Mới đây, tại Hội thảo về các dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tổ chức, đã ghi nhận được nhiều ý kiến chia sẻ của các chuyên gia xung quanh vấn đề liên quan tới tháo gỡ khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Những khó khăn cũ

Theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, Chính phủ cho phép Hà Nội điều chỉnh chiều cao chung cư, nhưng đến năm 2010, khi Thủ tướng phê duyệt quy hoạch chung thành phố Hà Nội thì hạn chế chiều cao xây dựng nhà cao tầng khu vực nội đô. Kể từ đó, Hà Nội không thể phá dỡ chung cư cũ để xây nhà cao tầng nên doanh nghiệp không muốn tham gia; công tác xã hội hóa cải tạo chung cư cũ thực hiện không hiệu quả.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, hiện tiến độ đầu tư xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị cũng như đảm bảo nhu cầu, nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này.

“Mặt khác, các doanh nghiệp chưa mặn mà để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp, xây dựng lại các chung cư cũ, nguyên nhân chủ yếu là chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo vị lãnh đạo HoREA, nếu chỉ cho phép xây dựng lại chung cư mới với chỉ tiêu quy hoạch giống như chung cư cũ thì không khả thi, vì sẽ không có nhà đầu tư nào có thể thực hiện được. Bên cạnh đó, ông Châu cũng góp ý: “Dự thảo cũng cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Đối với những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, cần bổ sung nguyên tắc là ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương”.

Điểm mới, gỡ vướng 10 năm

Cụ thể, dự thảo Nghị định cần đưa ra phương án doanh nghiệp tham gia thỏa thuận với người dân có chung cư cũ để phá dỡ và xây dựng lại. Trước đây, Luật Nhà ở quy định chính địa phương chỉ định doanh nghiệp tham gia dự án. Việc chỉ định áp đặt này không đạt được kết quả và trở thành điểm vướng vì đa số cư dân trong chung cư cũ không đồng tình mà muốn thỏa thuận trực tiếp với doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc thỏa thuận giữa cư dân và doanh nghiệp cũng được dự thảo Nghị định giới hạn, nếu trong 1 năm thỏa thuận không xong thì Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế. Đặc biệt Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định cho phép điều chỉnh chiều cao công trình, điều chỉnh hệ số sử dụng đất. Đây được xem là điểm vướng và khó khăn nhất trong 10 năm qua, nhất là ở Hà Nội và TP. HCM.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc cải tạo chung cư cũ trước đây là vấn đề nan giải, trải qua nhiều năm nhưng kết quả đạt được rất thấp trong chính sách phát triển nhà. Hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM tập trung khá nhiều chung cư cũ, nên việc thực hiện thành công hay không trong việc cải tạo chung cư cũ lại phụ thuộc chính vào các địa phương này. Trong bối cảnh đó, Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lần này có bước đột phá, gỡ nút thắt trong 10 năm qua khi quy định nhiều điểm mới. Trong đó, tập trung vấn đề tổ chức thực hiện phá dỡ và bố trí tái định cư.

Công khai việc cải tạo, xây mới chung cư cũ

Tại dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn quy định việc điều tra khảo sát chung cư cũ, công bố công khai đến cấp phường, xã, quận, huyện, tổ dân phố nơi có chung cư hư hỏng; tránh tình trạng mập mờ, không rõ nhà nào hư hỏng, nhà nào còn nguyên vẹn mà vẫn tiến hành hoặc tiến hành không thống nhất. Đồng thời, dự thảo Nghị định lần này cũng quy định việc địa phương phải có kế hoạch, lộ trình cụ thể trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ hư hỏng; cải cách thủ tục hành chính để doanh nghiệp triển khai nhanh dự án cải tạo chung cư.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định lần này cũng giao quyền cho UBND các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương quyết định độ cao công trình xây dựng nhà cao tầng nhưng vẫn phải đảm bảo về không gian, kiến trúc, đấu nối hạ tầng và tính hiệu quả dự án. Đây là quy định then chốt, quyết định thành bại của việc cải tạo chung cư cũ. Riêng Hà Nội và TP. HCM trong quy hoạch chung do Thủ tướng phê duyệt, muốn nâng chiều cao công trình các nhà cao tầng thì phải trình lại xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. HCM, trên địa bàn thành phố hiện nay có khoảng 1.244 chung cư; trong đó, 533 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 với quy mô 50.460 căn tương đương 3,4 triệu m2 sàn xây dựng.

Giai đoạn 2006-2010, thành phố đã tháo dỡ 16 chung cư cũ với 95.362m2; di dời 2.099 hộ dân, đồng thời xây mới được 310.997m2. Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố đã hoàn thành tháo dỡ 99.814m2 của 15 chung cư cũ, di dời 2.552 hộ dân; xây mới được 171.221m2. Kế hoạch 2016-2020 thành phố phấn đấu xây mới 180.000m2 sàn xây dựng thay thế các chung cư cũ; tháo dỡ 120.000m2 sàn chung cư cũ hư hỏng nặng.

(Theo Báo xây dựng)