Nhà ở xã hội: Từ chính sách đến thực tế

27
Vinaconex Xuân Mai vừa đưa vào sử dụng chung cư Xuân Mai, với mức giá gần 200 trăm triệu đồng/căn 50m2.

Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trong việc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí, đối tượng được mua nhà.

Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22% trong tổng số gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 – 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm…

Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức trình Chính phủ phương án cụ thể và đã được thông qua. Mục tiêu của phương án này là trong vòng 6 năm nữa, 60% số sinh viên, 50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở.

Mới đây nhất, hai doanh nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex) cũng đã chính thức công bố triển khai các dự án trong khuôn khổ chính sách này tại Hà Nội.

Là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâm của người dân. Việc triển khai chính sách này trong thời gian tới sẽ như thế nào? Đâu là những thuận lợi và khó khăn? Việc xác định các tiêu chí về đối tượng cũng như trong quá trình triển khai có đảm bảo yêu cầu về chất lượng, công bằng? Mặt khác, để thúc đẩy và mở rộng hiệu của của chính sách, cần có những giải pháp nào để thu hút đầu tư tư và sự tham gia của các doanh nghiệp? Đâu là những mối liên hệ với thị trường bất động sản nói chung?…

Trước những câu hỏi này, từ 14h – 16h hôm nay (16/4/2009), VnEconomy sẽ tổ chức buổi giao lưu trực tuyến giữa lãnh đạo một số ban ngành liên quan, doanh nghiệp cùng bạn đọc với chủ đề “Nhà ở xã hội: Từ chính sách đến thực tế”.

Tham dự buổi giao lưu hôm nay có các vị khách mời:

Ông Trần Thế Ngọc, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Ông Đoàn Châu Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng (Vinaconex).

Khách mời đã có mặt tòa soạn, sau đây chúng tôi xin giới thiệu nội dung buổi giao lưu trực tuyến này:

Thái Hòa ([email protected]):

Xin hỏi đại diện Bộ Xây dựng và Vinaconex, giá bán nhà ở giá thấp được quyết định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư và cộng thêm 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Với mức lợi nhuận này liệu có đủ sức hấp dẫn các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trong khi lợi nhuận khi đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại có thời điểm lên tới 300%?

Ông Đoàn Châu Phong:

Cảm ơn câu hỏi của bạn,

Độc giả cần có sự phân biệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì chúng ta phải lấy mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu. Đây là một vấn đề lớn mà toàn xã hội đang quan tâm.

Nó là một cơ hội tốt để các doanh nghiệp, có tâm huyết với sự phát triển của quốc gia. Tham gia và chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên nó cũng làm một thách thức lớn mà doanh nghiệp cần phải làm thế nào để các sản phẩm nhà ở này đảm bảo chất lượng và giá thành hạ. Ngoài sự cố gắng của các doanh nghiệp thì Chính phủ đã có những gói giải pháp hỗ trợ đầu tư.

Ví dụ như miễn tiền sử dụng đất, xác định thuế VAT bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu, 9 năm tiếp theo thì được giải 50% và thuế suất trong suốt vòng đời dự án là 10%.

Về quy hoạch, được tăng mật độ quy hoạch lên 1,5 lần.

Đây cũng là giải pháp kích cầu hữu hiệu để làm cho xuất đầu tư/m2 nhà ở xã hội ở mức giá thấp, vì những yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến cấu thành giá nhà ở.

Là doanh nghiệp cần xác định mục đích tham gia đóng góp vào các chương trình an sinh xã hội là một mục tiêu không thể thiếu được trong lộ trình phát triển. Do vậy, doanh nghiệp không chỉ đặt vấn đề lợi nhuận lên hàng đầu mà cần phải có sự kết hợp hài hòa giữa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội.

Có như vậy thì doanh nghiệp mới phát triển bền vững.

Vu Dinh Khoa:

Thưa Thứ trưởng Trần Thế Ngọc, dường như xây khi xây dựng nhà ở xã hội, người ta đều chọn những khu đất ngoại vi, xa trung tâm (để cho giá đất rẻ). Nhưng với hệ thống giao thông và đường xá không thuận lợi như hiện nay liệu có khó cho những người công viên chức trong các cơ quan nhà nước ở trung tâm hay không?

Ông Trần Thế Ngọc:

Vấn đề này đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu để đưa vào dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003.

Trong đó, sẽ tăng cường công tác quy hoạch xác định quỹ đất xây dựng nhà ở chính sách, đồng thời với quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng đến các khu vực xa trung tâm (như chuỗi đô thị Miếu Môn – Hòa Lạc hiện nay đã được đầu tư cơ sở hạ tầng là rất khác so với trước đây chưa có cơ sở hạ tầng). Như vậy, sẽ giải quyết được điều băn khoăn của bạn.

Pham Van Binh:

Người có thu nhập 1,5 triệu đồng/tháng có thể có nhà ở xã hội, còn những người có thu nhập 2-3 triệu có thể được mua nhà xã hội không?

Ông Nguyễn Mạnh Hà:

Không biết bạn lấy thông tin thu nhập 1,5 triệu mới được tiếp cận mua nhà ở xã hộ ở đâu? Hiện nay, chưa có văn bản quy định cụ thể mức thu nhập bao nhiêu để được giải quyết nhà ở xã hội.

