Bất đồng chung quanh chuyện huy động vốn của chủ đầu tư khu đô thị: Ghi trước ngày hai Bộ "gặp" nhau

42

Gần đây, dư luận xã hội rất quan tâm việc Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng bất đồng quan điểm chung quanh việc Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 03 và Thông tư 04, theo đó cho phép chủ đầu tư khu đô thị được huy động vốn khi đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trong khi đó Bộ Tư pháp lại cho rằng, điều này là trái với Luật nhà ở. Phóng viên Nhân Dân điện tử đã thực hiện một số cuộc phỏng vấn giới chuyên môn và người dân để làm sáng tỏ hơn nội dung vấn đề này.

Bài liên quan:

>> Vụ 2 văn bản dưới luật “đá” Luật Nhà ở: Bộ Xây dựng khẳng định không có gì mâu thuẫn!

 

Luật sư Nguyễn Vĩnh Ban- Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH DNAS (số 5 Bà Triệu – Hà Nội)

i60_174404.jpg

Theo quan điểm của tôi, nếu hai Bộ vẫn bất đồng quan điểm thì cần phải viện dẫn các quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (BHVBQPPL)năm 2008 để giải quyết. Tại Điều 9 của Luật quy định “việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ, bãi bỏ hoặc đình chỉ việc thi hành văn bản quy phạm pháp luật”, đã ghi rõ: – Văn bản quy phạm pháp luật chỉ được sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ hoặc bãi bỏ bằng văn bản quy phạm pháp luật của chính cơ quan nhà nước đã ban hành văn bản đó hoặc bị đình chỉ việc thi hành, huỷ bỏ hoặc bãi bỏ bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trao đổi với phóng viên Nhân Dân Điện Tử, sáng 25-6, Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư Pháp, khẳng định: – Bộ Tư pháp vừa có văn bản lần 2 gửi Bộ Xây dựng. Dự kiến, thứ 2 tuần tới (28-6), lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn có liên quan của hai Bộ Tư pháp và Xây dựng sẽ trực tiếp gặp nhau để giải quyết dứt điểm vụ việc này- Ông Sơn cho biết thêm.

Mặt khác, Điều 90 của Luật BHVBQPPL cũng quy định: – “Chính phủ kiểm tra, xử lý văn bản quy phạm pháp luật có dấu hiệu trái pháp luật”. Trong đó cho phép “Chính phủ có đủ thẩm quyền kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, xử lý văn bản quy phạm pháp luật có dấu hiệu trái pháp luật của bộ, cơ quan ngang bộ”. Khoản 2, Điều 90 cũng ghi: – “Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định bãi bỏ hoặc đình chỉ việc thi hành một phần hoặc toàn bộ văn bản quy phạm pháp luật của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ trái Hiến pháp, luật và văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên”.

Điều luật này cũng khẳng định: – “Bộ Tư pháp là cơ quan chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về công tác kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật; giúp Thủ tướng Chính phủ trong việc kiểm tra, xử lý văn bản có dấu hiệu trái pháp luật của bộ, cơ quan ngang bộ”

TS Luật học Bùi Nguyên Khánh – Trưởng phòng Luật So sánh (Viện Nhà nước và Pháp luật)

i60_174410.jpg

Tôi nghĩ, cũng vận dụng các quy định của Luật BHVBQPPL năm 2008 để xử lý bất đồng quan điểm, nhưng trước hết phải từ phía những người trong cuộc, trên tinh thần trách nhiệm cao nhất. Nếu thật sự việc ban hành Công văn số 03 và Thông tư số 04 của Bộ Xây dựng “có vấn đề” như Bộ Tư pháp -cơ quan chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về công tác kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật; cơ quan giúp Thủ tướng Chính phủ trong việc kiểm tra, xử lý văn bản có dấu hiệu trái pháp luật của bộ, cơ quan ngang bộ- đã khẳng định, thì bản thân Bộ Xây dựng cần phải tự mình kiểm tra, rà soát và có sự điều chỉnh kịp thời.

Điều 91 Luật BHVBQPPL đã ghi: – “Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ có trách nhiệm kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật của mình và của bộ, cơ quan ngang bộ về những nội dung có liên quan đến ngành, lĩnh vực do mình phụ trách. Khi phát hiện văn bản quy phạm pháp luật do mình ban hành trái pháp luật thì Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ tự mình bãi bỏ, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành văn bản quy phạm pháp luật khác thay thế”.

