Hà Nội: 35% giá bất động sản phụ thuộc vào… tin đồn

43

Đã có nhiều bài viết phân tích, nhận định về thị trường bất động sản và hướng dẫn hành vi cho các chủ thể trong môi trường kinh doanh này. Chúng tôi giới thiệu một trong những Bản báo cáo có những điểm khác lạ về phương pháp lựa chọn trong khi ra quyết định để bạn đọc tham khảo.

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang lôi cuốn nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên về thị trường này. Các quyết định về mức giá, thời điểm mua và tìm kiếm nguồn vốn luôn là những “bài toán” làm nhà đầu tư khó khăn nhất nhưng cũng là yếu tố quyết định thành bại.

Xác định giá bằng… mô hình?

Công ty VietNam Report (VNR) vừa phát hành báo cáo về lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm nay, trong đó phân tích sâu về thị trường bất động sản Hà Nội.

Bản báo cáo cung cấp thông tin tổng quan về diễn biến thị trường tòan cảnh gắn với sự biến động về cung – cầu và các nguồn tài chính có khả năng đáp ứng cho một số phân khúc của thị trường này.

Phần lớn nội dung của Báo cáo đề cập và phân tích sâu về thị trường Hà Nội, nhấn mạnh đến phân khúc nhà ở và đất thổ cư là những sản phẩm có nhiều biến động và mang nhiều đặc tính “cá biệt” so với diễn biến chung của thị trường toàn quốc.

Đó là: giá cả phụ thuộc vào khu vực giao dịch; sự biến động biên độ cao trong khoảng thời gian ngắn tùy thuộc vào thông tin quy họach, bộc lộ mức độ đầu cơ đất đai ở khu vực này là nguyên nhân chủ yếu điều tiết giá…

Báo cáo được xây dựng trên cơ sở thu thập thông tin theo phương pháp truyền thống: phiếu khảo sát 500 nhà đầu tư; phỏng vấn sâu các chuyên gia, số liệu từ các tài liệu chính thức của cơ quan hành chính Nhà nước và các công ty nghiên cứu thị trường.

Nét độc đáo của Báo cáo này là đã giới thiệu Mô hình định giá bất động sản dựa trên hàm hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Model) – một phương pháp định giá căn cứ vào tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn. Đây là mô hình định giá đã được áp dụng để chứng minh và hoàn thiện thêm về kỹ thuật tại thị trường bất động sản Iceland, Hàn Quốc và Singapore những năm gần đây.

58% người được hỏi có nhu cầu mua thêm bất động sản trong 5 năm tới.

Các tác giả Báo cáo nhận định rằng: đối với nhiều gia đình, bất động sản, cụ thể là căn nhà mà họ sinh sống không đơn thuần chỉ là một nơi để ở mà còn rất có giá trị về mặt đầu tư sinh lời.

Kết quả khảo sát thực tế cho thấy: 58% người được hỏi có nhu cầu mua thêm bất động sản trong 5 năm tới với gần 62% là mua để nhằm mục đích đầu tư (trong đó, cho thuê 52,3% và “lưới sóng” kiếm lời 47,7%).

Sau các bước lọai trừ yếu tố có độ tin cậy không cao (dưới 95%), báo các xác định những yếu tố tác động đến giá bất động sản tại Hà Nội hiện nay là: diện tích sàn; vị trí hành chính và thời gian thực hiện giao dịch mua bất động sản.

Từ chỉ báo quá khứ đế nhận định tương lai

Kết quả nghiên cứu và thực hiện phân tích theo mô hình hiện đại trên cho thấy:

Diện tích của bất động sản có tác động quan trọng đến giá bán của bất động sản. Theo đó, các căn hộ có diện tích khoảng 30-60 m2 sẽ có mức giá cao hơn so với những bất động sản có diện tích từ 60-100 m2.

Điều nay có thể được giải thích do các bất động sản có diện tích nhỏ hơn thường ở những vị trí thuận tiện hơn cho giao thông hoặc những khu vực gần trung tâm hơn. Tuy nhiên, giá của các bất động sản có diện tích trên 100 m2 lại không có mức độ khác biệt lớn về giá so với những bất động sản có diện tích từ 30-60 m2.

Vị trí của bất động sản cũng là yếu tố cấu thành giá trên thị trường. Nếu lấy vị trí quận Hoàng Mai làm giá cơ sở (hệ số 1) thì các vị trí khác có hệ số biến động khác nhau: Từ Liêm (2,815); Long Biên (0,751) Hà Đông (1,624)…

Thời gian mua cũng có tác động đến giá mua của bất động sản. Nghiên cứu trên khẳng định xu hướng tăng lên liên tục của giá bất động sản trong khoảng thời gian từ sau năm 2000 và với tốc độ tăng ngày càng nhanh. Nếu lấy giá sau năm 2008 làm giá cơ sở: hệ số giá trong giai đoạn 2000-2002 và 2003-2005 mang dấu âm (-) và có giá trị tuyệt đối lớn hơn nhiều so với hệ số ước lượng của giai đọan 2006-2008.

