Vụ 2 văn bản dưới luật "đá" Luật Nhà ở: Bộ Xây dựng khẳng định không có gì mâu thuẫn!

42

Như thông tin được phản ánh về việc Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) có công văn yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương rà soát, kiểm tra lại những quy định bất hợp lý, mâu thuẫn với Luật Nhà ở trong một văn bản hướng dẫn về thời điểm huy động vốn bán nhà tại dự án khu đô thị mới.

Ngày 27.5, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Tư pháp, giải thích việc ra đời công văn 03 là đúng và hoàn toàn không mâu thuẫn với Luật Nhà ở.

Dự án khu đô thị không phải dự án nhà ở

Ngày 17.3.2010, Cty TNHH Gamudaland VN có văn bản hỏi Bộ Xây dựng về thời điểm huy động vốn cho dự án khu đô thị mới (KĐTM) C2 tại quận Hoàng Mai (HN). Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) căn cứ vào Nghị định (NĐ) số 02 và thông tư (TT) số 04 để giải thích cho chủ đầu tư (CĐT), theo Bộ Xây dựng là đúng căn cứ pháp lý. Theo bộ, NĐ số 02 của Chính phủ ban hành Quy chế khu đô thị mới ra đời năm 2006 để giải quyết đòi hỏi cấp thiết của thực tế về phát triển các khu đô thị mới trong bối cảnh chưa có luật về phát triển đô thị.

Đối tượng của NĐ 02 là dự án KĐTM có nhiều tính chất đặc thù, không giống với dự án nhà ở (theo Luật Nhà ở) và dự án đầu tư xây dựng công trình (theo Luật Xây dựng). Phạm vi điều chỉnh của NĐ 02 khá rộng, từ khâu chuẩn bị hình thành dự án đến triển khai thực hiện, kinh doanh, chuyển giao hạ tầng kỹ thuật…, với quy mô dự án lớn (thông thường từ 50ha trở lên).

Trong phạm vi dự án KĐTM có rất nhiều loại công trình và dự án khác nhau, từ khu dân cư đến hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công viên, cây xanh và các dịch vụ đô thị khác. Ngoài CĐT của dự án KĐTM (gọi là CĐT cấp 1), còn có nhiều loại CĐT khác tham gia đầu tư từng phần trong phạm vi dự án (gọi là CĐT thứ phát). Dự án KĐTM được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng và các dịch vụ đô thị.

Theo ông Chu Văn Chung – Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng)- đơn vị soạn thảo văn bản gửi Bộ Tư pháp: Do đối tượng điều chỉnh là khác nhau nên NĐ 02, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS không có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo. Tuy nhiên, do sản phẩm cuối cùng của dự án KĐTM cũng có nhà ở, nên dễ dẫn đến sự hiểu lầm, đồng nhất đối tượng điều chỉnh của NĐ 02 và Luật Nhà ở.

Vì thế, để có một hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ làm cơ sở cho việc quản lý, phát triển các KĐTM, Chính phủ đang giao Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo Luật Quản lý và phát triển đô thị để giải quyết các vấn đề mà thực tế đang đặt ra.

Phải làm rõ đối tượng điều chỉnh

Liên quan đến việc hướng dẫn thời điểm huy động vốn đối với dự án KĐTM, Bộ Xây dựng cho biết: Công văn 03 dẫn TT số 04 – là thông tư hướng dẫn NĐ 02 về thực hiện Quy chế KĐTM – cũng là phù hợp. Theo TT 04, thời điểm được phép huy động vốn lần đầu của CĐT dự án KĐTM là “khi CĐT đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cấp phép đầu tư”.

Nội dung hướng dẫn này phù hợp với quy định tại điều 23 – NĐ 02 nhằm mục đích ngăn ngừa CĐT chưa triển khai thực hiện đầu tư dự án đã tiến hành huy động vốn của khách hàng. Theo Bộ Xây dựng, tinh thần của các nghị định và thông tư này chỉ điều chỉnh việc huy động vốn của CĐT dự án KĐTM (chủ đầu tư cấp 1), không điều chỉnh việc huy động vốn của các CĐT thứ phát.

Đối với dự án nhà ở, thì việc huy động vốn của chủ đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở. Theo đó, CĐT chỉ được huy động vốn sau khi đã xây xong móng của toà nhà đó. Tuy nhiên, bộ cũng thừa nhận, do dự án KĐTM cũng có sản phẩm là nhà ở (nêu trên) và có nhiều trường hợp CĐT cấp 1 trực tiếp đầu tư kinh doanh nhà ở, nên dễ dẫn đến sự hiểu lầm về việc huy động vốn của CĐT cấp 1 và CĐT thứ phát.

Vì vậy, qua kết quả kiểm tra, rà soát các văn bản pháp luật về đầu tư xây dựng KĐTM, nhà ở và kinh doanh BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, sẽ cần phải tiếp tục làm rõ hơn về đối tượng, phạm vi điều chỉnh của từng văn bản, nhằm hạn chế sự hiểu và áp dụng không thống nhất trong thực tiễn.

Cụ thể, dự thảo NĐ thay thế NĐ 90 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được Bộ Xây dựng trình Chính phủ, bộ đã cụ thể hoá các quy định về việc CĐT được huy động vốn đối với các trường hợp cụ thể, hạn chế những quy định chung chung.

Theo Bộ Xây dựng: NĐ 02 và TT 04 hoàn toàn không mâu thuẫn với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Tinh thần của các nghị định và thông tư này chỉ điều chỉnh việc huy động vốn của CĐT dự án KĐTM (chủ đầu tư cấp 1), không điều chỉnh việc huy động vốn của các CĐT thứ phát. Đối với dự án nhà ở, thì việc huy động vốn của chủ đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Theo đó, CĐT chỉ được huy động vốn sau khi đã xây xong móng của toà nhà đó. Cty TNHH Gamudaland VN là nhà đầu tư dự án KĐTM, nên chiểu theo quy định hiện hành, CĐT sẽ được huy động vốn khi đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư là phù hợp.

Theo Lao Động