Luật cũng quy định: – “Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ quản lý ngành, lĩnh vực có quyền kiến nghị với Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ đã ban hành văn bản về ngành, lĩnh vực do mình phụ trách bãi bỏ hoặc đình chỉ việc thi hành một phần hoặc toàn bộ văn bản đó, nếu kiến nghị không được chấp nhận thì trình Thủ tướng Chính phủ quyết định”.

Chị Trần Thị Bình An – 124 ngõ 165 Chùa Bộc- Hà Nội

i60_174416.jpg

Tôi cũng đang tìm mua một căn hộ chung cư, nhưng rất khó tiếp cận với các chủ đầu tư để mua được giá gốc. Cứ theo tinh thần hướng dẫn của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư được huy động vốn sớm hơn so với Luật nhà ở đã quy định và những gì mà báo chí đã nêu thời gian qua, thì những người dân chúng tôi không chỉ khó khăn trong việc mua nhà, mà nguy cơ còn phải nộp một khoản tiền không nhỏ cho chủ đầu tư các khu đô thị, trong khi nhà cửa chưa có gì ngoài một bãi đất trống ngổn ngang gạch cát.

Công văn số 03 hướng dẫn: – Thời điểm đầu tiên của chủ đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua là sau khi dự án đã được UBND thành phố Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong giấy phép đầu tư.

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng ngày 12-4, Cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật Bộ Tư Pháp Lê Hồng Sơn cho rằng, Công văn số 03 và Thông tư số 04 về hướng dẫn Quy chế khu đô thị mới của Bộ Xây dựng không phù hợp với Luật Nhà ở. Theo ông Lê Hồng Sơn, Công văn trên sử dụng Thông tư số 04 làm căn cứ pháp lý, tuy nhiên, nội dung thông tư lại có quy định khác với Luật Nhà ở.

Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”. Trong khi đó, Thông tư số 4 lại cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư”.

Ngoài ra, Công văn số 03 cũng dẫn Nghị định 02-2006 của Chính phủ. Cục Kiểm tra Văn bản quy phạm pháp luật cho rằng, nghị định trên có hiệu lực thi hành trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực. Trong khi theo quy định của pháp luật, từ thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực, các nội dung của nghị định phải được rà soát để bảo đảm sự phù hợp, bãi bỏ các quy định trái với Luật Nhà ở.

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương tiến hành rà soát Nghị định số 02 sao cho phù hợp với Luật Nhà ở. Đồng thời trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 12-4, Bộ Xây dựng phải kiểm tra lại Công văn số 03 và Thông tư số 04 để bảo đảm tính hợp pháp của các văn bản này.

Được biết, trong văn bản trả lời Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên quan điểm của mình trong việc ban hành các văn bản nêu trên. Theo đó, lần đầu huy động vốn là khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định cho phép đầu tư. Bộ Xây dựng khẳng định nội dung hướng dẫn này hoàn toàn phù hợp với Nghị định số 02 nhằm ngăn ngừa chủ đầu tư chưa triển khai thực hiện đầu tư dự án đã tiến hành huy động vốn của khách hàng.

Bộ Xây dựng giải thích, đối tượng của Nghị định số 02 là dự án khu đô thị mới có nhiều tính chất đặc thù, không giống với dự án nhà ở. Đối với dự án nhà ở thì việc huy động vốn của chủ đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, tức là chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi đã xây xong móng của tòa nhà đó.

Trong khi đó, dự án khu đô thị mới có quy mô lớn, thường từ 50 ha trở lên, trong dự án có rất nhiều loại công trình và dự án khác nhau từ khu dân cư đến hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công viên, cây xanh và các dịch vụ đô thị khác. Ngoài chủ đầu tư cấp một, còn các chủ đầu tư thứ phát tham gia đầu tư từng phần trong phạm vi dự án. Nghị định số 02 và Thông tư số 04 chỉ điều chỉnh việc huy động vốn của chủ đầu tư cấp một của dự án khu đô thị mới và không điều chỉnh việc huy động vốn của các chủ đầu tư thứ phát.

Mặt khác, do dự án khu đô thị mới cũng có sản phẩm là nhà ở và có nhiều trường hợp chủ đầu tư cấp một trực tiếp đầu tư kinh doanh nhà ở nên dẫn đến sự hiểu lầm về việc huy động vốn của chủ đầu tư cấp một và chủ đầu tư thứ phát. Do đối tượng điều chỉnh là khác nhau nên Nghị định số 02, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản không có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo.

Trần Tuấn – tổng hợp

Hà Trung (Thực hiện)/ Nhân dân điện tử