Quy hoạch Hà Nội: Đất nông nghiệp giá trị thực bao nhiêu?

47

Đã qua mấy chục năm thời bao cấp, muôn sự lớn nhỏ, lo từ con cá lá rau, vài mét vuông nhà ở đến việc xây lên thành phố, người ta quen tâm lý ấy là “việc của trên”. Giờ đây, thời cơ chế thị trường, và nhất là khi có chuyện quy hoạch Hà Nội, nhiều nhà nông bán ruộng xây nhà tầng, mua xe máy…

Kinh nghiệm xưa của nghìn năm văn minh lúa nước liệu có còn giá trị?

Giữ lại đất không phải vì yêu lúa

Tại Tp HCM, 6 tháng đầu năm 2010, doanh thu bình quân trên mỗi hecta đất nông nghiệp đạt gần 140 triệu đồng, tăng 2,2 lần so với năm 2005 (63 triệu đồng /ha/ năm). Hà Nội có nhiều mô hình: xã Viên Sơn (Sơn Tây) một hộ thu nhập 65 triệu đồng/ ha/ năm nhờ cây rau, nhiều hộ xây được nhà cao tầng. Huyện Ứng Hoà đẩy mạnh chuyên canh, đa canh, nuôi thủy sản, thả cá đạt 6,2 đến 6,5 tấn/ ha/ năm, thu 75- 80 triệu đồng, cao gấp 3 lần so với trồng lúa. Nhiều nhà nuôi thủy sản kết hợp với cây trồng bờ ao thu nhập cũng được 120 triệu đồng/ha.

Cây lúa rất quan trọng với VN vì với 87 triệu người, 70% là nông dân, sản xuất hơn 50 triệu tấn gạo, dự trữ quốc gia trên 1,5 triệu tấn. Năm 2009, nước ta xuất khẩu hơn 6 triệu tấn, trị giá gần 2,5 tỷ USD (gần 3% GDP)

Năng suất lúa tại đồng bằng sông Cửu Long là 1.106kg/ người/ năm. Đồng bằng sông Hồng là 342 kg /người/ năm – bằng 1/3. Trong khi chi phí phân bổ lao động: 26%; phân hóa học: 34%, cơ giới: 18%, phân chuồng: 11%, thuốc bảo vệ thực vật: 11%, giống: 8%, thủy lợi: 11%, chi phí khác: 10%. Hạt gạo làm ra, nông dân chỉ còn hưởng 1/4. Ruộng lúa phía Bắc sản lượng thấp, chi phí cao nhưng vẫn nhiều ý kiến lo lắng cho bà con nông dân không còn ruộng lúa vì đô thị hoá.

Ruong-lua-anh-1-160610.jpgRuong-lua-anh-2-160610.jpg

1. (Trái): Hành lang Xanh và ranh giới các dự án trước 2008 (mầu da cam, đỏ tím)

2. (Phải): Hiện trạng trong báo cáo quy hoạch lần 4 – các dự án dày đặc bám theo sông Đáy

Hà Nội hết ruộng là có thật: Đất Hà Tây cũ, với hơn 755 đồ án quy hoạch, dự án đầu tư, quy mô 62.108 ha, thì 75% đất nông nghiệp không còn, 25% đất xen kẹt còn lại cũng không làm nông nghiệp được nữa.

Người quản lý đất nông nghiệp cư xử với đất ruộng đã vậy, còn nhà nông có thật sự gắn bó với ruộng vườn hay không? Cơn sốt bán đất vườn, ruộng nóng lên từ sau triển lãm quy hoạch đến nay vẫn chưa nguội lạnh.

Khảo sát vài địa phương Tây Hà Nội thì thấy bà con giữ lại đất không hẳn vì yêu cây lúa mà đợi trả giá cao hơn. Bởi lẽ có thu nhập hơn trăm triệu đồng/ha/năm không thể hấp dẫn hơn việc thu ngay một lúc vài chục tỷ đồng/ha? (muôn ngàn sáng kiến chuyển nhượng cả đất ruộng lẫn đất rừng mà chỉ người trong cuộc mới biết).

Ruong-lua-anh-3-160610.jpgRuong-lua-anh-4-160610.jpg
3. Hiện trạng đất nông nghiệp trong Triển lãm quy hoạch HN: Năm 2050 đất nông nghiệp còn 400 km2 /3.340 km2 đất tự nhiên (12%) để đảm bảo an ninh lương thực?

Thực tế cần đặt câu hỏi: Đất nông nghiệp Hà Nội giá trị thực là bao nhiêu để đất ruộng còn lại với nghề nông? Nông nghiệp Hà Nội có lấy cây lúa làm cơ bản không? Nhà nông làm ruộng liệu có ra tiền không? Nếu không giàu lên thì nên làm gì?

Ruong-lua-anh-5-160610.jpg

4. Trên con đê Hoài Đức, phía sau là ruộng lúa đất bãi sông Đáy – tháng 5/2008

Hà Nội càng mở rộng càng thiếu…?