Các căn hộ chung cư bình dân là phân khúc được quan tâm nhiều nhất

Trong tương lai gần, các tác giả Báo cáo cho rằng: trên cơ sở đặc điểm thị trường bất động sản là “không co dãn” trong nguồn cung bất động sản nên tỷ lệ chênh nhau giữa số lượng các nhà đầu tư quyết định mua và không mua có xu hướng phụ thuộc phần lớn vào mức thu nhập.

Cụ thể: nếu ở mức thu nhập từ 10-20 triệu đồng/tháng thì có khoảng 60% người được hỏi trả lời sẽ mua thêm bất động sản; ở mức thu nhập từ 20-30 triệu đồng/tháng thì tỷ lệ này tăng lên tới 72%; trong khi đó, những nhóm người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng thì chỉ có 32% nghĩ tới việc sẽ có một căn hộ mới.

Nguồn tài chính cá nhân cho việc mua bất động sản dường như phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ của Ngân hàng, cụ thể là yếu tố lãi suất; các điều kiện cho vay và thời hạn cho vay.

Kết quả khảo sát trong giai đoạn Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, Báo cáo chỉ ra rằng: đa số các nhà đầu tư đều chọn vốn tự có để đầu tư vào bất động sản (40%), tiếp đến là vốn vay người thân, bạn bè (35%) và cuối cùng mới hy vọng vào nguồn vay của ngân hàng (20%).

Trong số những nhà đầu tư có ý định sử dụng nguồn vốn của ngân hàng thì cũng có tới 34,2% vay ở mức 20% tổng vốn đầu tư còn mức vay chiếm từ 50-80% tổng vốn thì chỉ có 10,5% nhà đầu tư “dám” nghĩ tới.

Báo cáo của VNR cho biết: Mức đầu tư cho mỗi đơn vị bất động sản chủ yếu trong khoảng từ 800 triệu – 2,5 tỷ đồng (56%), trong khi đó giá trị bất động sản trên 5 tỷ đồng chỉ thu hút được sự quan tâm của 6,4% nhà đầu tư được phỏng vấn.

Các căn hộ chung cư bình dân là phân khúc sẽ được quan tâm nhiều nhất (37,9%), tiếp đó là đất và nhà tại các phố cũ (20,9%), đất liền kề dự án (17,5%), các phân khúc còn lại như căn hộ chung cư cao cấp, đất biệt thự dự án, đất và biệt thự khu nghỉ dưỡng là những phân khúc thứ tự ưu tiên giảm dần đối với các nhà đầu tư.

Với các chủ đầu tư thị trường này, Báo cáo cũng chỉ ra rằng: uy tín của chủ đầu tư, tiến độ của dự án, vị trí của dự án và mức độ thông tin đầy đủ do chủ đầu tư cung cấp là những yêu cầu quan trọng nhất, ảnh hưởng đến việc chọn lựa và ra quyết định của nhà đầu tư.

Nguồn thông tin đến từ các công ty môi giới bất động sản và truyền thông đại chúng không được các nhà đầu tư đánh giá cao, thay vào đó, họ tin tưởng vào việc chính quyền (69,4%) và chủ đầu tư (66,4%) trong việc thu thập và xử lý thông tin trước khi ra quyết định có hay không bỏ vốn vào một sản phẩm cụ thể.

Báo cáo cũng đưa ra kết quả khảo sát đáng chú ý là 35% nhà đầu tư vẫn còn tin vào những thông tin truyền miệng, tin đồn trong quyết định kinh doanh bất động sản.

Một Bản báo cáo công phu, được thực hiện bởi những chuyên gia được đào tạo cơ bản, cập nhật những tri thức của các quốc gia tiên tiến có thể không lý giải hết và, từ đó, đưa ra nhận định khuôn mẫu cho họat động của thị trường, đặc biệt thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhưng, dẫu sao, Báo cáo “ngành bất động sản Việt Nam” của VNR cũng làm cho các nhà đầu tư tin vào những kết luận qua nghiên cứu; khảo sát mà bản báo cáo đưa ra vì nó đã dựa trên những yếu tố khoa học, có tính thực tiễn đã xảy ra trên thương trường./.

Thuận Hải – Theo VnR500