Quy chế thí điểm xây dựng cải tạo các khu nhà chung cư cũ tại Hà Nội

60

Sự đồng hành giữa lợi ích của Nhà nước, thành phố, DN và người dân, trong đó lấy lợi ích của đa số cộng đồng dân cư làm chủ đạo là nguyên tắc cơ bản trong bản dự thảo lần thứ 14 về quy chế thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.

Dự thảo quy chế cũng khẳng định việc cải tạo, xây dựng được tiến hành theo phương thức xã hội hóa. Ngân sách hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạng mục hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Việc hỗ trợ được xác định cho từng dự án cụ thể.

Người dân và DN cùng mừng

Thực tế, việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ đã được đề cập từ rất lâu, nhưng điểm vướng mắc của nó nằm ở chỗ thiếu… quy chế. Hà Nội với hơn 1 triệu m2 nhà chung cư cũ cần cải tạo nhưng đến nay việc thực hiện vẫn diễn ra ì ạch. Dự thảo quy chế lần này là lần thứ 14 và DN cũng như người dân đều mong muốn nó trở thành chính thức để có cơ sở thực hiện. Tuy nhiên, việc ban hành cơ chế phải đầy đủ, chi tiết và theo như dự thảo lần này là việc đảm bảo lợi ích của người dân là quan trọng, chủ đạo, đi kèm với lợi ích của DN. Một DN được hỏi về vấn đề này khẳng định: “Chúng tôi chờ đợi quy chế này quá lâu rồi. Trước hết, phải có quy chế để làm cơ sở thực hiện đã. Nếu còn có những thiếu sót thì có thể bổ sung, hoàn thiện thêm, nhất là trong quá trình xây dựng, triển khai”.

Còn người dân như trút được gánh nặng bởi họ đang phải sống trong những ngôi nhà nguy hiểm, có những khu có thể sập bất cứ lúc nào.

Vì nhiều lợi ích

Dự kiến quy chế này sẽ được thông qua chậm nhất vào ngày 31/8/2007 sau khi bổ sung, thống nhất thêm các ý kiến đóng góp.

Dự thảo quy chế này đã nêu rõ ràng về lợi ích của nguời dân khi tái định cư. Những hộ dân sống ở tầng 1 được tái định cư tại các tầng trên với diện tích sử dụng không quá hai lần diện tích sử dụng hợp pháp cũ… Tuy nhiên, các hộ dân tự cơi nới, xây dựng công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án sẽ không được bồi thường về đất, trừ trường hợp đã được cấp sổ đỏ. Các hộ này sẽ được hỗ trợ giá xây dựng công trình mới, hỗ trợ di chuyển và được xem xét mua căn hộ theo giá suát đầu tư sàn sử dụng của dự án. Đối với các hộ dân tầng 2 trở lên được TĐC trong các căn hộ mới với diện tích không nhỏ hơn 30 m2 và không phải nộp tiền xây dựng phần diện tích TĐC không quá 1,3 lần diện tích sử dụng hợp pháp cũ khi TĐC tại các tầng tương đương… Riêng các hộ dân không có nhu cầu TĐC tại chỗ được xem xét, bố trí diện tích ở tương đương tại một khu vực khác hoặc thanh toán bằng tiền theo gía trị căn hộ sẽ được bố trí khi TĐC tại chỗ. Một điểm đặc biệt của dự thảo quy chế này là việc cho phép các hộ dân được xét mua nhà theo NĐ 61/CP hoặc thuê nhà theo các quy định hiện hành của TP.

Đối với DN, dự thảo quy chế này cũng đưa ra nhiều quy định mang tính khuyến khích, hỗ trợ như ưu đãi đầu tư với mức 10% thuế suất thuế thu nhập DN trong vòng 15 năm, miễn thuế 4 năm từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp tiếp theo, không phải nộp thuế GTGT, miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng dất để thực hiện dự án. Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ Quỹ đầu tư phát triển của TP (tối đa không quá 70% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án), được tạo điều kiện cho thuê quỹ nhà trung chuyển; được ưu tiên và đảm bảo quyền lợi trong quản lý, kinh doanh hệ thống dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi của dự án. Đối với những dự án sau khi được phê duyệt phương án quy hoạch mà cân bằng tài chính không đảm bảo thì chủ đầu tư trình TP xem xét có cơ chế đặc thù để bù đắp nguồn thu. Chủ đầu tư được lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầu xây dựng hoặc thiết kế thi công xây lắp và các dự án gồm nhiều chủ đầu tư thứ phát thì chủ đầu tư thứ phát được làm các thủ tục giao đất, cho thuê đất trên cơ sở hợp đồng thoả thuận với chủ đầu tư chính.

