự án, chủ đầu tư, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, lượng vốn đầu tư, tiến độ triển khai dự án, tiến độ đầu tư, tiến độ làm thủ tục… đều là những thông tin rất khó tiếp cận. Các số liệu về tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng hiện vẫn là số liệu không tiếp cận được đối với những người ngoài hệ thống ngân hàng.

Môi trường thông tin thiếu minh bạch như vậy là mảnh đất màu mỡ cho các hoạt động đầu cơ và bơm thổi giá nhà đất. Nếu tăng cường minh bạch hóa cho thị trường bất động sản, giá nhà đất ở Hà Nội nhất định sẽ bình ổn hơn.

3 – Trong bối cảnh thị trường hiện tại, có thể “điểm mặt” thêm một điều kiện có thể làm cho giá tăng đột biến và có thể dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản, đó là độ co giãn của cung theo giá. Thực tiễn cho thấy trong thị trường khi mà cung bất động sản ít co giãn so với giá, nếu có cú sốc cầu đẩy đường cầu dịch sang phải, giá sẽ được đẩy lên cao hơn trong điều kiện lượng cung thay đổi không đáng kể và ngược lại.

Thuốc gì để chặn cơn sốt giá nhà đất?

Trước tiên, điều kiện tiên quyết là ý chí của các cơ quan quản lý nhà nước. Có lẽ cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản cần coi việc kiềm giữ và ổn định giá nhà đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng khi quản lý thị trường.

Trong bối cảnh thị trường mang nặng tính đầu cơ như hiện nay, có lẽ chỉ cần một tuyên bố cứng rắn của cơ quan quản lý nhà nước về mục tiêu điều tiết giá cả như trên thì giá nhà đất Hà Nội cũng có thể giảm nhiệt đáng kể.

Rất khó và cũng không cần thiết loại trừ được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, cần phải kiểm soát tốt hiện tượng này trong một phạm vi nào đó để không gây hại cho kinh tế xã hội nói chung cũng như không để dẫn đến bong bóng bất động sản sẽ phá hoại kết cấu của thị trường.

Như đã phân tích ở trên, trong điều kiện khi cung ít co giãn hơn so với giá, nếu có cú sốc cầu sẽ rất dễ dẫn đến giá tăng vọt tạo môi trường cho đầu cơ phát triển. Do vậy, ở đây cần tập trung vào hai nhóm giải pháp để hạn chế sốt giá và đầu cơ.

Thứ nhất, đó là các nhóm giải pháp liên quan đến khía cạnh tài chính, cụ thể là thuế nhà đất để hạn chế đầu cơ. Thứ hai, nhóm giải pháp liên quan đến hành chính nhằm minh bạch hoá các thông tin để tránh hiện tượng nhà đầu cơ móc nối với chủ đầu tư để có thoả thuận về giá trước khi đưa ra giá cuối cùng đến người tiêu dùng.

Đối với nhóm giải pháp tài chính, thuế vẫn luôn là công cụ được xem là hữu hiệu nhất để hạn chế đầu cơ và vào ngày 17/6/2010 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với việc tăng mức thuế nhà đất từ 0,06 lên 0,2% và bắt đầu có hiệu lực từ 1/1/2012.

Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, nên chăng tiếp tục đưa nhà ở vào diện chịu thuế nhưng cần phải tính toán thật kỹ để tránh gây thiệt hại cho những người có thu nhập thấp mà chưa có sở hữu nhà. Bởi vì trên thực tế, hiện tượng đầu cơ không chỉ xảy ra với đất mà rất nhiều nhà đầu cơ sở hữu từ 2 căn nhà trở lên, trong đó căn thứ 2 phục vụ mục đích đầu cơ nhiều hơn.

Như vậy, với việc đánh thuế đất phi nông nghiệp để hạn chế đầu cơ, rất có thể lại xảy ra hiện tượng các nhà đầu cơ đổ xô vào thị trường nhà ở, căn hộ vì hai diện này hiện vẫn chưa được xét đến trong diện chịu thuế.

Đối với nhóm giải pháp về hành chính, rõ ràng rằng minh bạch hoá thông tin là rất quan trọng. Một số dự án bất động sản hiện nay khi thông tin đến được với người mua thực sự thì đã không còn là giá gốc, thay vì đó người tiêu dùng phải trả chênh lệch rất lớn. Điều này chủ yếu là do có sự móc nối giữa nhà đầu cơ và người nắm giữ thông tin về dự án.

Vì vậy, để hạn chế hiện trạng này, việc công khai các thông tin liên quan đến dự án bất động sản ngay từ khi quy hoạch là rất quan trọng, khi đó người tiêu dụng sẽ có được nhiều sự lựa chọn và giúp điều tiết cung cầu tốt hơn bên cạnh nhóm giải pháp tài chính nêu trên.

Đồng thời, cần cải cách triệt để thị trường bất động sản sơ cấp (khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ dự án và doanh nghiệp) theo hướng nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng và sau đó lựa chọn chủ đầu tư theo phương pháp đấu thầu công khai dự án.

Minh An – theo VnR500