Trần Nam Việt:

Là một người làm trong ngành xây dựng, và cũng trải qua những năm tháng chờ để c thể mua được nhà giá rẻ, nhưng thực tình là tôi có rất nhiều nghi ngờ về tính khả thi của dự án này. Giá thành ngôi nhà, cấu thành bởi giá vật liệu xây dựng, giá nhân công và giá đất. Trong ba nhân tố này, giá đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, song ở Việt Nam, có được đất sạch với giá rẻ gần như là điều không tưởng đối với doanh nghiệp. Nếu không có biện pháp gì cụ thể và sáng tạo, rất có thể sẽ xảy ra kịch bản rất cũ đối với các sản phẩm được nhà nước khống chế giá: nhà bán trên hợp đồng thì đúng như giá cam kết, nhưng người cần nhà sẽ phải chịu “phí môi giới/ chênh lệch” mới có được nhà. Như vậy, chỉ có nhà nước thiệt (vì thất thu thuế), người dân vẫn phải mua nhà giá cao (hoặc ít nhất là không thể thấp), còn doanh nghiệp thì thu lãi (từ khoản “phí môi giới/ chênh lệch” kia)…

Ông Trần Thế Ngọc:

Ý kiến của bạn về giá thành nhà hiện nay cao là rất chính xác.

Hiện chúng tôi cũng đang nghiên cứu để giảm giá thành nhà bán cho người có thu nhập thấp. Về chi phí đầu tư xây dựng, có thể xác định được và khống chế được. Tuy nhiên, về giá đất, đối với nhiều trường hợp, chưa thể khống chế được.

Ví dụ, khu vực có vị trí thuận lợi thì giá đất cao, hoặc chi phí giải phóng mặt bằng nhiều. Do vậy, giá thành của nhà ở được xây dựng tại khu vực này là rất cao. Nếu chi phí đầu tư xây dựng thấp cho khu vực này, thì hiệu quả đầu tư xây dựng lại không cao.

Còn ở những khu vực xa trung tâm, có vị trí không thuận lợi như bạn nêu và có giá đất thấp, nhưng người có nhu cầu mua nhà ở những khu vực này lại không nhiều, và hiệu quả đầu tư xây dựng nhà ở tại khu vực này cũng không cao.

Đó là những mâu thuẫn, vướng mắc mà hiện nay cơ quan quản lý đất đai và nhà ở đang đầu tư nghiên cứu để tháo gỡ.

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao xây dựng đề án tạo quỹ đất của Nhà nước để sử dụng vào các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư để Chính phủ trình Bộ Chính trị. Trong đó, mục tiêu nhà ở chính sách là một vấn đề trọng tâm trong đề án.

Bước đầu, Bộ Tài nguyên và Môi trường dự kiến đề xuất sẽ tạo một quỹ đất (từ nguồn đất đai sử dụng không hiệu quả trong khu vực đô thị, từ việc quy hoạch sắp xếp hợp lý các quỹ đất) để phục vụ cho mục tiêu xây dựng nhà ở chính sách. Trong đó, giá nhà sẽ thấp vì lý do giá đất được Nhà nước chủ động điều chỉnh.

Từ quỹ đất này sẽ giải quyết được vấn đề vướng mắc mà bạn đã nêu.

Tuấn ([email protected]):

Thưa ông Trần Thế Ngọc, nhiều doanh nghiệp cho rằng, một trong những cái khó nhất để xây dựng phát triển nhà ở xã hội là quỹ đất. Nhưng trên thực tế những người có nhiều tiền, kể cả quan chức, nếu có tiền thì thỏa sức mua đất. Vậy có thể đưa ra quy định mỗi người chỉ được sử dụng tối đa là bao nhiêu đất ở không?

Ông Trần Thế Ngọc:

Hiện nay, pháp luật đất đai mới hạn chế mức đất ở được giao tại đô thị và nông thôn, mức đất nông nghiệp được giao, mức đất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, một số trường hợp như mua nhiều nhà, nhiều đất ở thì chưa có chế tài điều chỉnh. Vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính đang nghiên cứu đề xuất một mức thuế cho những đối tượng có nhiều nhà, nhiều đất.

Mặc dù vậy, thực tế, việc xác định người có nhiều nhà, nhiều đất hiện nay còn gặp nhiều khó khăn.

Cao Minh (sanbds.vn):

Xin hỏi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng, để được tham gia đầu tư nhà ở thu nhập thấp, doanh nghiệp cần phải đáp ứng những điều kiện gì? Có nên chỉ định thầu như một số đề nghị?

Ông Trần Thế Ngọc:

Theo quy định của Luật Đất đai, đối với quỹ đất tham gia vào thị trường bất động sản, các doanh nghiệp muốn sử dụng quỹ đất này phải thông qua việc đấu giá, đấu thầu dự án; trừ trường hợp chỉ có một nhà đầu tư tham gia, thì khi đó sẽ được chỉ định thầu.

Ông Nguyễn Mạnh Hà:

Để được tham gia đầu tư xây dựng nhà ơ dành cho người có thu nhập thấp, chủ đầu tư trước hết phải đảm bảo có đủ năng lực về vốn theo quy định; ph

1 BÌNH LUẬN