Mấy chục năm nay, Hà Nội càng mở rộng lại càng thiếu: Dự án nhà ở chưa hoàn thành xong đã bán hết (thiếu nhà?), thiếu đường, trường học, nhà trẻ, bệnh viện, cống rãnh, nước sạch, cây xanh… Thời bao cấp, năm xây nhà ở nhiều nhất có 12 vạn m2 – thiếu đã đành. Nhưng hơn chục năm gần đây, mỗi năm có hơn ngàn ha ruộng thành đô thị, xây mới hàng triệu m2 sàn mỗi năm, tổng diện tích sàn nhà ở tăng gấp vài chục lần, dân số tăng gấp đôi, vậy mà có vị đảm trách mảng bất động sản vẫn nhận định Hà Nội đô thị hoá tràn lan do thiếu nhà ở?

Có chăng là sự thiếu hụt hàng hoá dưới dạng nhà đất, nhằm thoả mãn nhu cầu của giới đầu tư BĐS kiếm siêu lợi nhuận? Nếu vậy thì đây là mỏ vàng để ngân sách thành phố khai thác thu về. Cái thiếu nhất chính là phương thức nào để thành phố thu lại món lời khổng lồ ai cũng thấy nhưng chưa bao giờ làm tốt.

Ruong-lua-anh-6-160610.jpgRuong-lua-anh-7-160610.jpg

5. (Trái): Đô thị lõi mở rộng trên 7 quận huyện ngoại thành, dân số 2 triệu 264 km2

6. (Phải): Minh hoạ tổ hợp công trình công cộng và giao thông ngầm, Nikken Skkei Civil đề xuất ý tưởng không gian kiến trúc quy hoạch Hồ Gươm

Mở rộng Hà Nội không chỉ làm Thủ đô mà cả nước giàu có thịnh vượng hơn. Đất Hà Nội có sức hút đầu tư lớn, phải khai thác lợi thế này. Tất nhiên đất đai kinh doanh BĐS hay phúc lợi công cộng chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng cao, nhưng giá trị tái sử dụng cao hơn nhiều lần, lợi nhuận càng lớn.

Quan trọng là quy luật kinh tế thị trường vận hành thực chất. Không thể kinh doanh BĐS thô sơ: Đền bù ruộng giá rẻ sau đó xây nhà bán giá cao, nông dân cũng đua theo bán ruộng, bán rừng, nhà nước thu thuế không được nhiều, đô thị hoá tự phát tràn lan.

Vùng phát triển nhanh nhất là đô thị lõi mở rộng, diện tích gấp đôi đô thị lõi (264 km2/152 km2). Chỉ cần đặt ra định mức thu về ngân sách từ lợi nhuận kinh doanh BĐS 10 triệu USD/1 km2, TP sẽ có thêm 26 tỷ USD – lớn hơn số đầu tư toàn bộ giao thông trong ngoài HN.

Bản quy hoạch cần tái lập trật tự phát triển, ưu tiên các lợi ích công cộng. Ví dụ làm metro thì cần không gian lớn làm các nhà ga. Chỉ làm nhà ga thì chi phí rất cao, nhưng nếu sử dụng đa năng – kết quả khác hẳn. Diện tích đất lớn giao cho nhà đầu tư, thành phố chỉ mua lại tầng ga metro ngầm hay công viên mặt đất, nhà đầu tư khai thác các tầng siêu thị, trung tâm giải trí ngầm, ga ra ngầm, các dịch vụ kỹ thuật đô thị hay các cửa ngầm nối với các toà nhà.

Tunnel của metro cũng vậy: Khai thác đa mục tiêu – tầng cho tầu chạy, tầng thu gom thoát nước, các trục đường dây đường ống chính của thành phố. Nhiều nhà đầu tư trả tiền cho một công trình hạ tầng đô thị.

Sơ đồ quy hoạch không chỉ vạch ra các tuyến đường, khu nhà mà phối hợp với địa phương để chỉ ra vị trí nào có thể tích tụ đất đai tạo thành không gian lớn, nơi nào xây nhà ở có đủ hạ tầng xã hội hút dân đến, không gian lân cận khu vực khai thác cần có quy mô nào để đủ hấp dẫn nhà đầu tư nhưng không giảm chất lượng cảnh quan.

Đô thị Hoà Lạc được dự báo ra đời sớm, sẽ là điểm đến hấp dẫn các trung tâm nghiên cứu, đào tạo, khu sản xuất thực nghiệm và đô thị dịch vụ. Sẽ có nhiều cơ quan nội thành dịch chuyển ra đây để lại không gian khai thác thương mại nội đô – hàng chục tỷ USD xuất hiện trong cuộc di rời vàng bạc này.

Tuy vậy, đối mặt với tình cảnh éo le kẻ đi người ở, ai là người thích hợp để “thì thầm” cái ích lợi ích chung riêng vào tai người có vai trò quyết định “ra đi đầu không ngoảnh lại…”. Tốt nhất là tổ chức những cuộc thi: “Các phương án tái sắp xếp các cơ quan nội đô Hà Nội”. Sẽ có vô số sáng kiến từ các tổ chức tư vấn độc lập, các phương án ấy sẽ vô tư hơn – giải thoát những đụng chạm, sức ép không tên cho cơ quan chuyên quản. Cuối cùng thì chuyện khó thành dễ và thành phố trong vai trò người chấm giải sẽ thu nhiều lợi ích nhất.

Thay tư duy kinh doanh BĐS đơn giản sang khai thác phức hợp đa mục tiêu sẽ chuyển tình trạng tài chính đô thị từ bị động sang chủ động. Thành phố không thiếu tiền làm hạ tầng mà còn dư thừa hỗ trợ các khu vực khó khăn.

 

KTS Trần Huy Ánh – Tuần Việt Nam