Vẫn cần cụ thể hơn

Theo ý kiến của một số DN thì, quy chế cần đề cập cụ thể hơn một số vấn đề và điều đó phụ thuộc rất lớn vào trách nhiệm của chính quyền các cấp. Việc rà soát, kiểm tra các khu chung cư cũ cần sớm hoàn thiện. Trong trường hợp diện tích cơi nới trái phép sau khi công bố quy hoạch chi tiết nhưng lại được chính quyền địa phương xác nhận và cho phép nhập khẩu thì cần xử lý theo phương thức không bồi thường và xử lý những cán bộ làm sai. Có hai trường hợp xảy ra như: Người cơi nới đã thực hiện trước năm 1993 và bán phần cơi nới cho người khác sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt và chính quyền xác nhận cho phép nhập khẩu. Trường hợp cũng như vậy nhưng chưa được nhập hộ khẩu.

Hiện tại TP đã có quyết định không bán nhà theo NĐ 61/CP cho các hộ dân sống tại chung cư xuống cấp, nguy hiểm, Vậy thì sau khi xây dựng, cải tạo xong thì bán cho họ theo giá nào? Trong trường hợp một căn hộ nhưng có quá nhiều hộ khẩu và nếu đền bù đủ thì qúa thiệt thòi cho nhà đầu tư, nhưng nếu không đền bù thì vi phạm pháp luật.

Đặc biệt, quy chế cũng cần những chế tài cụ thể đối với những hộ dân trây ỳ, không chịu chuyển. Thời gian cưỡng chế là bao lâu, ai chịu trách nhiệm. Ai và thời gian bao lâu để thực hiện việc đó?… Những vấn đề đó cần quy định cụ thể và phụ thuộc vào chính quyền các cấp. DN đang cần nhất điều đó. Có như vậy lợi ích ba bên Nhà nước, DN và người dân mới sớm thành hiện thực.

Danh sách một số khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đang được DN lập quy hoạch, nghiên cứu cải tạo, xây dựng lại

( Phân chia theo danh sách các DN tham gia thực hiện từng dự án riêng rẽ)

1. Khu Văn Chương: TCty ĐTPT nhà HN
2. Khu Nguyễn Công Trứ: TCty ĐTPT nhà HN
3. Khu B Kim Liên: TCty Sông Hồng
4. Khu Giảng Võ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân với các nhà 187 Tây Sơn, C4 Giảng Võ, 58 Nguyễn Hữu Huân, Nhà tập thể A+B Nghĩa Đô, số 2 – 4 – 6 Hàng Đậu: Cty QL và PT nhà HN
5. Khu Thành Công: TCty ĐTPT hạ tầng đô thị
6. Khu A Ngọc Khánh: TCty ĐT và PT Nhà HN
7. Khu Thanh Xuân Bắc và khu Thượng Đình: Vinaconex
8. Khu Vĩnh Hồ và khu tập thể ven đường Nguyễn Chí Thanh: TCty ĐT và PT nhà HN
9. Nhà C5, C6, C7 Giảng Võ: Cty CP ĐT, TM Asean
10. Nhà B6 Giảng Võ: Cty CP ICT
11. Khu Khương Thượng: Cty KD và DV nhà HN
12. Nhà B16, B17 tập thể Ngọc Khánh, phường Ngọc Khánh, Ba Đình, HN: TCty Đầu tư PT Hạ tầng Đô thị
13. Nhà B2 Giảng Võ và P3 Phương Liệt: HUD ( BXD)
14. Nhà B1 Giảng Võ: Cty CP Gia Bảo
15. Nhà D3, D4 Giảng Võ: Cty CP đầu tư xây dựng Sông Hồng
16. Nhà I1,2,3 Thành Công 2: Sông Hồng Land